רקע

הסוכנות היהודית להלן "הסוכנות" בתוקף הוראות סעיף 3 לחוק מעמדן של ההסתדרות הציונית העולמית ושל הסוכנות היהודית לארץ ישראל תשי"ג 1952 והאמנה שנכרתה על פיו עוסקת בישוב יהודים על אדמת מקרקעי ישראל כהגדרתם באותו חוק.

במסגרת תפקידיה עסקה הסוכנות בישובים וביסוסם של קיבוצים ומושבים על המשבצת שיועדה להם ע"י מינהל מקרקעי ישראל.

לצורך הקמת הישוב נחתם חוזה תלת שנתי בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הסוכנות והאגודה (להלן - “החוזה המשולש") לגבי המשבצת.

מבנה ההסכם היא שהסוכנות תשקיע בביסוס משק חקלאי במשבצת ולשם כך תעניק לאגודה הלוואה ארוכת מועד שלהבטחת פרעונה משועבדים נכסי האגודה.

בחוזה המשולש התחיבה הסוכנות:

לשלם למינהל את דמי החכירה הנדרשים עבור המשבצת.

להקים ולהמשיך בהקמת ובביסוס של ישוב חקלאי על שטח המשבצת.

למסור את שטח המשבצת לאגודה לשימושה כברת רשות.

תמורת קבלת זכויות בר הרשות מהסוכנות מתחייבת האגודה לשלם את כל הסכומים שיגיעו למינהל מהסוכנות עפ"י ההסכם לרבות דמי חכירה ולשאת במסים החלים על המשבצת.

מעמד חוזה התיישבות

בנוסף לחוזה המשולש נחתם הסכם בין הסוכנות לאגודה הקובע את ההלוואות הניתנות לאגודה ותשלומיהם ומסדיר את חובות וזכויות הצדדים (להלן - "חוזה ההתיישבות").

לצורך הקמת הישוב העניקה הסוכנות לאגודה הלוואה לצורך ביסוסה. היחסים בין הסוכנות לאגודה עוגנו בהסכם ההתישבות.

הסכם ההתיישבות בין הסוכנות לאגודה הינו חוזה הלוואה בלבד לפיו מלווה הסוכנות לאגודה כסף לצורך השקעה ומקבלת בטחונות לכספה.

בחוזה ההתישבות קיים סעיף שקובע:

"לצורך מילוי כל התחייבויות האגודה לפי חוזה זה ולהבטחת הפירעון המלא והמדויק של החוב, הריבית, הפרשי הצמדה ויתר הסכומים שיגיעו למיישבת בהתאם להוראות חוזה זה מתחייבת האגודה: לשעבד ולמשכן למיישבת בשעבוד שוטף את כל נכסי האגודה...".

ניתן לראות שהיחסים בין הסוכנות לאגודה הינם יחסי לווה ומלווה לפיהם כל זכותו של המלווה הינה להחזר החוב. בהתאם לכך נקבע בהחלטה 14 של מועצת מקרקעי ישראל שזכותה של הסוכנות בקרקע הינה להבטחת החזרת ההלואה.

"...מחליטה המועצה על החוכרים להם תוחכר קרקע חקלאית באמצעות הנהלת הסוכנות היהודית לא"י (להלן - "הסוכנות") כדלקמן:

1. לגבי ישובים חקלאיים אשר טרם חתמו על חוזה הלוואה להתיישבות עם הסוכנות והנמצאים בטיפולה יחולו כללים אלה:

(א) קרקע חקלאית תוחכר, לפי המלצת שר החקלאות או מי שיוסמך על ידו לעניין זה, לסוכנות, לשלש שנים מפעם לפעם, או לתקופה קצרה יותר הכל לפי המקרה, על מנת שתינתן ברשיון על-פי תנאי בר-רשות הקיימים בסוכנות (להלן - "רשיון"), בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל, לאגודה חקלאית וגם/או למתיישבים אשר לפי דעת הסוכנות, בהסכמת שר החקלאות יהי רשאים לקבלת נחלה בהתאם לכללים אלה, בתנאי שהאגודות וגם /או המתיישבים, כאמור, הינם בטיפולה של הסוכנות כמוסד מיישב ובתנאי נוסף כי החכרה כזו לסוכנות תהא רק עד לאחר החכרת הקרקע לאגודה וגם/או למתיישבים ורישום משכנתא על זכות החכירה בגין השקעות בסוכנות.

(ב) לאחר רישום משכנתא כאמור, תתבטל מאליה ההחכרה לסוכנות וללא תנאי, והקרקע תוחכר ישירות למתיישבים כאמור בכללים אלה".(ההדגשות שלנו)

הוראה זו גם נקבעה בהסכם ההתישבות בין הסוכנות לאגודה:

"לצורך מילוי כל התחייבויות האגודה לפי חוזה זה, ולהבטחת הפירעון המלא והמדויק של החוכר... מתחייבת האגודה למשכן במשכנתא ראשונה לזכות המישבת או לפקודתה את זכות החכירה שתירשם על שמה של האגודה על המקרקעין בהתאם להסכם החכירה".

