לאחרונה נדונה בפני ביהמ"ש העליון (במסגרת ע"א 5138/04) הסוגיה בדבר הפטור מהיטל השבחה - החל על בנייה או הרחבת דירת מגורים (עד גודל מסוים), ביישוב נווה שלום, שהוא במתכונת של כפר שיתופי.

בית המשפט המחוזי בירושלים דחה ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים בו נקבע כי היישוב נווה שלום – חברה מוגבלת בערבות (להלן:"היישוב"), זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה. על כך הוגש, לאחר מתן רשות ערעור, ערעור נוסף לעליון, בשל השאלה העקרונית המתעוררת בו לעניין פירושם של סעיף 19(ב)(4) וסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: התוספת ו-חוק התכנון והבניה בהתאמה).

כפי שנפרט להלן, ביהמ"ש העליון חייב את היישוב לשלם היטל השבחה בגין בתי המגורים!!

לעניין "היקף הפטור מהיטל השבחה על בניה או הרחבה של דירה", ראו פירוט בחוזרנו 85/2006.

נסיבות פסה"ד

היישוב נווה שלום נוסד במתכונת של כפר שיתופי אשר בו מתגוררת אוכלוסיה מעורבת של יהודים וערבים ומקיימת חיי קהילה משותפים.

לצורך מימוש שלב ב' של חלוקת מגרשים ביישוב למגורי תושביו, ביקש היישוב ואף קיבל היתרי בנייה להקמת שמונה יחידות מגורים ומבנה ציבור אחד במגרשים המצויים בתחומו, ההיתרים כאמור תואמים את התוכנית החלה על המקרקעין ואשר שינתה את ייעודם מחקלאות למגורים.

היישוב לא השלים עם דרישת הוועדה לתשלום היטל ההשבחה והגיש ערעור לבימ"ש השלום.

פסה"ד בשלום

בפסק דינו משנת 2001, דחה בית משפט השלום את טענת היישוב לפיה לא נוצרה במקרה דנן "השבחה" במקרקעין כמשמעותה בתוספת וכי על כן אין לחייבו בתשלום היטל השבחה. בית המשפט קבע לעניין זה כי נוכח שינוי הייעוד של המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה הושבחו המקרקעין ועוד קבע כי היישוב נהנה מן ההשבחה משום שמימש כחוכר את זכויותיו לבנות בהם על פי התוכנית המשביחה. עם זאת הוסיף בית משפט השלום וקבע כי היישוב זכאי לפטור מתשלום היטל ההשבחה בכל הנוגע לבניית יחידות המגורים על פי סעיף 19(ג)(1) לתוספת, שזו לשונו:

"(ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר ; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".

לעניין זה קבע בית המשפט כי מדובר ב"דירות מגורים" כמשמעותן בסעיף הנ"ל וכן קבע כי יש לראות בכל אחד מן התושבים האמורים להתגורר באותן דירות "מחזיק", אף שאינו בעלים או חוכר של המקרקעין וזאת משניתן לתושבים מעמד של "בני רשות" ובידם השליטה הישירה במקרקעין, כמי שרשאים להתגורר בדירות. בית המשפט הוסיף וקבע כי הדרישה הקבועה בסעיף 19(ג)(1) לפיה על המחזיק להגיש את הבקשה להיתר בניה אף היא מתקיימת בעניינו, בציינו כי יש לראות את היישוב (שהגיש את הבקשות בפועל) כידם הארוכה של התושבים-המחזיקים לצורך זה. לבסוף קבע בית המשפט כי אף התנאי הרביעי הקבוע בסעיף בדבר השימוש שייעשה במקרקעין מתקיים במקרה דנן שכן מדובר בדירות אשר תשמשנה למגורי המחזיקים בהן. אשר למבנה הציבור, קבע בית המשפט כי היישוב זכאי לפטור מהיטל השבחה בגינו, מכוח הוראת סעיף 19(ב)(4) לתוספת, הפוטר מתשלום ההיטל.

על פסק דין זה הוגשו ערעורים על ידי הוועדה וגם על ידי היישוב לבית המשפט המחוזי בירושלים. הוועדה הלינה על קביעותיו של בית משפט השלום לעניין זכאותו של היישוב לפטורים מהיטל השבחה כאמור, ואילו היישוב שב וטען, בין היתר, כי המקרקעין נשוא הליכים אלה לא הושבחו ועל כן אין הוא חייב בתשלום ההיטל.

פסה"ד במחוזי

בפסק דינו משנת 2003, דחה בית המשפט המחוזי את שני הערעורים. בדחותו את ערעור היישוב אימץ המחוזי את קביעת השלום לפיה חלה השבחה במקרקעין כהגדרתה בתוספת וציין כי שינוי הייעוד של המקרקעין הוביל לעליית שווים וכי היישוב נהנה מפירותיו של שינוי זה. יחד עם זאת, קבע המחוזי בדחותו את ערעור הוועדה, כי צדק בית משפט השלום בהחילו על המקרה את הוראות סעיפים 19(ג)(1) ו-19(ב)(4) לתוספת. אשר לפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת, קבע בית המשפט כי תנאי הסעיף מתקיימים כולם בציינו כי הדירות מהוות "דירות מגורים"; כי תושבי היישוב כבני רשות הם המחזיקים במקרקעין "למעשה"; כי הדירות עתידות לשמש למגורי התושבים, כל אחד בדירתו; כי היישוב הגיש את הבקשה להיתר עבור הדיירים-המחזיקים מכוח הזיקה הקיימת ביניהם וכי משום כך ניתן לראותו כידם הארוכה לעניין זה, בייחוד נוכח השומה שנערכה מטעם הוועדה עצמה שם צוין כי היא נעשית עבור כל דייר באופן ספציפי. בית המשפט המחוזי הוסיף והדגיש כי הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת נועד להקל על מצוקת המגורים בישראל וכי אין ממש בחשש שהובע על ידי הוועדה, לפיו מתן פטור ליישוב יפתח פתח לעשיית שימוש בסעיף זה כ"מפלט מס" לקבלנים הבונים פרויקטים למגורים.

