במסגרת ההיערכות הכוללת של מדינת ישראל לאפשרות של רעידות אדמה, התקבלה ביום 27 במרס 2005 החלטת ממשלה המאשרת את תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 (להלן – תכנית החיזוק). מטרתה של תכנית זו היא ליצור כלים המיועדים להקל על ביצוע חיזוקם של מבנים כאמור וכן לעודד בעלי בתים לחזק את נכסיהם ולשפר את עמידותם מפני רעידות אדמה.

במועד אישורה של תכנית החיזוק, החליטה הממשלה על הקמת ועדת מנכ"לים אשר תבחן את הצעדים המשלימים הנחוצים ליישום התכנית. המלצות הוועדה הוגשו לממשלה ואושרו על ידה ביום 20 באוגוסט 2006.

בעקבות המלצות הוועדה חוקקה הכנסת שלושה חוקים:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח- 2008, מיום 26.2.08

חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה)(הוראת שעה), התשס"ח – 2008, מיום 26.11.07

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח- 2008, מיום 24.1.08

חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 62)

מטרתו העיקרית של התיקון היא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה באמצעות מתן פטור ממס שבח מקרקעין במכירת זכות במקרקעין, שתמורתה מושפעת מזכויות בניה, שניתנו לפי תכנית החיזוק, כאמצעי מימון לביצוע עבודות החיזוק.

מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות לבניה נוספת שהוקנו לפי תכנית החיזוק, תהיה פטורה ממס שבח מקרקעין וממס מכירה עד גובה שוויין של זכויות הבניה האמורות, ובלבד שהתמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק, ושבמבנה נעשה חיזוק מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תכנית החיזוק.

"שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" הם כל אחד מאלה: חיזוק המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק מפני רעידות אדמה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית במבנה, עיצוב המבנה ושיפוצו.

בנוסף, ניתן פטור ממס שבח ומס רכישה בהסתייגויות מסוימות על מכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק.

סייג לפטור לפי פרק זה - לא יינתן פטור כאמור לגבי מבנה המהווה מלאי עיסקי, כהגדרתו בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה.

הפטור המוצע לא ישלול פטור אחר ממס, לרבות הפטור במכירת דירות מגורים.

כמו כן תוקן חוק מע"מ (תיקון מס' 34) והתווסף בו סעיף 31ב הקובע כי מתן שירותי בניה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת הפטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין יהיה פטור גם ממס ערך מוסף.

תחילתו של פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין וסעיף 31 ב לחוק מע"מ, תהא על מכירות שנעשו מיום 18 במאי 2005 (הוא מועד פרסומה של ההודעה על אישור תכנית החיזוק בידי הממשלה) ועד ליום 31 בדצמבר 2016.

חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה)

אחת מהמלצות הוועדה הייתה לעודד חיזוק מבנים על ידי מתן פטור, לתקופה מוגבלת, מחובת תשלום היטל בשל השבחה שנגרמה למקרקעין עקב מימוש זכויות בניה שאפשרה תכנית לחיזוק מבנים שניתנה לפי תמ"א 38.

בהתאם לכך נחקק חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה)(הוראת שעה), התשס"ח – 2008, ולפיו יינתן פטור של 90% מתשלום היטל השבחה כאשר מבוקשת בנייה של דירת מגורים או הרחבתה. פטור זה יינתן רק בגין מימוש הזכות לבניה מכוח הוראות תמ"א 38, או מכוח הוראות תכנית מפורטת שהוכנה לפי הוראות תמ"א 38 ואשר מטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

בנוסף, יהיה רשאי שר הפנים לקבוע יישובים שבהם לא תחול חובת תשלום היטל השבחה, בשל השבחה כאמור. במקרים אלה שיעור האגרה לעניין מתן היתר יהיה מחצית שיעור האגרה 'הרגיל'.

תוקפה של הוראת השעה כאמור הוא לתקופה של שלוש שנים, בלבד מיום פרסומו של חוק זה, עד 29.11.2010. זאת כדי לעודד את חיזוק המבנים בהקדם, וכדי שלא להכביד יתר על המידה על תקציבן של הרשויות המקומיות, אשר להן היו אמורים להיות משולמים כספי היטל ההשבחה, אילולא ניתן הפטור האמור.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)

מטרתו העיקרית של חוק זה היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בבית משותף, כאשר היא נעשית על פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית חיזוק.

החוק יוצר מנגנונים אשר יקלו על ניצול זכויות בניה וביצוע עבודה ברכוש משותף הנעשים במסגרת תוכנית החיזוק, תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מאידך.

חוק זה אינו במתכונת 'הוראת שעה', למרות שבמסגרת הצעת החוק הוצע כן.

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.