במקרה שנדון לאחרונה בבימ"ש השלום בת"א (בשא 177679/06), עלתה סוגיה מוכרת לדיון: מהו מעמד המחזיק בקרקע בתקופה בה הסתיים חוזה חכירה לדורות וטרם נחתם חוזה חדש תחתיו?

שאלה זו עלתה בהקשר חובת התשלום של היטל השבחה, שכן החייב בהיטל השבחה הוא מי שבעת הטלתו היה בעל המקרקעין או החוכר לדורות במקרקעין.

בין המערערים למינהל נחתמו שני חוזי חכירה לדורות, כאשר תקופת החכירה על פי חוזה החכירה לדורות הראשון הסתיימה והחוזה השני נכנס לתוקפו רק כעבור שנתיים וחצי. בתקופה הזו, שבין שני החוזים, נכנסה תוכנית משביחה לתוקף ביחס למקרקעין נשוא החוזים.

נשאלת כאמור השאלה, מה היה מעמדם של המערערים במועד ההשבחה? האם כטענתם היו בני רשות ולפיכך אין הם חבים בהיטל ההשבחה?

ביהמ"ש דחה טענה זו וקבע כי:

"על תקופת הביניים חולשות הוראות חוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 הקובע, בסעיף 19 (א'), כדלקמן: לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה, בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני" (הדגשות במקור – ב.מ.)

הצדדים המשיכו לקיים את השכירות. בשלב זה, כל תנאי השכירות הקודמים, פרט לנושא תקופת השכירות הנוספת, ממשיכים לחול בין הצדדים, שהרי בסעיף 3 לחוק השכירות והשאילה נקבע כדלקמן:

"פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים והיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות ביניהם..."

חזקה על הצדדים לחוזה שהם רואים בכל תנאי החוזה הראשון כתנאי השכירות החלים עליהם גם לתקופת הביניים.

למעשה, כל אשר התרחש בין המועד סיום השכירות ועד לחידושה החוזי היה ניהול משא ומתן על התנאים הכספיים, דהיינו – התמורה המוסכמת, לעניין חתימות חוזה השכירות השני, כחכירה לדורות. כך היה קודם לכן וכך נקבע בחוזה החכירה השני.

המערערים, השוכרים, המשיכו את חזקתם במושכר. בהיעדר כל טענה למקור אחר לזכות החזקה בנכס, פרט לחוזה הראשון, יש לראות בהתנהגותם כהצעה מצידם להמשיך בקשר השכירות. לכך מצטרפת העובדה כי המערערים פעלו, באופן עקבי, להמשיך את זכות השכירות שהוקנתה להם בחוזה החכירה הראשון.

כמו כן המערערים קיבלו על עצמם את תשלום דמי ההיתר המחושב לפי 31% מערך הקרקע לפי התכנית המשביחה, כששיעור נמוך זה, ולא השיעור הגבוה, נקבע רק בגין היותם חוכרים לדורות המחויבים בתשלום היטל ההשבחה בגין התכנית המשביחה שבגינה הם מבקשים את היתר המינהל לשינוי בניצול המקרקעין, מקרקעי רשות הפיתוח. אלמלא פנייתם למינהל כחוכרים לדורות של הקרקע, לא היו זכאים לשלם דמי היתר בשיעור של 31% בלבד, ומכאן שהם מנועים מלטעון אחרת.

בנוסף, אלמלא ראה המינהל את המערערים כחוכרים לדורות של הנכס, הרי חתימתם על החוזה השני הייתה כפופה לחובת המכרז החלה על המינהל בהשכרת מקרקעיו.

המערערים והמינהל המשיכו בקיום יחסי השכירות אף לאחר סיום התקופה החוזית הראשונה. שכירות זו הינה עדיין "חכירה לדורות", כאמור בסעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, דהיינו – שכירות לתקופה של למעלה מ- 25 שנים, כאשר המערערים מחזיקים את הקרקע, בתמורה, והם החייבים בהיטל ההשבחה שנבע בתקופת הביניים.

לאור תוצאות פסק הדין ראוי לשים לב מהו מעמד החוכר במקרקעין במועד בו נוצרה ההשבחה, ומהי התנהגות הצדדים ביחס למקרקעין במקרה בו טרם נחתם חוזה חכירה חדש .

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד רו"ח חן שחרור או לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.