בחוק התכנון והבניה בפרק ג' סימן ז' סעיף 121 , נקבע כי בתכנית מתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות בדבר איחוד מגרשים ובדבר חלוקתם של מגרשים שאוחדו בין בעליהם , הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם . פעולות איחוד וחלוקה מהוות שלב מרכזי והכרחי בתכנון מתחמי קרקע לבנייה בכלל ובמסגרת פרויקטי פינוי בינוי ופרויקטים לבניה רוויה במתחמים עירוניים בפרט.

לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח , מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 , איחוד וחלוקה של מגרשים שלא בהסכמת בעליהן אינו מהווה אירוע מס, לעומת איחוד וחלוקה שבהסכמה שכן מהווה אירוע מס.

ההבחנה בין שני המקרים הנ"ל לעניין חבות המס , יוצרת עיוותים בתהליך התכנון . בפועל רוב בעלי הקרקע והחוכרים מוצאים את הדרך לכך שהאיחוד והחלוקה ייחשב כאילו נעשו שלא בהסכמה לעניין חוק מיסוי מקרקעין.

הגדרת תכנית איחוד וחלוקה המתבצעת בהסכמה כאירוע מס מעכבת את תהליך התכנון , ולעיתים מונעת אותו לחלוטין עקב הרצון להימנע מתשלום מיסים.

2. הצעה לפטור ממס באיחוד וחלוקה בהסכמת בעלים

בהצעת חוק ההסדרים לשנת 2001, מציע משרד האוצר לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 , כך שפעולת איחוד וחלוקה במקרקעין לפי פרק ג' סימן ז' בחוק התכנון והבניה , התשכ"ה – 1965 הנערכת בהסכמת בעליהם לא תחשב כעסקה במקרקעין המחויבת במס. ההצעה נועדה להתגבר על בעיה לפיה במקרים של איחוד מגרשים לפי תב"ע האיחוד היה חייב במס, גם אם כל אחד מהמשתתפים נשאר עם שטח קרקע זהה או אפילו קטן משטח הקרקע לפני האיחוד, בטענה שנעשתה החלפה חלקית של מקרקעין החייבת במס. הפטור יחול גם על מס רכישה לפי תקנה 27 (א) לתקנות מס שבח (מס רכישה).

3. מס מכירה

צעד ראשון לפטור בהחלפה ואיחוד תכנוני של מקרקעין נעשה בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס מכירה), התש"ס- 2000 בתקנות אלו נקבע פטור ממס מכירה בתקנה 2 (3) כאשר " המכירה היא איחוד מקרקעין ולא שולם סכום הפרש , בכסף או בשווה כסף; שולם סכום הפרש כאמור , יראו כל אחד מהמוכרים לעניין חישוב מס המכירה , כמוכר את החלק היחסי מהזכות במקרקעין שנתן או חלק המקרקעין שנתן, לפי העניין, שהוא כיחס שבין ההפרש האמור לבין שווי הזכות במקרקעין שמכר" .

לעניין זה מוגדר "איחוד מקרקעין" – כ "איחוד חלקות גובלות או חלקות רצופות, לשם חלוקתן או תכנונן מחדש".

בהצעת חוק ההסדרים ההגדרה של איחוד מגרשים היא יותר ספציפית ודורשת שהאיחוד יהא לפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה.

4. עיוותים נוספים שיש לפטור ממס

באותו עניין פנתה יחידת המיסוי הבינמושבית לחברי הכנסת של ועדת הכספים לתקן במסגרת זו עיוותים הקשורים בעסקאות המגזר החקלאי לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. במסגרת זו רואים את קבלת הזכויות של המדינה ביעוד החדש במקרקעין וביטול חלק מזכויות החוכרים בקרקע כעסקה. כמו כן קיימת בעיה בריכוז קרקע לאזורי תעסוקה בין מספר ישובים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל העלול להיחשב כעסקה.

אנו נמשיך לעדכן אתכם על התפתחויות בחקיקה.