הנדון: שינוי ניצול ו/או יעוד במגורים ותעסוקה

כללי

1. להלן הוראות נוהל מס' 31.23 העוסק ביישום החלטה 933 של מועצת מקרקעי ישראל.

2. החלטה 933 חלה בין השאר על שינוי יעוד וניצול בחוזי חכירה לדירות לתעסוקה בקיבוצים ובמושבים.

3. אנו סוברים כי יש להחיל עקרונות החלטה 933 גם על חלקות המגורים בקיבוצים ובמושבים ועל שינוי יעוד מחקלאות לתעסוקה בחוזי חכירה לדורות של קיבוצים ומושבים שיתופיים.

לפיכך בכל מקום של שינוי יעוד מחקלאות לתעסוקה יש לדרוש יישום החלטה 933 ולא החלטה 949 הסותרת את תנאי חוזה החכירה לדורות של הקיבוץ/המושב שיתופי.

נוהלי המינהל

1. "עקרונות:

1.1. גזרת הנוהל:

הנוהל עוסק בשינוי ניצול ו/או יעוד במגורים ותעסוקה. במקרה של מגרש הניתן לפיצול על פי תב"ע יש לפעול על פי נוהל פיצול מגרש.

1.2 הגדרת מושגי יסוד:

"עסקת שינוי יעוד וניצול הינה": הגדלת זכויות בנייה שאינה בגדר "תוספת בנייה".

במגורים: בעקבות מימושה יתווספו לזכויות הבניה יותר מיחידה אחת.

בתעסוקה: בעקבות מימוש העסקה יוגדלו אחוזי הבנייה למעלה מפי שניים מאחוזי הבניה הכוללים הקיימים.

"שינוי ניצול": הגדלת זכויות בנייה מעבר למה שמקנה חוזה החכירה הקיים. (בנוגע להגדלת זכויות במסגרת החוזה הקיים ראו הגדרת "תוספת בניה" להלן).

"שינוי יעוד": שינוי יעוד המקרקעין ממה שמוגדר בחוזה החכירה ליעוד אחר עפ"י תב"ע תקפה.

"בניה נמוכה": מקרקעין מבונים למגורים בניה צמודת קרקע וכל מקרקעין מבונים למגורים שאינה בניה רוויה.

"בניה רוייה": מקרקעין המיועדים למגורים הבנויים בשתי קומות או יותר, לפחות יחידה אחת בכל קומה והמכילים ארבע דירות לפחות, הרשומים כבית משותף ו/או הראויים להירשם כבית משותף על פי חוק המקרקעין.

בתעשייה, מלאכה, מסחר ומלונאות – תוספת הבניה תהא במסגרת הרחבת הנכס הקיים ובעקבות מימושה לא יגדלו אחוזי הבניה במגרש למעלה מפי שתיים.

"תוספת בנייה": ראו נוהל מס' 36.22 מיום 1.2.98 הכולל את ההגדרה שלהלן:

תוספת שטח בניה מקורה למבנה קיים, המשמשת למטרת החכירה המקורית ובלבד שיתקיימו התנאים הבאים:

- בבניה נמוכה למגורים – לא תתוסף, בעקבות מימוש תוספת הבניה, יותר מיחידה אחת, (כאשר המגרש ניתן לפיצול – עפ"י תב"ע – יש לפעול עפ"י נוהל פיצול מגרש).

- בבניה רוויה למגורים – לא תתוסף, בעקבות מימוש תוספת הבניה, אף לא יחידה אחת.

"חוכר": בעל זכות חכירה על פי חוזה בעת הגשת הבקשה לביצוע עסקת שינוי ייעוד וניצול.

"יזם": הגורם עימו ייחתם חוזה שינוי ייעוד ו/או ניצול לאחר שהעסקה תאושר.

"תעסוקה": תעשיה, ובכלל זה תעשיית עתירת ידע, מסחר, משרדים ומלונאות.

"שימוש חורג": כמשמעותו בחוק התכנון והבניה לגבי תכנית התקפה בעת הגשת הבקשה לשימוש חורג.

1.3 הנוהל מול חוזה חכירה

אין בהוראות המפורטות בנוהל זה כדי לפגוע בזכויותיו של חוכר עפ"י חוזה החכירה שבידיו, ובלבד שאם יבחר החוכר למצות את זכויותיו עפ"י החוזה ינהג עמו המינהל, בעניין נשוא הוראות אלה, עפ"י החוזה ככתבו וכלשונו, והחוכר לא יהא זכאי להקלות המופיעות בהוראות אלה.

1.4 חוכר יקבל אישור המינהל לשינוי ניצול ויעוד בתנאים הבאים:

א. יש לו חוזה חכירה בתוקף, ו/או קיימת לו זכות להאריך את תוקפו של חוזה חכירה, שפג תוקפו.

ב. שינוי הניצול ו/או היעוד נעשים עפ"י תב"ע מאושרת כחוק.

במקרים מיוחדים ומנימוקים שיפורטו בעסקה, תאושר עסקת שינוי יעוד/ניצול גם אם תב"ע טרם קבלה תוקף ובלבד שהופקדה בועדה הסטטורית, כל מקרה כזה ידון בועדת עסקות "מסלול אדום".

ג. החוזה נוגע למקרקעין מבונים אשר שטחם אינו עולה על 20 דונם קרקע. יישום ההחלטה על חוזי חכירה ביחס למקרקעין מבונים אשר שטחם עולה על 20 דונם קרקע יובא לדיון עקרוני והחלטה בפני ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל, בטרם הכנת העסקה לאישור בועדת העסקות.

ד. החוכר עמד בתנאי החוזה.

ה. הסכמת החוכר לעבור לחוזה החכירה מהוון (זאת במידה וחוזה החכירה הנוכחי אינו מהוון).

ו. אין לחוכר חובות למינהל.

1.5 תשלום דמי היתר

בגין שינוי הניצול ו/או היעוד יש לשלם למינהל דמי היתר. תשלום דמי היתר מקנה לחוכר זכויות חכירה מהוונות לתקופה של 49 שנה, שתחולתה מיום אישור העסקה.

דמי ההיתר יהיו בשיעור של 31% מההפרש בין שני הערכים שלהן:

ערך א' -ערך הקרקע לפיו שומה, למועד בקשת השומה, לזכויות, אפשרות

הניצול המטרה והייעוד לשמם הוחכרה הקרקע כפי שנקבעו בחוזה החכירה המקורי.

במידה ולא קיימים נתוני תכנון למועד ההקצאה, יקבעו אפשרויות הניצול בהתאם לבינוי בפועל, אשר ניתן בגינו היתר ע"י המינהל או לשומה שבגינה נערכה העסקה המקורית.

במידה ששני הנ"ל אינם מתקיימים יקבע ערך זה לפי הנהוג בזמן ההקצאה, באזור הנכס, בנכסים מסוגו או זכויות הבניה המפורטות בתב"ע שהיתה בתוקף במועד ההקצאה, הנמוך מביניהם.

לעניין חישוב דמי ההיתר, ולעניין זה בלבד, יזוכה החוכר מערך א' הנ"ל כדלקמן:

אם שיעור דמי החכירה הראשוניים המוכר הוא:

עד 40% - זיכוי של 40%.

41% - 80% - זיכוי של 80%.

91% (מהוון או מוכר כמהוון) – זיכוי של 91%.

ערך ב' - ערך הקרקע עפ"י מלוא זכויות הניצול והיעוד החדשים, על פי ת.ב.ע. שבתוקף, או לפי תוכנית הביניים המוצעת הגבוה מבין השניים.

על שיעור התשלום יחולו הנחות בהתאם להחלטות המועצה ולמפת אזורי העדיפות הלאומית כפי שתקבע הממשלה מעת לעת.

1.6 חוכר אשר שילם היטל השבחה (עפ"י חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965) וכן שילם דמי היתר בגין אותן זכויות, לא יהא זכאי להחזר מהמינהל בגין תשלום ההיטל, החוכר יידרש להמציא למינהל אישור על הסדר תשלום היטל השבחה לועדה המקומית (נספח ב' לנוהל).

1.7 במקרה של העברת זכויות בד בבד עם ביצוע שינוי יעוד מגרש, שינוי ניצול מגרש ופיצול מגרש יהא מעביר הזכויות פטור מתשלום דמי הסכמה.

1.8 שימוש שונה ממטרת החכירה או הייעוד הקבועים בחוזה החכירה:

בבקשות לשינוי השימוש ממטרת החוזה, תבחן השומה לפיה הוקצתה הקרקע למטרתה.

1.8.1 אם השומה נערכה בהתייחס לכל אפשרויות השימוש והיעודים אשר

היו מותרים בעת ההקצאה עפ"י תכנית תקפה, לא יגבו דמי שימוש בגין השינוי ממטרת החוזה.

1.8.2 אם השומה נערכה ספציפית למטרת החוזה, בעוד שהתכנית כללה שימושים נוספים, יש לגבות דמי היתר - במתכונת עסקת שינוי ויעוד וניצול.

1.8.3 לגבי שימוש שונה ממטרת החוזה, אשר הוחל בו בעבר:

יש להבחין בין שימוש שונה ממטרת החוזה אשר אישר המחוז בשעתו, על פי הנוהל הקיים, לבין שימוש שלא אושר ע"י המינהל:

1.8.4 אין לגבות דמי שימוש עבור שימוש אשר אושר על ידי המינהל ובלבד שהבקשה לאישור השימוש כאמור הוגשה בעת היות הנוהל הקודם בתוקף.

1.8.5 כאשר השימוש לא אושר על ידי המינהל תיערך עסקת שינוי יעוד ו/או ניצול, וכן יגבו דמי שימוש לתקופת העבר בגין השימוש השונה ממטרת החוזה עבור תקופת השימוש הידועה למינהל.

החישוב יערך בהתאם לתחשיב שלהלן.

הערה: במידה והחכירה הקיימת אינה מהוונת, יש לגבות דמי חכירה שנתיים על פי החוזה ובנוסף גם דמי שימוש על פי התחשיב שלהלן.

1.9 שימוש חורג בדירת מגורים שאינו כרוך בתוספת בנייה ביחידת מגורים אחת הן בבניה הרוויה והן בבנייה צמודת הקרקע למטרת משרדים, מרפאות, גני ילדים וכדומה אינו בתשלום ואינו מצריך עדכון דמי חכירה שנתיים.

מתן ההיתר כאמור לעיל מותנה באישור רשויות התכנון והבנייה לפי חוק תכנון ובנייה תשכ"ה-1965.

1.10 שימוש חורג מתכניות בנין עיר שבתוקף:

"שימוש חורג" זהו מונח המיוחס לשימוש בקרקע המהווה "שימוש חורג" הסכמת המינהל לשימוש חורג שהינו מעבר למוגדר בסעיף 1.9 דלעיל תותנה בקבלת היתר לשימוש חורג מהועדה המקומית לתכנון ובניה לתקופה מוגבל, עפ"י פרק ה' – רישוי, לחוק התכנון והבניה ובמידה שהועדה לא תיתן היתר כאמור, תפקע הסכמת המינהל.

במידה שלא התקבל היתר לשימוש חורג מאת הועדה המקומית אולם החוכר ביצע שימוש חורג כאמור, בפעול, יגבה המינהל בגין השימוש החורג עבור שנות השימוש כמפורט להלן.

בגין השימוש החורג ישולמו למינהל דמי שימוש בשיעור 5% מתוספת ערך הקרקע אם קימת תוספת כזו בהתאם לנוסחה:

מקדם ההיוון לתקופת השימוש X 5% ^** X תוספת ערך הקרקע לפי שומה עדכנית

תוספת ערך = ערך הקרקע בשומה מעודכנת – ערך הקרקע בשומה מעודכנת

הקרקע לפי יעוד החוזה לפי יעוד המבוקש

^** שיעור דמי השימוש באזורי עדיפות לאומית יקבע בהתאם להנחות הנהוגות באותו אזור לפי החלט מועצה שבתוקף.

המינהל יסכים לשימוש חורג כאמור לתקופה של עד 7 שנים או עד תום תקופת החכירה, המוקדם מביניהם, ומעבר לכך, לפי שיקול דעתו הבלעדית.

חוכר יפעל להסדרת המצב התכנוני, כך שהשימוש יותר עפ"י תכנית שבתוקף, מאותו מועד ואילך תחול על החוכר עסקת שינוי יעוד וניצול.

במידה והחכירה הקיימת אינה מהוונת, יש לגבות דח"ש על פי החוזה ובנוסף גם דמי שימוש על פי התחשיב לעיל.

לצורך חישוב דמי השימוש יש להזמין שומה חדשה משמאי המינהל ו/או שמאי ממשלתי. היטל השבחה באם יידרש, יחול במלואו על החוכר, ללא זכות השבה מאת המינהל למרות האמור בכל דין.

1.11 שימוש חורג למטרת אחסנה

החישוב הכספי למטרת אחסנה יעשה באופן הבא:

א. שטחי אחסנה אשר מהווים חלק ממפעל תעשייתי, יחשבו כשטחי תעשיה.

ב. שטחי אחסנה העומדים בפני עצמם ואשר אינה חלק ממפעל תעשייתי יש להתייחס אליהם כשטחים מסחריים."