הקיבוצים והמושבים זכאים לפטור ממכרז על קרקעותיהם, הן מכוח דיני החוזים (זכויות מוקנות בקרקע מתוקף חוזה החכירה) והן מכוח דיני המכרזים.

לאחרונה התקבלו במועצת מקרקעי ישראל ובמינהל מקרקעי ישראל, החלטות קיצוניות העומדות בניגוד מוחלט לזכותם החוקית של הקיבוצים והמושבים לפטור ממכרז על קרקעותיהם:

א. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1110 מיום 21.5.2007 הקובעת, כי מגרשי הרחבה העולים על 115% מתקן הנחלות ישווקו ע"י המינהל במכרז (ראו חוזרנו מס' 69/07 "החמרה בכללי ההרחבה למגורים").

ב. החלטות הנהלת המינהל מס' 2050 הקובעת, כי מעתה ואילך תעשה הרחבה בבניה מרוכזת בדרך של מכרז בלבד (ראו חוזרנו 120/07 "שינוי כללי הרחבה למגורים בבניה מרוכזת").

הפטור מכח תקנות חובת מכרזים

תקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג - 1993 קובע פטור ממכרז באופן מפורש לאגודה בעת הקצאת זכויות במקרקעין בהן יש לאגודה זכויות:

"25. נוסף על האמור בתקנה 3, התקשרות של מינהל מקרקעי ישראל (להלן — המינהל) לביצוע עיסקה במקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, אינה טעונה מכרז כאשר נושא ההתקשרות הוא אחד מאלה:

(1) הענקת זכויות במקרקעין למי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין או למי שיורה בעל הזכויות להעניקן; לענין זה, "בעל זכויות במקרקעין" — צד לחוזה פיתוח, לחוזה חכירה או חכירת משנה לתקופה של עשרים ואחת שנים לפחות, מי שזכאי כדין להיות צד לחוזה כאמור וכן מי שהיה צד לחוזה כאמור או מחזיק במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל;" (הדגשות שלי – ב.מ.)

פס"ד כברי

כל אגודה לצורך העניין הינה 'בעלת זכויות במקרקעין', ולו בשל העובדה שהיא מחזיקה במקרקעין באופן רצוף, עשר שנים לפחות, בהסכמת המינהל. כך קבע נקבע בהמ"פ 645/94 קיבוץ כברי נ' מינהל מקרקעי ישראל.

באותו מקרה הקיבוץ היה מעוניין לחכור, מתוך שטחי מרעה שהיו ברשותו, שטח לצרכי פיתוח מחצבה, המינהל טען כי החכרה זו טעונה מכרז בעוד הקיבוץ טען לפטור ממכרז עפ"י תקנה 25(1) בגדר היותו 'מחזיק'. ביהמ"ש המחוזי קבע כי בהגדרת המונח 'מחזיק' נכלל גם מי שניתנה לו הרשאה לשימוש למרעה.

ביהמ"ש קבע שתקנה 25(1) הינה רחבה ודי אף בחזקה פיזית (להבדיל ממשפטית). לדעת ביהמ"ש אין התקנה מגדירה את טיבה של ההחזקה הנדרשת על פי סוגי החזקה המוגדרים בחוק זה או אחר, והיא מסתפקת במנוח העובדתי "מחזיק" במובנו הרחב ביותר – ובלבד שתהיה זו חזקה בהסכמת המינהל.

ביטוי מפורש לפטור ממכרז בהחלטה 959

גם החלטת מועצת מקרקעי ישראל 959 העוסקת בהרחבה למגורים ואשר החליפה את 737, נותנת ביטוי מפורש (בסעיף 2.2) לפטור ממכרז שיש לקיבוץ או למושב: "מגרשי בניה למגורים ייגרעו ממשבצת הקבע של האגודה. גריעת המגרשים כאמור לא תיפגע בזכויות היישוב החקלאי לענין תקנה 25 (1) לתקנות חובת מכרזים התשנ"ג-1993". (הדגשה שלי – ב.מ.)

התייחסות לחוזי השכירות כחוזי חכירה לדורות לכל דבר וענין

על פי עמדתו המפורשת של מינהל מקרקעי ישראל ועל פי רצף החלטות מפורשות של מועצת מקרקעי ישראל, שניתנו במשך עשרות שנים, ההתייחסות לקרקעות הקיבוץ או המושב מהיבט של זכויותיו במקרקעי המדינה הן כחוכר לדורות לכל דבר ועניין.

לענין זה יפים דבריה של גב' שולה בן צבי מנהלת האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל בתצהירה, אשר שולב בהודעת ממ"י במסגרת כתבי הטענות בבג"צ קו עימות צפון 10695/05 בזו הלשון:

"בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן... מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח שוטף. ...התנהלות המינהל ומועצת מקרקעות ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים חקלאיים להם חוזי חכירות לדורות...".

למרות הביקורת הנוקבת על החלטה 1110 וקריאת ועדת הכלכלה של הכנסת לתיקונה לא הוגשה עד כה פנייה לערכאות משפטיות לביטולה. לפיכך כל קיבוץ או מושב חייב לפעול בעצמו בהתאם לנסיבות לביטול גזרות אלו.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.