א. תיקון כללי ההרחבה – בניגוד לתקנון המועצה

1. בישיבת מועצת מקרקעי ישראל שנערכה ב- 21.5.2007 הועלתה הצעה לתיקון כללי ההרחבה למגורים (החלטה 959 ) בדרך המנוגדת לתקנון המועצה ולמרות זאת התקבלה ההצעה על ידי חברי המועצה (!).

2. ההצעה לתיקון החלטה 959 הועברה לחברי המועצה ביום חמישי 17.5.07 אחה"צ פחות מארבעה ימים לפני הדיון במועצת מקרקעי ישראל ב- 21.5.07.

3. הוספת הצעה זו לישיבת המועצה עומדת בניגוד להוראת סעיף 4(ג) להחלטת מועצה מס' 1008 "תקנון נוהל לישיבות מועצת מקרקעי ישראל" הקובעת כי "סדר היום ובו פירוט העניינים שידונו בישיבה מן המניין והצעות ההחלטה האמורות להידון בה יצורפו להזמנה או יומצאו בנפרד, ששה ימים לפחות לפני המועד שנקבע לישיבה".

4. הדרך החפוזה בה הועברה הצעה זו לישיבת המועצה ישירות מהמינהל מעלה מחדש את הצורך בהכנה יסודית של הצעות החלטה טרם העברתן להחלטה במועצה והעברתן לסינון ולדיון מקדים בועדת המשנה שתדון בהן תוך מתן הזדמנות לגורמים העלולים להיפגע להעיר ולהתייחס להצעה.

5. מנוסח ההצעה עצמה עולה כי מדובר בעיקר בהוראות מחמירות שספק אם הן חוקיות הפוגעות בכל מי שהסתמך על ההוראות הקיימות מבלי שניתנו הוראות מעבר כלשהן

ב. השינויים בכללי ההרחבה למגורים

להלן נוסח ההצעה שנדונה בישיבת המועצה (הנוסח הסופי והמחייב יהיה זה שיחתם על ידי יו"ר המועצה).

1. "סעיף 5 יתוקן כלהלן:



5.1. שיווק מגרשי בניה למגורים בפטור ממכרז על פי המלצת האגודה יעשה לגבי מס' מגרשים

השווה ל-115% מתקן הנחלות. יתרת המגרשים תשווק במכרז פומבי.


5.2 מגרשי בניה למגורים אשר יוקצו בפטור ממכרז ,יוקצו ע"י המינהל למומלצי האגודה , שהינם

יחידים ואשר אינם בעלי זכות בנחלה, במשק עזר או במגרש מגורים כלשהו, במועד הקצאת

המגרש בהרחבה.

5.3 למרות האמור בסעיף 5.2 לעיל ניתן יהיה להקצות מגרש בניה למגורים למומלץ שהינו בעל זכות

בנחלה, במגרש מגורים או במשק עזר אשר הזכויות בנחלה, במגרש המגורים או במשק בעזר לא

הוקצו לו ע"י המינהל בפטור ממכרז.


5.3.1 למרות האמור בסעיף 5.2. לעיל תאושר עסקה למומלץ שהינו בעל נחלה, משק עזר או
מגרש מגורים במועד ההקצאה, אשר הסדיר תשלום עלויות הפיתוח קודם לאישור

החלטה זו כדין, ואשר התחייב למכור הנכס במהלך שלוש שנים מיום אישור העסקה.

5.4 בבואה להמליץ על מועמד תשקול ועדת הקבלה של הישוב החקלאי את השיקולים הבאים:

5.4.1 גיל המועמד יהא 18 שנים ומעלה.

מיספור יתר תת הסעיפים בסעיף 5 יתוקן בהתאם.

2. סעיף 6.4 יבוטל .

3. יתוקן סעיף 6.5 ויהפוך לסעיף 6.4 כלהלן:

"6.4 הקצאת מגרש בניה למגורים תיערך למלוא קיבולת הבניה במגרש עפ"י התכנית שבתוקף במועד

אישור העסקה במינהל."

מספור יתר תת הסעיפים בסעיף 6 יתוקן בהתאם.

4. החלטה זו מעדכנת את החלטת מועצה 959 והחלטת מועצה 1084".

