בפס"ד שניתן בביהמ"ש המחוזי בת"א נקבע כי דמי הפינוי ששולמו במסגרת עסקת פינוי בינוי הם חלק מן המחיר של רכישת הקרקע ממינהל מקרקעי ישראל לעניין מס רכישה (וע 1055/03 פרידמן חכשורי חב' להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין).

החברות העוררות זכו במכרז לפינוי ובינוי "שכונת הארגזים" בתל-אביב ובמסגרת זו חויבו לפנות את תושבי שכונת הארגזים המתגוררים במקרקעין, תוך תשלום פיצוי לתושבים הזכאים לכך. מנהל מס שבח קבע את שווי העסקה, לעניין מס רכישה, ע"י הוספת כל הוצאות הפינוי הצפויות, לרבות שרותי הבניה להקמת דירות חלופיות למפונים, לתשלום במזומן ששולם ע"י החברות למינהל בהתאם להצעתן במכרז. השגה שהגישו החברות על השומות נדחתה.

בערעורן טענו החברות כי שווי המכירה היא התמורה במזומן ששולמה על ידן למינהל בגין המקרקעין.

תוך דחייתה את הערר קבעה הועדה כי "בעסקאות פינוי ובינוי, מימוש פוטנציאל הבנייה הגלום במקרקעין מותנה בכך שהיזם והדיירים יגיעו להסדר ביניהם בדבר פינויים מן המקרקעין. את המינהל רואים כמוכר אשר מכר ליזם קרקע פנויה, והוא שנשא בכל הוצאות הפינוי ועל כן המחיר הוא למעשה המחיר בו היה המינהל מוכן למכור את הקרקע הפנויה, ומורכב בעיקרו מעלויות הפינוי והבניה בתוספת רווח. כל תוצאה אחרת שנגיע אליה תביא לשווי מכירה שאין כל קשר בינו לבין השווי האמיתי של המקרקעין. בעסקה דנן, דמי הפינוי הם חלק משווי העסקה, שכן נכפה על היזם להגיע להסדר עם הדיירים מבלי שתהיה לו כל יכולת בחירה.

בחינה כלכלית של העסקה יכולה להביא רק למסקנה אחת והיא כי השווי האמיתי של המקרקעין כולל בחובו את כל ההתחייבויות החוזיות שהיזם לוקח על עצמו לבצע כתנאי למימוש הפוטנציאל הטמון בהם.

שווי השוק נקבע לא רק לפי התמורה המזומנית המוסכמת, אלא גם לפי נסיבות נוספות, המשפיעות על ציפיות הצדדים בדבר הרווח שניתן יהיה להפיק מאותה עסקה."

נציין כי על פי חוק מיסוי מקרקעין "שווי" של זכות פלונית – מוגדר כסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון.

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד רו"ח חן שחרור או לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.