א. כללי

בתחילת חודש אוגוסט 2001 מינה סגן ראש הממשלה ושר האוצר מר סילבן שלום ועדה ציבורית לבחינת רפורמה במערכת מיסוי המקרקעין. ביום 7/11/2001 מסרה הועדה את המלצותיה לשר האוצר.

הועדה הציבורית אשר בראשה העמד רו"ח יאיר רבינוביץ' נדרשה לבחון את מערכת מיסוי המקרקעין על כל היבטיה במטרה לתקן עיוותים, להסיר חסמי מס ולשפר את הליכי האי וודאות במטרה להביא להקדמת הפעילות בשוק המקרקעין ולהאיצו בתקופה קשה של מיתון בעולם ובישראל בפרט.

ההמלצות קובעות שורה של כללים המהווים תמריצי מס המהווים שיקול כלכלי מרכזי בעת החלטה אסטרטגית הקשורה ברכישה ומכירה של מקרקעין דבר שאמור להאיץ את הפעילות בשוק הקרקעות בארץ בטווח הארוך והקצר.

משרדנו המליץ לועדה על מספר שינויים שיש לקחת בחשבון וזאת מתוך ניסיונו העשיר בטיפול בעסקאות מקרקעין במגזר החקלאי. רו"ח בועז מקלר הופיע בפני הועדה במהלך פעילותה והמליץ על מספר שינויים הכרחיים אשר התקבלו ברובם ע"י הועדה ובאו לידי ביטוי בהמלצותיה.

להמלצות הועדה הציבורית השלכות רבות על המגזר החקלאי החל מקבלת החלטה על ביצוע העסקה במקרקעי הישוב דרך ביצוע המשא ומתן ועד לקביעת המחיר והחתימה על ההסכם.

חשוב לציין כי המלצות הועדה הציבורית לבחינת רפורמה במיסוי המקרקעין הגישה המלצותיה לשר האוצר וגם אם יתקבלו עדיין יש לעבור הליך שלחקיקה ו/או התקנת תקנות בועדת הכספים של הכנסת. עד אז, אין דבר המחייב גם אם יוחלט כי האוצר מאמץ את המלצות הועדה.

כמו כן יש חשיבות מרובה להתחיבותו של שר האוצר לאמץ את התאריך 7.11.01 כמועד תחילת שינוי החקיקה.

בחוזר שלפנינו נסקור את עיקרי ההמלצות והשפעתן על המגזר החקלאי בשילוב התייחסותנו והערותינו המוצגות בכתב שונה.

ב. עקרי ההמלצות

תחולת ההמלצות מיום 7/11/2001. יום זה יהיה היום הקובע. חלקן יהיו הוראות קבע וחלקן הוראות שעה מהיום הקובע ועד תום 2003.

הפחתת קבע בשיעור המס

הועדה המליצה כי מס שבח מקרקעין יופחת ל – 25% לגבי כל שבח מקרקעין שייצבר החל מהיום הקובע.

יחד עם זאת, שיעורי המס המופחת הנהוגים כיום יחולו עד תום שנת 2003 בלבד. החל משת 2004 שיעור המס על המקרקעין המוחזקים מקדמת דנן יגדל מידי שנה לעומת שיעור המס החל כיום באחוז אחד עד לשיעור מרבי של 25%.

הוראות אלו מחמירות עם מושבים וקיבוצים ומחזיקי קרקע ותיקים אשר עלו לקרקע לפני 31.3.01 אשר לגביהם קיים כיום שיעור מס מופחת. לצד ההפחתה במס השבח מבוטל כאמור בהדרגה שיעור המס המופחת ולכן כדאי לגורמים אלו לשקול מכירת קרקע עד תום שנת 2003 על מנת ליהנות משיעורי המס המופחתים.

כמו כן, קיימת השפעה ישירה על חבות המס בעסקאות על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל בהתאם לעמדת מס שבח. לדוגמא, בעסקה לפי החלטה 727, מכירת הקרקע לבניה (מכירה ליזם) תהייה חייבת לכאורה בשיעור מס שבח של 25% (במקום 36%), כאשר החזרת הקרקע למנהל חייבת בשיעור מס מוגבל, ששיעורו ילך ויגדל עם הזמן (החל משנת 2004).