תביעות הסוכנות בעת שינוי יעוד

כאשר קיבוץ או מושב מעוניין לבצע שינוי יעוד במקרקעין דורשת הסוכנות תשלום כתנאי למתן הסכמתה.

הסוכנות היהודית כצד לחוזה עם מינהל מקרקעי ישראל דורשת בד"כ מישובים כתנאי לאישור הנדרש ע"י מינהל מקרקעי ישראל תמורה כספית בשיעור 4% וערבות ל- 4% נוספים משווי הקרקע לאחר שינוי יעודה.

באזורי עדיפות נדרשים שעורים נמוכים יותר או שלא נדרשים כלל.

בהתאם לכך, מסרבת הסוכנות היהודית לתת את הסכמתה להמשך הליך הקצאת המגרשים על פי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל וזאת עד להסדרת ענייניה הכספיים עם מינהל מקרקעי ישראל.

לאחרונה הוגש בג"ץ ע"י מתיישבים במושב יודפת כנגד הסוכנות היהודית וכנגד מינהל מקרקעי ישראל. בג"ץ מתבקש להורות לסוכנות היהודית לפעול על פי תפקידה כגוף מישב ובהתאם לכך לפעול לקידום הליך ההרחבה ולא להתנות את הסכמתה בתשלום כלשהו או בהסדרת ענייניה הכספיים מול המינהל.

כמו כן מבקש הבג"ץ להורות למינהל מקרקעי ישראל לפעול לפי הוראות סעיף 17 לחוזה המשולש הקובע שבעת שינוי יעוד חוזרת הקרקע למינהל מקרקעי ישראל ובהתאם לכך להחזיר את הקרקע ששונה יעודה למגורים למינהל ולהקצותה למתיישבים ללא צורך בהסכמת הסוכנות היהודית.

מועצת מקרקעי ישראל העלתה לפני כשנתיים הצעה לפיה יהפכו החוזים המשולשים לדו צדדיים במרבית היישובים כשהמינהל ייתן לסוכנות התחייבות לרשום משכנתא לטובתה.

הסוכנות היהודית התנגדה להצעת מועצת מקרקעי ישראל אשר שוללת את זכויותיה בהשבחה בעת שינוי הייעוד של הקרקע. בעניין זה הוגש בג"ץ ע"י הסוכנות היהודית. מצב זה הנמשך למעלה מחמש שנים (!) הינו בלתי נסבל ומשתק את מרבית פעילות שינויי היעוד שהסוכנות צד להם לרבות באזורי עדיפויות. לאחרונה הצדדים הגיעו להסכמה שיתקיים הליך של גישור ופישור, ועו"ד משה ניסים מונה למגשר.

הסכם בוררות

בהקשר זה נציין שחוזה ההתישבות שבין הסוכנות היהודית לאגודה קובע הסדרי בוררות בין הסוכנות היהודית לאגודה אם האגודה מבקשת זאת ובקשתה נתמכת ע"י המרכז החקלאי.

סעיף 29 להסכם קובע:

א. במקרה של סכסוך או חילוקי דעות בין הצדדים לחוזה זה ביחס לאיזה דבר או עניין הנובע מתוך האמור בחוזה זה או לפיו, יוכלו המישבת והאגודה לבקש שהענין ימסר להכרעת בורר, דן יחיד, שימונה במשותף ע"י גובר המישבת ומזכיר המרכז החקלאי, בתנאי שבקשת האגודה תתמך בכתב ע"י המרכז החקלאי.

ב. הוראות חוק הבוררות תשכ"ח-1968 יחולו על הבוררות לפי סעיף זה".

כידוע פסק בורר אינו ניתן לערעור.

יתרונו של סעיף זה הינו בכך שהוא נותן אפשרות לקיים הליך משפטי קצר שבאמצעותו ניתן יהיה להגיע להכרעה וזאת במסגרת בוררות בין הסוכנות לבין האגודה. הכרעה בסכסוך תאפשר

להמשיך ולקדם את הליך שינוי היעוד, ובכך למנוע התדינויות ארוכות שנים בבתי המשפט "שיתקעו" את הליך השינוי עד כדי טרפודו.

אנו ממליצים לישובים להתייעץ עם היועצים המשפטיים ולשקול בכל מקרה לגופו האם רצוי לדרוש לקיים בוררות בסכסוכים שבין הסוכנות לאגודה.

בעניין הויכוח על זכויותיה של הסוכנות בקרקעות המשבצת ראו גם חוזרנו :