ג. דברי ההסבר של המינהל לשינויים

להלן דברי ההסבר שהוכנו על ידי מינהל מקרקעי ישראל לשינויים בכללי ההרחבה למגורים:

1."סעיף 5.1 - מגרשי ההרחבה נועדו במקורם לאפשר הקצאת מגרשים לבנים של בעלי נחלות ומשקי עזר שאינם בנים ממשיכים והמעוניינים להמשיך לגור בישוב. לאחר אישורה של תמ"א 35 שקבעה את מס' יח"ד המרבי לכל ישוב והסרת המגבלה שנקבעה בהחלטות מועצה 612, 737, של מס' המגרשים בהרחבה והכפפתו לתמ"א 35 נוצר מצב שלעיתים מגרשי ההרחבה מהווים במקרה הקיצוני פי חמישה ממס' הנחלות התקניות בישוב.

לכן הוחלט שאין מקום לאפשר לאגודת ישוב להפנות מומלצים למגרשים אלה בפטור ממכרז ולהחזיר את מגבלת 115% לנושא הפטור ממכרז בלבד.

2.סעיף 5.2.2 - איפשר להקצות למומלץ בעל זכות בנחלה, משק עזר או מגרש מגורים בתנאי שבמועד קבלת המלצת הישוב החקלאי, הצהיר המומלץ כי הוא מוותר על זכותו בנחלה, במגרש המגורים או במשק העזר ובתנאי כי תוך שלוש שנים ממועד הקצאת מגרש המגורים לא יהיו הוא ובן זוגו בעל זכות לנחלה, מגרש מגורים או משק עזר.

אפשרות זו כרוכה בתוספת עבודת מעקב בתום שלוש שנים כגון: האם בוצעה העברת זכויות, האם שולמו דה"ס,האם נחתם חוזה חכירה עם המומלץ לאחר שהועברו הזכויות בנחלה, משק עזר או במגרש המגורים, האם עמדו במועדי הסכם הפיתוח או שיש להאריך את תוקפו. איך יש לפעול כאשר בעל הנחלה מבקש לדחות את מועד העברת הזכויות מעבר לשלוש השנים ועוד.

לאור הנסיון שנצבר, יש קושי אמיתי בניהול המעקב שהנכס אכן נמכר, ולכן הוחלט שאין מקום לאפשר תקופת ביניים הנ"ל.

3.סעיף 5.4.1. - בוטלה האפשרות להקצות מגרש בהרחבה לקטינים.4.סעיף 6.4 - מאפשר הקצאת מגרש להיקף בינוי עפ"י בקשת המומלץ ולא פחות מ- 160 מ"ר במקרים בהם התכנית אושרה להפקדה ע"י הועדה המחוזית לתכנון ולבניה עד 4.2.03 ( מועד אישורה כדין של החלטה 959) .

כללי המינהל מחייבים הקצאה על פי מלוא הזכויות בתכנית התקפה ביום אישור העיסקה. ההקלה שניתנה עפ"י סעיף 6.4 להחלטה 959 ,כרוכה בתוספת עבודה רבה ומחייבת התיחסות פרטנית לכל שינוי מחוזה הבסיסי שנחתם: הכנת שומה וחישוב התשלום לכל תוספת בניה בנפרד, עדכון חוזה על כל שינוי שנעשה וכו'.
ביטול האופציה הנ"ל מיועד הן להקטנת החיכוך שבין המינהל לאזרח, השוואת תנאי ההקצאה לכלל העיסקות במינהל, והן כדי להפנות כ"א לשיפור השירות וייעול לוחות זמנים של הטיפול באזרח.

ראוי לציין שעלות מרכיב הקרקע בסך עלויות הקמת הבית, הינו שולי בד"כ, כך שהשינוי המוצע לא ייקר מאד את השווי הכולל של העיסקה."

ד. פגיעה בזכויות משפטיות מוקנות

הקלות בה נפגעו זכויות חברי המושבים והקיבוצים בקרקעותיהם בישיבת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה חייבת לעורר דאגה עמוקה ותגובה משפטית מתאימה לביטול ההחלטה.

נציין כי בסעיף 2.2 בהחלטה 959 עצמה ניתן ביטוי לזכויותיו המשפטיות של הקיבוץ/המושב לפטור ממכרז על הקרקע החכורה על ידו: " גריעת המגרשים כאמור לא תפגע בזכויות הישוב החקלאי לעניין תקנה (1)25 לתקנות חובת מכרזים, התשנ"ג, 1993".

הכוונה להוצאת מגרשי הרחבה למכרז ע"י המינהל אינה מעשית מכיוון ולא תזכה לשיתוף פעולה מצד הקיבוץ/המושב אשר יעמוד על זכויותיו המשפטיות לבצע ההרחבה בעצמו וללא מכרז.