אנו סבורים כי החמרה זו, שהיא היחידה מבין כל המלצות הועדה,(!) מכרסמת בזכויות של ההתיישבות ופוגעת במקור העיקרי להבטחת פנסיה לותיקים.

הפחתות זמניות בשיעורי המס

מכירת מקרקעין שתבוצע עד תום שנת 2002 תזכה בהנחה במס שבח בשיעור של 20% לפני ההנחה ומכירה שתבוצע בשנת 2003 תזכה בהנחה בשיעור 10% מהמס לפני ההנחה. הפחתת המס תחול על כל השבח שייצבר כולל השבח שנצבר לפני היום הקובע. ההפחתה לא תחול על נכסים שנרכשו לפני תחילת שנת מס 1961, לגביה קיימים שיעורי מס מוגבלים, ועל עסקאות בין גורמים קשורים.

כמו כן, רכישת מקרקעין בתקופה האמורה לעיל תזכה בהנחה ממס במועד מכירתם גם לאחר תום התקופה הקובעת (התקופה שבין היום הקובע ועד לתום שנת 2003) בשיעורים דומים לאילו המופיעים לעיל, פרט לעסקאות של העברה ללא תמורה ושחלוף.

בהמשך לאמור בסעיף הקודם בעניין עסקאות לפי החלטות מ.מ.י, באם העסקה נעשית בתקופה הקובעת יקטן המס לפי גישת מס הכנסה בעת מכירת קרקע בעסקה השניה בשיעור של 20% או 10% לפני ההנחה לפי העניין.

פחת מואץ על מקרקעין

שיעור הפחת של נכסי מקרקעין יגדל ב – 50% לעומת שיעור הפחת החל על אותו נכס על פי פקודת מס הכנסה ועל פי חוק התיאומים וזאת אם הנכס נרכש בתקופה שמהיום הקובע ועד תום 2002 ו – 25% אם הנכס נרכש בשנת 2003.

יושם לב כי בהגדרת מקרקעין נכללים המחוברים לקרקע באופן קבוע לרבות כל סוגי המבנים בחקלאות : סככות ,חממות, מטעים, רפתות , לולים , בארות , מאגרי מים וצינורות תת קרקעיים.

הפחתות בשיעורי מס רכישה

רוכשי דירות שהם זכאי משרד השיכון יזכו בתקופה הקובעת להפחתת מדרגת מס הרכישה הראשונה מ – 0.5% ל – 0%.

בנוסף, יופחת שיעור המס המרבי משיעור של 5% לשיעור של 4.5%, לגבי רכישות שיבוצעו עד תום שנת 2002, ול – 4.75% עד לתום שנת המס 2003.

ביטול מס מכירה

מס המכירה שהוטל החל משנת 2000 יבוטל. יחד עם זאת המליצה הועדה כי אם בשל מגבלות תקציב לא יהיה ניתן לבטל את המס לחלוטין, יחול הביטול על דירות מגורים ועל נכס שיירכש לאחר היום הקובע.

כמו כן, המליצה הועדה כי מס המכירה יותר בניכוי לצורכי מס החל מהיום הקובע.

הקלות מס בשחלוף נכסים

המלצות הועדה הן שבתקופה הקובעת יינתן פטור מלא ממס שבח ופטור חלקי ממס רכישה בשיעור 50%, לפני הנחות על פי דין במקרים הבאים:

• בשחלוף של מבנה עסקי אחד במבנה עסקי אחר, או שחלוף של מבנה עסקי בקרקע שתבנה בתוך 5 שנים ממועד העסקה.
• בשחלוף של דירות מגורים תוך ויתור על הפטור ממס בעת מכירת הדירה בעתיד. בתקופה הקובעת יהא פטור בעתיד גם כשהדירה המשוחלפת תימכר.
• בשחלוף דירה במרכז הארץ בדירה הנמצאת באזורי עדיפות.
• בשחלוף של נכס מקרקעין לשם מעבר לבית אבות.

