א. כללים להקצאת מגרשים מבונים

ב- 19/12/99 הוציא מינהל מקרקעי ישראל את הוראת אגף 66 הקובעת את הכללים להקצאת מגרשים מבונים השיכים לאגודת מושב או כפר שיתופי.

להלן נוסח ההוראה כפי שיצאה במלואה.

"1. הוראה זו מתייחסת לנושאים הבאים:

א. בקשת האגודה להחכרת מגרש בנוי במשבצת למומלץ על ידה (מבנה השייך לאגודה).

ב. בקשת האגודה להרחבת מבנה מגורים בנוי במשבצת השייך לאגודה.

2. בקשת אגודה להחכרת מגרש בנוי למומלץ על ידי (מבנה השייך לאגודה)

א. האגודה תפנה ליחידת חוזים חקלאים המחוז. בציון שם המתיישב המומלץ לחכירת המגרש ומספר תעודת זהות ותאשר כי קיים בית מגורים.

ב. לבקשה יצורף פרוטוקול של האסיפה הכללית של האגודה שבה הוחלט להמליץ על ההחכרה הנ"ל, בקשה בכתב לחכירה של המומלץ וכן תרשים עם סימון המגרש המובנה ומספרו לפי תב"ע.

ג. אם משבצת המושב מושכרת בחוזה תלת צדדי (ממ"י - סוה"י - אגודה) תידרש המלצת מנהל אגף חוזים ובטחונות של הסוכנות היהודית.

ד. מגרש ששטחו גדול מחצי דונם וניתן לחלקו, תוכן לגביו תוכנית חלוקה בתאום עם האגודה.

ה. מודגש כי אין ליצור מגרשי מגורים נוספים, פרט למבונה, אלא במסגרת המנין (115%) המותר לפי החלטה 737, או כל החלטה שתבוא במקומה.

ו. אם אגודת הישוב תבקש ליצור מגרשי בניה נוספים, במסגרת חלוקת המגרש המבונה מעבר למותר כאמור בס"ק ה' לעיל ותודיע על הסכמתה כי שיווק המגרשים העודפים הללו יעשה בדרך של מכרז, כאמור בסעיף 10 (ב)(ג) של החלטה 737 יובא כל מקרה כזה לאישור בהנהלת המינהל בטרם אישור התוכנית.

ז. המחוז יכין עסקה לאישור הנהלת המינהל להחכרת המגרש בתנאים המקובלים למגורים באותו ישוב, בד"ח מהוונים, על בסיס שומה פרטנית למלוא קיבולת הבניה המותרת במגרש.

ח. דמי החכירה המהוונים יהיו בשיעור מופחת, כנהוג באותו ישוב בעת ביצוע העיסקה לגבי הקצאת מגרשים למגורים בהרחבה, לפי החלטה 737 או כל החלטה שתבוא במקומה. כיום השיעורים הם 66% , 36% , 22%, 0% בהתאם לסווג הישוב.

3. בקשת האגודה להרחבת מבנה מגורים קיים השייך לאגודה

האגודה תגיש את תוכנית הבניה לאישור המחוז, בצירוף תצהיר חתום על ידי מורשי חתימה שלה בפני עו"ד, לפיו המבנה שייך לה הוא מושכר ויושכר על ידה בשכירות בלתי מוגנת בלבד לנותן שירות לאגודה ולחבריה, תוספת בניה תעשה על ידה ובמימונה בלבד ולא על ידי הדייר, שטח המבנה לא יעלה על 160 מ"ר ברוטו.

יש לוודא כי חשבון האגודה מחויב בדמי חכירה בגין המגרש, לפי המחירון למגרש בעל מקצוע.

4. תנאי לטיפול בבקשות הוא שחובות דמי החכירה של האגודה למינהל מוסדרים.

5. הוראות אגף 10 ו - 10א' מבוטלות בזאת" .

ב. ניתוח הנושאים שבמחלוקת

1. דמי החכירה

הוראת האגף קובעת כי הקצאת המגרש תיעשה בדמי חכירה מהוונים.

הוראה זו אינה הגיונית. אין כל הגיון לדרוש מאדם שישב במגרש 20-30 שנה לשלם סכומי עתק על מנת לקבל חוזה חכירה.

יש לאפשר במקרים כאלו לבצע עסקת עבר. דהיינו קבלת חוזה חכירה לא מהוון ותשלום דמי חכירה שנתיים.