על קביעה זו הגישה הוועדה, לאחר שקיבלה רשות, ערעור לעליון.

פסה"ד בעליון

בערעור לעליון טענה הוועדה כי הערכאות קמא טעו בקובען שיש להחיל בעניינו של היישוב את הוראות הפטור מהיטל השבחה הקבועות בסעיפים 19(ב)(4) ו-19(ג)(1) לתוספת. לטענתה, הפרשנות שנתן בית המשפט המחוזי לסעיפים אלה אינה עולה בקנה אחד עם הקשרם החקיקתי ועם תכליתם והיא מתעלמת מהיותם פטורים אינדיבידואליים ולא פטורים דוגמת אלה שבסעיפים 19(ב)(1)-(3) ו-19(ד)(1) לתוספת המיועדים לחול על יישוב או על חלק ממנו וכן על שכונות, בהתאם לתנאים שנקבעו באותם סעיפים.

ביהמ"ש הסתמך בקביעתו על פסיקה אחרת של העליון שניתנה בינתיים בעניין צרי (רע"א 7417/01). בפרשת צרי עמד בית המשפט, בין היתר, על כך שלעניין ההטבה הקבועה בסעיף 19(ג) צריכה להתקיים זהות בין החייב בהיטל בגין ההשבחה ובין המחזיק במקרקעין המושבחים המגיש (הוא או קרובו) את הבקשה להיתר והעתיד (הוא או קרובו) לגור בדירה שנבנתה או הורחבה. וכלשון בית המשפט:

"הפרשנות המצמצמת מעוגנת בהוראת "המחזיק" שבסעיף, כאשר בהקשרם של דברים ברור כי היא באה לצמצם מאוד את קבוצת מקבלי הפטור, שכן ברי כי הפטור עומד אך לאדם החייב בהיטל - לבעל הדירה או לחוכריה ... אך בכך אין הסעיף מסתפק, והוא מוסיף ודורש כי החייב בהיטל (או קרובו) יחזיק בפועל בדירה, והחזקה זו - למגורים שמה. מן המקובץ עולה כי תכלית החוק הייתה להעניק פטור צר, ולקבוצה צרה".

על פי פרשנות זו, מוענק הפטור בשני מסלולים בלבד: "מסלול המחזיק" ו"מסלול קרובו של המחזיק" ובתנאי שהמחזיק הוא גם החייב בהיטל, דהיינו בעל המקרקעין או החוכר אותם לדורות. ובמלים אחרות, על פי פירוש זה נכללת בגדרי הפטור קבוצה צרה בלבד של חייבים בהיטל המחזיקים במקרקעין שהבנייה או ההרחבה נועדה למגוריהם או למגורי קרובם. בכך ביקש ככל הנראה בית המשפט בפרשת צרי לחסום כל אפשרות של ניצול הפטור לצרכים מסחריים ולהבטיח כי ישמש את מטרתו ויקל על מי שהבנייה או ההרחבה דרושה לו או לקרובו לשימוש עצמי כפיתרון דיור.

הלכה זו, אשר זה מקרוב נפסקה, הוליכה את ביהמ"ש בענייננו אל המסקנה כי הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) אינה חלה במקרה שלפנינו וזאת מן הטעם הפשוט שאין זהות בין היישוב החייב בהיטל כמי שחכר את המקרקעין ובין המחזיקים במקרקעין שהינם - כקביעת בתי משפט קמא וכעמדת היישוב - חברי היישוב המתגוררים במקרקעין כבני רשות. כך או כך, בהעדר זהות בין המחזיקים ביחידות המגורים ובין החייבת בהיטל ההשבחה במקרה דנן, לא מתקיים אחד התנאים הבסיסיים הקבועים בסעיף 19(ג)(1) לתוספת כפי שפורש בפרשת צרי, ולפיכך דין הערעור בעניין זה להתקבל.

טענה אחרת שהעלתה הוועדה נוגעת לקביעתו של בית המשפט המחוזי כי היישוב זכאי לפטור מהיטל השבחה בגין המגרש המיועד להקמת מבנה ציבור וזאת לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת.

ביהמ"ש דחה טענה זו, לאחר שניתח את הוראות סעיף 19(ב)(4) והגיע למסקנה כי הפטור ניתן כדין.

אם כן, ביהמ"ש קיבל את הערעור בחלקו וביטל את פסקי הדין של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי בכל הנוגע לתחולת הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת על מימוש זכויות הבנייה בשמונה המגרשים המיועדים למגורים. לעומת זאת, הותיר על כנן את קביעותיהן של הערכאות קמא בכל הנוגע לפטור במגרש המיועד למבנה ציבור לפי סעיף 19(ב)(4) לתוספת.

ראוי לזכור כי ליישוב היה חוזה חכירה לדורות ביחס למקרקעין (כאשר הבעלים הוא מנזר לטרון)!!

להבדיל מהמקרה הנדון, ברוב רובם של המושבים ובחלק גדול מהקיבוצים, המחזיק במקרקעין לא יחויב בהיטל השבחה היות ומעמדו הינו של בר רשות ולא של חוכר לדורות.

ביחס לקיבוצים החוכרים לדורות יחול הפטור בין היתר מכח הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה המחיל במקרים אלו את הסדר "חלף היטל ההשבחה" קרי כספים אותם מעביר מינהל מקרקעי ישראל לרשות המקומית בשיעור 10% או 50% מתקבוליו המלאים.

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.