משרדנו פעל רבות לקבוע פטור דומה לזה הקבוע בפקודת מס הכנסה החל בעת שחלוף נכסים הוניים ברי פחת.

כיום קיים פטור בתנאים מסוימים רק על החלפת קרקעות בין חברי אגודה שיתופית מקומית על פי סעיף 68 לחוק מס שבח .

אנו פועלים להחלת הפטור גם על החלפה של קרקעות המשבצת החקלאית שהינם אמצעי ייצור ששימושם מוגבל על פי הוראות מועצת מקרקעי ישראל הוראות שמהותן דומה לתקנות בנות פועל תחיקתי.

פינוי – בינוי

יוסרו כל חסמי המס בתהליך של פינוי בינוי ותובהר חוסר הוודאות בכל הנוגע לפינוי בינוי:

פרויקט "פינוי-בינוי"- הוגדר כמתחם שהוכרז בצו או שבמסגרתו מתפנים 20 דיירים לפחות ואושר מראש על ידי שלטונות מס הכנסה.

החלפת דירה בדירה במסגרת של מבצע פינוי – בינוי, כולל הליך הרפרצלציה, לא יחויבו במס שבח ובמס רכישה בידי בעל הדירה.

החתמת הדיירים על הסכמה מותנית או אופציה לפינוי או מכירה לא תיחשב כאירוע מס.

יזם הפרוייקט לא יחויב במס רכישה לגבי מרכיב הקרקע המתייחס לדירות הניתנות לדיירים המתפנים, יהיה פטור ממע"מ על אספקת שירותי הבנייה לדיירים המפונים או על בניית דירה חליפית עבורם ותתאפשר קבלת אישור מראש על תוצאות המס לפני התחלת התהליך.

הוצאות מימון

הוצאות המימון הריאליות על נכסי מקרקעין יותרו בניכוי לרבות הוצאות ריבית ריאלית על משכנתא לדירת מגורים פרטית, כנגד השבח ממכירת המקרקעין במועד מכירתם, לגבי נכסים שנרכשו החל מהיום הקובע.

הוצאות ריבית ששולמו בגין רכישת דירה פרטית למגורים לא יותרו בניכוי שוטף מההכנסה

מיגיעה אישית.

יצוין כי ברכישת נחלה חקלאית קיים מרכיב עסקי במידה והנחלה משמשת ביצור הכנסה שיותר בניכוי מההכנסה השוטפת.

בנייה להשכרה

יוסרו כל חסמי המס השונים המקשים על פרוייקטים של בניה להשכרה, באופן שיגדיל את הכדאיות הכלכלית לבצעם ויסיר חסמים בירוקרטים ומנהליים כגון הפחתת שיעור המס על ההכנסה החייבת או על שבח מקרקעין ממכירה או השכרה של בניין להשכרה לפי חוק לעידוד השקעות הון, שחלוף בניין להשכרה, הפחתת מספר הדירות המינימלי בבניין להשכרה. אי-חיוב במס בעת שינוי יעוד מרכוש שוטף לנכס להשכרה. הקטנת הבירוקרטיה תוך ריכוז הטיפול בידי שני גורמים - גורם אחד בנציבות מס הכנסה יטפל בכל היבטי המס, וגורם שני במשרד השיכון יטפל בכל ההיבטים האחרים.

איחוד חלוקה ופיצול מקרקעין

1. תורחב תחולתו של חוק מיסוי מקרקעין הקובע כי חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים לא תחשב כמכירה ותינתן ליורשים הזדמנות אחת לחלוקת הנכסים בפטור ממס, גם אם החלוקה נעשית לאחר צו הירושה.

2. מכירת זכות במקרקעין, שהיא חלוקת מקרקעין בין בעליה המשותפים בהתאם לחלקם בזכות או שהיא איחוד מקרקעין לפי חוק התכנון והבניה, תהא פטורה ממס אם לא שולם הפרש בכסף או בשווה כסף. אם שולם הפרש כאמור, תהא המכירה פטורה ממס, למעט מכירת הזכות שבשלה שולם ההפרש.