לחילופין יש להפעיל במקרים כאלו את ההסדר שנקבע בהחלטות 692 ו- 751 לפיו גובה דמי ההיוון הנדרשים יקבע ביחס לותק של המתיישב במגרש כאשר בגין כל שנת ותק מופחת אחוז מסוים משיעור דמי החכירה.

2. מכסת המגרשים

ההוראה מחד דורשת את פיצול המגרש למגרש שגודלו כ- ½ דונם ומאידך קושרת בין מכסת המגרשים לבין יכולת פיצול המגרש. במקרים בהם נוצלו המגרשים לפי החלטה 737 (115%). התוצאה היא שהמינהל דורש פיצול המגרש על מנת לקחת אותו לעצמו ולשווק אותו באמצעות מכרז בהתאם לתנאים של החלטה 727.

כלומר המושב יקבל פיצוי בשיעור 27% ובאזור עדיפות לאומית א' שיעור הפיצוי יהיה 29%

ובאזור עדיפות ב' שיעור הפיצוי יהיה 27%.

הוראה זו ויוצרת אפליה בין מקרים בהם המתיישב בעבר כבר קיבל חוזה חכירה שאז הוא יכול לפצל את המגרש למספר מגרשים ללא מגבלה לבין מקרים בהם לא ניתן חוזה חכירה והבית הינו במסגרת המשבצת של המושב.

להלן נוסח הוראות 10 (ב) ו- (ג) בהחלטה 737:

"בישובים שאינם מוגדרים ישובים באזור עדיפות לאומית, ומספר המגרשים שיתוכנן בהם יעלה על מספר המגרשים על פי האמור בהחלטה זו, יוקצו המגרשים כמספר המגרשים העודפים בדרך של מכרז, בתאום עם האגודה, ובתשלום פיצוי לאגודה בשיעור של 27% מהתקבולים בפועל. היטל השבחה יחול על המינהל.

האגודה תהיה רשאית לפנות למינהל בהצעה שהחכרת מגרשי המגורים בהרחבה, כולם או מקצתם, תעשה לפי כללי החלטת המועצה 727, או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. המינהל יודיע לאגודה אם קיבל את הצעתה, במלואה או בחלקה, בכפוף לתנאים שיקבע המינהל ולתנאי החלטה זו, כמתחייב".

3. גודל המגרש

דרישת המינהל לחלק מגרש שגודלו מעבר ל- ½ דונם עומדת בסתירה לפס"ד ברבירו (ה"פ 345/97) שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בנצרת על ידי כבוד השופטת מוניץ נחמה.

פס"ד ברבירו - כללי

ביהמ"ש המחוזי בפסק הדין קובע בצורה ברורה וחד משמעית את זכותו של המתיישב לקבל זכות חכירה לגבי כל הקרקע אותה החזיק. ביהמ"ש דחה מכל וכל את הדרישה לגזור ולפצל את שטחו של המתיישב.

המבחן הקובע לגישת ביהמ"ש הינו מבחן ההחזקה.

פסק דין זה הינו פסק דין חשוב בעל השלכות לסוגיות קנייניות רבות המתעוררות במגזר החקלאי. מפסק הדין ניתן להקיש במישור הכללי לגבי מעמדם של מושבים שהחזיקו במקרקעין לעיתים ללא חוזה או חוזה שתקפו נגמר. וכן ניתן להקיש במישור הפרטי לגבי זכויותיו של בן שבנה בנחלה בהסכמת הורים ועתה ההורים מעונינים לפנותו מהמשק. בשל חשיבות פסק הדין, נביא סקירה רחבה של פסק הדין.

המחלוקת

מר ברבירו החזיק ביחידת מגורים במושב כפר יהושוע. בעל הקרקע הינה הקרן הקיימת לישראל.

מר ברבירו בקש מביהמ"ש להצהיר כי הוא זכאי להירשם כחוכר לדורות של השטח המוחזק על ידו במושב כפר יהושוע בשטח של 2.5 דונם.

המושב והמינהל שמייצג את קק"ל התנגדו לבקשה והסכימו כי יש לרשום את מר ברבירו כבעל זכויות חכירה לגבי שטח של 600 מ"ר בלבד.

מחלוקת עובדתית רחבה נסובה סביב השאלה מהו השטח המוחזק בפועל על ידי המבקש, אולם על פי ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בישיבת יום 14/1/99 הוסכם כי השטח המוחזק על ידי המבקש הינו 1850 מ"ר (להלן: "השטח").

המושב טען שאין כל קשר בין ההסכמה (במפורש או מכללא) להחזקה, לבין הסכמה למתן זכויות קנייניות, מהטעם שנותן הרשיון רשאי להפסיק את הרשות בכל עת ובעל הרשות גרידא צפוי בכל עת לדרישת סילוק או פינוי.

