בימים אלה עברה בכנסת בקריאה ראשונה הצעת חוק להגנת בית מגורים לחבר קיבוץ (תיקוני חקיקה), התשס"ד-2004. הצעת החוק הוגשה מטעם ח"כ אורית נוקד, מטעם ועדת הכלכלה של הכנסת ובתמיכת הממשלה.

הצעת החוק עניינה הגנה על בית המגורים של חבר הקיבוץ/המושב השיתופי כאשר הקיבוץ נמצא בהליכי פירוק או כינוס נכסים, והיא באה להשוות את ההגנה המוענקת לחבר הקיבוץ ולבני משפחתו עם ההגנות המוענקות לאזרחים אחרים מכח דיני פשיטת הרגל ודיני ההוצאה לפועל.

הגנת בית המגורים – כללי:

סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 (להלן – "חוק ההוצל"פ), קובע כי במקרה של חייב שמקרקעיו עוקלו, רשאי ראש ההוצל"פ להורות על מכירת המקרקעין, כאשר הם משמשים בית מגורים לחייב ולבני משפחתו ועל פינויים, רק בהתקיים אחד מן התנאים הבאים:

1. הוכח שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר;

2. הועמד לרשות החייב ובני משפחתו סידור חלופי (המצאת דירה אחרת או תשלום פיצויים).

הגנת בית המגורים של חבר קיבוץ:

בתיקון לחוק ההוצל"פ משנת 1994, הוסף סעיף 38(ה), אשר קובע כי ההוראות הקבועות לעיל יחולו גם לגבי מקרקעין של קיבוץ או מושב שיתופי המשמשים בית מגורים לחבר או לבני משפחתו – זאת כאשר החייב הינו קיבוץ או מושב שיתופי.

הגנת חייב חקלאי:

סעיף 39 לחוק ההוצל"פ קובע כי ראש ההוצל"פ רשאי להורות כי בידי החייב יישארו מקרקעין שעוקלו הדרושים למחייתו ומחיית בני משפחתו הגרים עימו, בהתקיים 2 התנאים הבאים:

1. המקרקעין הם אדמה חקלאית או זכות באדמה חקלאית;

2. המקרקעין משמשים מקור פרנסתו של החייב.

חייב שהוא קיבוץ או מושב שיתופי:

התיקון משנת 1994 הוסיף, כי כאשר החייב הינו קיבוץ או מושב שיתופי – יחולו הוראות אלה לגבי מקרקעין של הישוב שהם אדמה חקלאית, המשמשים כמקור פרנסה מהותי של החברים ובני משפחתם הגרים בקיבוץ.

יודגש, כי ההוראות הקבועות בסעיפים 38 ו- 39 לעיל חלות גם על ביצוע משכנתא או מימוש משכון, כשההוראות לגבי קיבוץ ומושב שיתופי חלות רק על משכון או משכנתא שנרשמו אחרי ה- 30.6.94 (מועד כניסת התיקון לתוקף).

פקודת פשיטת הרגל:

בפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980, קיימות הוראות דומות לעניין הגנת בית המגורים של פושט הרגל ובני משפחתו.

הצעת החוק החדשה לתיקון לפקודת אגודת השיתופיות:

הרציונל לתיקון שנעשה ב- 1994 בחוק ההוצאה לפועל לעניין הגנת בתי המגורים של חברי קיבוץ או מושב שיתופי הינו, כי במקרה של חייב שהוא קיבוץ או מושב שיתופי, חובותיו הכספיים של הקיבוץ אינם חובותיהם של חבריו (מאחר והקיבוץ הינו אישיות משפטית נפרדת, וערבות חבריו מוגבלת), מחד גיסא, אולם מאידך, במרבית הקיבוצים והמושבים השיתופיים, בתי המגורים המשמשים למגורי החברים אינם רשומים על שם החברים אלא על שם הקיבוץ.

על כן תיאורטית, ללא התיקון המוצע, ניתן בעת מימוש נכסי האגודה המשועבדים/מעוקלים, לרדת לכל נכסיה ובהם לבתי המגורים של החברים.

אותם הדברים יפים גם במקרה של פירוק האגודה השיתופית. גם כאן ניתן לכאורה בעת הפירוק לממש את נכסי האגודה ובהם בתי המגורים על מנת לשלם את חובותיה.

על כן, באה הצעת החוק החדשה וקובעת כאמור, כי (כמו במקרה של פשיטת רגל אצל אחרים) בעת פירוק או כינוס נכסי האגודה השיתופית, לא יפונו חבר הקיבוץ ובני משפחתו מביתם כל עוד אין להם מקום מגורים סביר או סידור חלוף.

חוק הגנת הדייר:

סעיף 38(ד) לחוק ההוצל"פ קובע כי הוראות סעיף 38 (ראה לעיל) אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדיני הגנת הדייר.

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – "חוק הגנת הדייר"), קובע כי אדם שזכותו בנכס פקעה מחמת מכירתו של הנכס בהוצאה לפועל של פסק דין או משכנתא בפשיטת רגל, יהיה לדייר של בעלו החדש של הנכס, קרי: בעליו של הנכס הופך למעשה לדייר מוגן בנכס מכח החוק וזאת כלפי בעליו החדש של הנכס.

במקרה זה, אין לבית המשפט כל שיקול דעת האם להמיר את זכותו של הדייר בדיור חלופי.

כחלק מהצעת החוק החדשה, מוצע לתקן את חוק הגנת הדייר על ידי הוספת סעיף קטן (א1) לסעיף 33, אשר יקבע כי בעת פקיעת זכותם של קיבוץ או מושב שיתופי בנכס מקרקעין שלהם, שבו מתגורר חבר הקיבוץ או המושב השיתופי, יהפוך החבר המתגורר בהם לדייר מוגן.

היחס בין הוראות חוק הגנת הדייר לבין הוראות חוק ההוצל"פ:

לעומת האמור בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, על פי סעיף 38 לחוק ההוצל"פ המוזכר לעיל, לא מוקנית הגנה כאמור לבעל הנכס הנמכר ומכירת הנכס מותנית בהעמדת מקום מגורים סביר או סידור חלופי לחייב בלבד.

כיצד מתיישבות איפה הוראות חוק ההוצל"פ עם הוראות חוק הגנת הדייר במקרה זה?

על פי פסיקת בתי המשפט (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 ופסקי הדין שבאו בעקבותיו), סעיף 38 לחוק ההוצל"פ חל רק כאשר אין תחולה לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר. ועל מנת שלא תהיה תחולה לסעיף 33 נדרש ויתור מפורש על הזכות לדיור מוגן בשטר המשכנתא, תוך ציון מספר הסעיף במפורש. מקרה נוסף בו אין תחולה להוראות הסעיף הינו כאשר הזכות בנכס אינה רשומה בטאבו, שכן סעיף 33 לחוק הגנת הדייר חל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות.