1. החלטת הנהלת המינהל

בדיון שנערך בהנהלת מינהל מקרקעי ישראל ב- 12.11.2001 בעניין יישום הוראות סעיף 10(ג) להחלטה 737 (ביצוע הרחבה בתנאי 727) הוחלט כי "המינהל יאפשר ככלל, הפעלת הסעיף רק כאשר הישוב יפנה למינהל בבקשה להחיל סעיף זה על תוכנית ההרחבה בשלמותה.

בדונו בבקשות כנ"ל ישקול המינהל כל בקשה לגופה, ויתייחס, בין היתר, לשיקולים הבאים:

1. האם הפיתוח במתחם כולו יבוצע על ידי המינהל.
2. ההיתכנות הכלכלית של שיווק האתר.

המינהל יהא רשאי לקבל או לדחות כל בקשה בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי."

בענין ביצוע הרחבה לפי סעיף 10(ג) להחלטה 737 ראו חוזרנו 62/00 "הרחבה למגורים (737) בתנאי (727) ו- 51/01 "שיווק עצמי של מגרשי ההרחבה 737".

2. שינוי מצב לרעה

בהחלטה זו שינה מנהל המינהל לרעה את מצבם של קיבוצים/מושבים רבים וזאת בניגוד להחלטת בג"ץ 244/00, אשר אימץ הוראות המעבר של ועדת מילגרום המתייחסות באהדה לביצוע 737 במתכונת 727. ההחלטה מתעלמת מהעובדות והנסיבות שלהלן:

1. קיבוצים/מושבים רבים השקיעו כספים בעבודות הפיתוח בהרחבה מתוך ציפייה לשיווק כלל המגרשים בזמן סביר. תחשיב הפיתוח נשען על צפי של שיווק המגרשים, ובין השאר נלקחה האפשרות של שיווק עצמי של חלק מהמגרשים על פי סעיף 10(ג) להחלטה 737.

   עצירת שיווק המגרשים תגרום לגירעון בתקציב הפיתוח, דבר שימנע השלמת עבודות הפיתוח ויחשוף את המושב לנזק כלכלי כבד ויעכב את הליך ההרחבה לשנים ארוכות.

2. בשנים האחרונות הודיעו מנהלי המינהל הקודמים מספר פעמים כי יאפשרו ביצוע סעיף 10(ג) להחלטה 737, כאשר הם רואים עין בעין עם היישוב את מטרות ההתיישבות וההרחבה.

   מתחילת אוגוסט 2001 ידוע לנו כי שוקדים במינהל מקרקעי ישראל על הכנת הנחיות מפורטות בנושא, וזאת לאור פניות רבות של ישובים.

3. בג"ץ 244/00 אימץ את הוראות המעבר של ועדת מילגרום המתייחסת מפורשות לביצוע 737 בתנאי 727 ואף מעודדות מסלול זה במתן 12 חודשים לביצועו בתקופת המעבר.

4. בהנחיות שפורסמו על ידי היועצת המשפטית למינהל, עו"ד רחל זכאי-נוימן, נקבעו הנחיות ספציפיות ומפורשות לביצוע 737 בתנאי החלטה 727 כדלקמן:

"2.3 עסקאות להקצאת מגרשי מגורים עפ"י סעיף 10(ג) להחלטה 737, בתנאי 727:

2.3.1 ימשך הטיפול אך ורק בפניות אגודה המבקשת להקצות מגרשי מגורים לפי סעיף 10(ג) בהחלטה 737, בתנאי החלטה 727 אשר תתקבל במחוז עד לא יאוחר מיום 14.11.01, ואשר קיימה לגביה תכנית הרחבה למגורים, שאושרה ע"י הועדה המחוזית לתכנון ובנייה (יצוין מועד קבלת הבקשה במינהל ומועד אישור התוכנית ע"י הועדה המחוזית).

2.3.2 כפניית אגודה לענין סעיף זה תחשב אך ורק פניה בכתב אשר תכלול את כל הפרטים הבאים: כמות המגרשים, מספרי המגרשים בתכנית המאושרת, אופן הפיצוי המבוקש.

2.3.3 הפיצוי לאגודה יהיה ממגרשים אשר ישווקו ושלגביהם תיערך עסקה וייחתם הסכם פיתוח עד לא יאוחר מיום 14.11.02.

2.4 יש להוסיף ולפעול בהתאם להנחיות שבהוראות האגף החקלאי מספר 51 ולהנחיות אשר הוצאו בהמשך אליה, בכל הנוגע ליישום החלטה 737."

על פי הנחיות אלו פנו קיבוצים/מושבים רבים למינהל מקרקעי ישראל להמשך ביצוע ההרחבה במתכונת סעיף 10(ג).

3. ביצוע הרחבה בתנאי 727

להלן הצעתנו להמשך שיווק המגרשים על פי העיקרון שבהחלטה 727 ומבלי שהמינהל יהיה אחראי כלפי הרוכשים לביצוע עבודות הפיתוח:

1. הקיבוץ/מושב יגבה את הוצאות הפיתוח שיאושרו ע"י אגף שיווק וכלכלה במינהל (עפ"י הוראות אגף חקלאי 51(י)).

2. הקיבוץ/מושב יגבה תמורה אך ורק עבור 27% מזכויותיו בכל מגרש.

3. הקיבוץ/מושב ידווח על מכירת הזכויות במקרקעין למס שבח, העתק משומת מס שבח תועבר למינהל מקרקעי ישראל, שיקבע על פיה דמי החכירה שיהיו בשיעור 73% מזכויותיו בכל מגרש.

4. כל שינוי בשומת מס שבח ידווח למינהל מקרקעי ישראל, מינהל מקרקעי ישראל יעדכן לפיו את דמי החכירה הסופיים.

   
   

היתרונות בהצעה זו:

(1) מונעת מהמינהל התעסקות במספר קטן של מגרשים בהרבה קיבוצים/מושבים שנמצאים כבר בהליכים מתקדמים של ההרחבה.

(2) אחריות כלפי המתיישב בענין הוצאות הפיתוח תהא על הקיבוץ/מושב בלבד.

(3) הסתמכות על מערכת השומות של מס שבח מבטיחה כי הקיבוץ/מושב גובה אך ורק 27% מזכויותיו בכל מגרש ומאידך מינהל מקרקעי ישראל יקבל את חלקו (73%) והכל על פי שווי השוק האמיתי של המגרש.