1. ביטול שיקול הדעת על חובת היטל השבחה

סעיף 9 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2000 ) התש"ס - 1999 מבטל החל מתאריך 1.1.2000 את סעיף 12 א' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965, קרי מבטל את שיקול הדעת שניתן עד כה לועדות המקומיות במועצות האזוריות בגביית היטל השבחה (ראו חוזרינו 54/99 "היטל השבחה במועצות האזוריות - הצעה לשינוים מכבידים " ) .

להלן הטענות שהעלנו במהלך החקיקה כנגד ההצעה :

הוראות החוק כפי שהיו במשך עשרות שנים עד היום העניקו שיקול דעת למועצות אזורית בקשר לגודל היטל ההשבחה הנגבה בכל מקום בהתאם לצרכים הרלוונטיים של אותו אזור.

שיקול הדעת שניתן למועצות האזוריות נועד לתת ביטוי לעובדה שהישובים במועצות האזוריות דואגים לפיתוח מרבית התשתיות ומבני הציבור על חשבונם תוך מעורבות מועטה יחסית של המועצה האזוריות.

הועדות המקומיות במתחם המועצות האזוריות בשונה מהרשויות העירוניות ממעטות לעסוק בהפקעה לצורכי ציבור ומעטים המקרים בהם נדרשו לשלם פיצויים בשל ירידת ערך קרקעות .

כמו כן, עלית מחירי הקרקעות בעשור האחרון הביאה לכך שתשלומי ממ"י לרשויות המקומיות בשיעור 10% מתקבוליהן משמשים למימוש היעדים שלשמם נדרש היטל השבחה.

גביית כספי היטל השבחה הינה אמצעי ולא מטרה. המטרה שלשמה נועדה הגביה הינה מימון עלויות של תוכניות פיתוח ושינוי יעוד ובעיקר למטרת הכנת תוכניות, תשלום פיצויים בגין הפקעה, שינוי יעוד, וממון משלים של פיתוח תשתיות מוניציפליות מעבר לכספים האמורים להתקבל לשם כן מתקבולי אגרות והיטלי פיתוח לפי חוקי עזר.

כך לדוגמא טרם חיוב היטל השבחה מלא יש לבחון האם ו.מקומית מסוימת וכן מועצה אזורית בתחומה, עוסקות בפועל בביצוע תשתיות, פיתוח שצפ"ים, הקמת מבני ציבור ומוסדות תכנון וביצוע הפקעות.

כל עוד אין מועצה אזורית עוסקת בכגון אלה אין כל הצדקה להפקיד בידיה סכומים המיועדים לכך.

גבייתם של סכומים אלו טרם המועד תוביל בהכרח לניצולם למטרות זרות כפי שמתרחש במגזר העירוני.

באשר לטענות שהועלו לפיהם המשך שקול הדעת לא יכול להיות בידי "גורמים פוליטיים" הנתונים ל"שיקולים זרים" - אזי טענה זו אין לקבלה.

נהפוך הוא במצב הדברים החדש שיווצר עקב חובתה של ועדה מקומית פלונית בגביית היטל השבחה מלא יצטברו בידי אותם גורמים פוליטיים בעלי "שיקולים זרים" סכומים גבוהים ביותר וזאת בשעה שלא בכל המועצות הותוו יעדים לניצולם הנאות וזאת בהעדר תוכניות לשינוי יעוד ולהפקעה מחד ובהעדר תוכניות פיתוח של תשתיות מוניציפליות מאידך.

החשש שביסוד ההצעה לביטול סעיף זה נמוך לעין שיעור מהחשש הקיים בהסדר החדש שעלול להוביל לשימוש חריג בכספי הציבור.

על כן הצענו להתנגד לסעיף 9 המוצע לחוק ההסדרים ולהשאיר את סעיף 12 א' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ללא שינוי. לכל היותר לסייג את סמכות הועדות המקומיות כך שיהיה בידן לעמוד באמות מידה מסוימות שיוכתבו בחוק או בחוזר מנכ"ל.

הערות

א. ראו בעניין זה מאמרו של העיתונאי עודד ליפשיץ "בדף הירוק" מיום 6.1.00, "ובקו למושב" מיום 10.1.00

ב. בעניין החבות בהיטל השבחה ראו חוזרינו 55/98 .

2. החזר היטל השבחה בדרך של הקטנת דמי חכירה

במהלך הדיונים וההתנגדויות לתיקון הנדון העביר מנכ"ל ממ"י עו"ד אבי דרקסלר מכתב הבהרה בעניין הפיצוי הניתן על ידי מינהל מקרקעי ישראל בדרך של הקטנת דמי החכירה.

להלן הנוסח של המכתב שניתן על ידי עו"ד אבי דרקסלר מנכ"ל ממ"י למועצות האזוריות :

"בהמשך לדיון שהתקיים בועדת הכספים התאריך 28.12.1999 בעניין ביטולו של סעיף 12א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לאחר שהובהר באופן חד משמעי שהאמור להלן לא יחול על ביצוע עיסקאות לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל שעניינן שינוי יעוד קרקע חקלאית ובכפוף לכך שאכן הכנסת תאשר את ביטולו של סעיף זה כמוצע בחוק ההסדרים, הריני לאשר כדלקמן:

בחוזי חכירה בתחום שיפוט או תכנון של מועצות אזוריות, העונים על התנאים המצטברים כדלקמן -

א. מטרת החכירה, הינה לתעסוקה ו/או למגורים.

ב. ייעוד הקרקע במועד חתימת חוזה החכירה הינו ייעוד שאינו חקלאי.

ג. השטחים שבחוזה החכירה אינם מהווים חלק ממשבצת היישוב למעט שטחים המהווים חלק ממשבצת היישוב שייעודם לתעסוקה ושהוקצו לאגודה ליעוד האמור בתשלום דח"ר של 80% או בדמי חכירה מהוונים שהוערכו לפי יעוד שאינו חקלאי.

ד. השטחים שבחוזה החכירה אינם מהווים חלק מנחלה. יובהר כי שטח שנגרע בהסכמת המינהל מנחלה והוקצה כנגד תשלום דמי חכירה מהוונים למטרת מגורים בחוזה חכירה נפרד, כל תוספת בניה שיידרש בגינה תשלום היתר יחול ההסדר לעיל.

ה. חוזה החכירה האמור ברישא, נחתם לאחר 1.1.1970 .

לגבי חוזים כאמור ובלבד ששולם בגינם דמי היתר בשיעור 51%, יהא החוכר זכאי להחזר מהמינהל של מחצית מגובה ההיטל, או מחצית דמי ההיתר ששולמו למינהל לפי הנמוך מבין השניים.

השבת הכספים תעשה לאחר הצגת חשבונית מס כדין ואישור הועדה המקומית שאכן שולם היטל ההשבחה. "

לאור ההחמרות הנדונות יש לקחת בחשבון בבחינת כדאיות עסקאות מקרקעין אגב שינוי יעוד תכנוני את סכומי היטל השבחה הצפויים .

כמו כן יש לקחת בחשבון כי ישובים שחתמו על חוזה חכירה לדורות מצבם נחות כיוון שחובת היטל השבחה ללא שיקול הדעת כאמור חלה על כל תוספת של זכויות ושינוי יעוד בקרקעות שאינן מיועדות לחקלאות ובעיקר בשטח המחנה ובמפעלים שחתמו על חוזי חכירה לדורות.