מאידך טען מר ברבירו כי יש לקבוע שהוא זכאי לעגן את זכויותיו בשטח שגודלו 1,850 מ"ר בחוזה חכירה לדורות.

העובדות ומעמד התובע

1. ביהמ"ש מגיע למסקנה כי לא נטען ולא הוכח כי המושב או קק"ל מחו על החזקתו של ברבירו בכל השטח.

2. כמו כן לא נטען ולא הוכח כי מי מהם הודיע לברבירו כי על אף שיבנה את ביתו תוך ציפייה להמשך החזקתו בקרקע צפוי הוא לכך שרשיונו יבוטל.

3. ביהמ"ש הגיע למסקנה כי זכותו של ברבירו בקרקע הינה זכות בר רשות בלבד ולא יותר.

ביהמ"ש דחה מכל וכל את טענת הקרן הקיימת שטענה שהואיל והתובע הינו בר רשת של המושב ובנה על המקרקעין בלא רשות מקק"ל הרי שאין לו כל מעמד כלפי הבעלים דהיינו כלפי קק"ל. ביהמ"ש קובע כי התובע ברבירו "הינו בר רשות מכוח השתק ו/או מכללא גם כלפי הבעלים".

ניתוח זכות הרשות

ביהמ"ש מדגיש כי יש לבחון את "זכות הרשות" לא רק במשקפיו של הדין הפורמלי אלא על פי שיקולים של צדק. יש לשקול מחד את מידת הסתמכותו של בר הרשות ומידת השקעותיו על סמך הרשות שניתנה לו ומאידך האם יכל בעל הרשות למחות ולא מחה.

באימרת אגב מציין בית המשפט כי אין משמעות משפטית למעמדו של תושב זה או אחר, ביחס לשאלת גודל השטח שיוחכר לו והשאלה היחידה הנדרשת לענין זה הינה, האם ניתנה הרשות ואם ניתנה, לגבי איזה שטח ניתנה, ומהם תנאיה.

ביהמ"ש קובע כי ביטול הרשות מסור לשקול דעת בית המשפט.

ביהמ"ש יכול למנוע את ביטול הרשות או לחילופין להתנות את הביטול בפיצוי ריאלי על השקעות.

בין שיקולי הצדק שאותם ישקול ביהמ"ש יהיה עניין השוויון וההתייחסות לתושבים אחרים במצבו של המבקש.

"התנהגותם, הסכמתם ואי מחאתם יצרה אצל המבקש ציפייה ברורה והסתמכות, ועל כן השקיע כספים רבים בבניית ביתו הקים ונטע בשטח שמסביב לבית, עצי פרי, לול ונגרייה. ככל שחלפו השנים, התעצמה הסתמכותו של המבקש על שתיקת המשיבים, ציפייתו הלכה וגדלה. יש להדגיש ולציין כי לא היה דבר אשר הפריע למשיבים למחות כנגד החזקתו של המבקש בכל השטח, ומשלא עשו כן, הגדילו את ציפיותיו של המבקש וביססו את הסתמכותו להמשך החזקתו בשטח".

(עמ' 9 לפסק הדין).

פסק הדין

1. ביהמ"ש קובע כי הואיל והתובע החזיק בקרקע במשך שנים רבות הרי שאין לבטל את הרשיון שניתן לו ואין לפצל את המגרש אלא יש להחכיר לו את המגרש שהחזיק בשלמות.

2. המושב נהג בחוזר שוויון בכך שלתושבים אחרים במושב (שהינם במעמד שונה מהתובע) איפשר לחכור את כל המגרש שהחזיקו.

3. שאלת מעמדו של המחזיק אינה רלוונטית לזכותו לחכור את כל המגרש.

הקובע הינה עובדת ההחזקה במגרש. אם התובע החזיק במגרש הוא זכאי לכך שיחכירו לו את המגרש.

ג. סיכום

לאור פסק הדין הברור לא ברורה גישת המינהל בהוראת אגף 64 שמתעלמת מפסק הדין קובעת שיוקצה למתיישב מגרש בגודל של כ- ½ דונם.

לאור זאת מומלץ, למתיישבים שיתקלו בסירוב המינהל להחכיר להם את כל הקרקע שם מחזיקים לא לראות בכך סוף פסוק אלא לערער לגופים משפטיים מוסמכים במינהל מקרקעי ישראל או אף להביא את העניין לבחינה בפני בית המשפט.