3. מנהל מס שבח יוסמך בתקנות לפצל סוגי עסקאות המתבצעות בשלבים, על פני תקופה ארוכה בדרך של הוצאת שומות מס שבח נפרדות לכל שלב בעסקה.

המלצה זו מתאימה במיוחד לסוגי עסקאות האופייניות למגזר החקלאי על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ( 727 , 611 , 533 ) בהם מימוש העסקה וכן קבלת התמורה מתרחשים שנים רבות לאחר מועד חתימת ההסכם שהוא מועד השומה על פי החוק הקיים.

דמי מפתח

הועדה המליצה לתמרץ העברת נכסים המושכרים בדמי מפתח, מהבעלים לדיירים ולהפך, ולצמצם בכך את כמות הנכסים המושכרים השכירות מוגנת ע"י הורדת שיעורי מס רווח הון בעת מכירת זכויות דייר מוגן לבעל הבית והקלה בשיעורי מס שבח ומס רכישה בעת מכירת זכויות בעל הבית לדייר.

עסקאות קומבינציה

בעלי הקרקע המבצעים עסקאות קומבינציה יוכלו לבחור במסלול לפיו יחושב אירוע המס רק במועד השלמת הבנייה או מכירת הנכס נשוא הקומבינציה, לפי המוקדם, תוך ויתור על פטור במימוש דירות המגורים על הקרקע.

ישובים וחוכרים אשר מבצעים עסקאות קומבינציה במסגרת החלטות מועצת מקרקעי ישראל יוכלו ליהנות מדחיית תשלום המס עד להשלמת הבניה.

איגודי מקרקעין

· מכירת מניות באיגוד מקרקעין תחויב במס לפי עקרונות פרק ה' לפקודת מס הכנסה.

· חלק ה-2 לפקודה, דהיינו, הפרק הקובע הסדרים המאפשרים לבצע שינויי מבנה ומיזוג תוך דחיית מס, יוחל גם על שינויי מבנה בהם מעורבים או נוצרים איגודי מקרקעין.

· הקצאת מניות באיגודי מקרקעין לא תהא חייבת במס רכישה ובמס שבח.

בהחלטה זו הקלת מס משמעותית בעסקאות של שינו ייעוד לתעסוקה על פי החלטה 717 לפיה הקצאת המניות ליזם תהייה פטורה ממס. לפיכך עסקת תיאגוד עם יזם לפי 717 תהא פטורה ממס שבח ומכירה בהנחה שמבנה העסקה יהיה לפי העקרונות הידועים כיום. החיוב יהא אך ורק במס רכישה.

הקלות במס לתושבי חוץ

על מנת לתמרץ השקעות של תושבי חוץ שיש בהן תרומה ייחודית למשק לרבות הגדלה ויצירה של מקומות עבודה, יוסמך שר האוצר לתת הקלות מס בתחום המקרקעין לתושבי חוץ לגבי השקעות התורמות למשק הישראלי ביצירת מקומות עבודה לישראלים, ובהאצת הפעילות העסקית בתחום הבנייה.

אופציות מקרקעין

אופציות מקרקעין, בניגוד למצב כיום, יהיו פטורות ממס שבח וממס רכישה.

מידע לציבור

ייחשף לציבור מידע ביחס למחיר עסקאות מקרקעין הכלול במאגרי המידע של אגף מיסוי מקרקעין, במטרה להביא ליתר שכלול ושקיפות בשוק המקרקעין.

פתיחת מידע זה תביא לבהירות בעת המשא ומתן ותעזור לבעלי הקרקעות לקבל החלטות ולקבוע את מחיר הקרקע בעת חתימה על ההסכם. כמו כן, יוכלו היזמים לדעת במידה סבירה של ביטחון את מחיר העסקה לצורך מס שבח ומס רכישה ויוכלו לחשב את עלויות המס הנובעות מהעסקה.