להלן נוסח מלא של החלטת הנהלת מינהל מקרקעי ישראל מס' 1614 מיום 31/05/2006 בעניין "הקפאת החלטת מועצה 969 – בהמשך לבג"צ 7436/04 אדמתי נ' יו"ר מועצת מקרקעי ישראל ואח'":

רקע

1. עמותת אדמתי, המאגדת כ- 100 ישובים חקלאיים ותיקים, הגישה עתירה כנגד החלטת מועצה 969 שעניינה "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרה אחרת", שנכנסה לתוקף ביום 5.8.03 ובאה במקום החלטה 727.

2. עיקר טענות העמותה הן כנגד התשתית הכלכלית והמשפטית שביסוד ההחלטה ובפרט כנגד קביעת סכומי פיצוי בסיסיים כלליים תחת קיום דיון מפורט בהיקף ההשקעות בקרקע המושבת למינהל, כנגד גובה סכומי הפיצוי הבסיסיים וכנגד סכומי הפיצוי בגין תמריץ הותק.

3. ביום 14.12.05 קיבל ביהמ"ש העליון בשבתו כבג"צ החלטה בהליך הנדון שזו לשונה:

   "עם תחילת הדיון, ובעקבות טענות העותרים כי החלטה 969 בטלה בשל היעדר תשתית עובדתית ותחשיבים המבססים אותה לעניין הסכום הבסיסי והסכום הנוסף בגין וותק, עלתה האפשרות של פניה ליושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, לפיה תישקול המועצה מחדש את החלטת 969 על יסוד טענות העותרת וטענות גורמים אחרים. בא כוח העותרת הסכים לכך, ובלבד שתינתן להם האפשרות להעלות טענותיהם בפני המועצה בעניין זה (בכתב או בעל-פה, לפי החלטת המועצה)".

   לאור האמור נדחה המשך הדיון בעתירה במטרה לקבל את עמדת יו"ר מועצת מקרקעי ישראל.

4. ביום 11.1.06 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 1070 שעניינה בחינת ההסדרים שבהחלטת מועצה 969 תוך מתן זכות שימוע לציבור, וכן הקפאת החלטה 969 עד לסיום הבחינה. הוחלט כי במסגרת זו יבחן הצורך בקיום הסדר נוסף שעניינו קביעת פיצוי בצד פעילותה של ועדת הפיצויים הפועלת עפ"י החלטה 1023. כמו כן יבחנו מבנה ההחלטה, מרכיביה, סכומי הפיצויים והתמריצים הקבועים בה, גם על בסיס חוות דעת מקצועיות באשר לגובה הפיצוי בגין הפסד ההכנסה מעיבוד חקלאי של הקרקע. כן נקבעה הוראת מעבר לפיה המינהל ישלם פיצוי עפ"י החלטה 969 לחוכר אשר התבקש על ידי המינהל להשיב קרקע עקב שינוי יעודה והודיע למינהל בכתב, כי הינו מבקש לקבל פיצויים עפ"י החלטה זו. התאריך האחרון להגשת עמדה במסגרת השימוע בכתב היה 30.4.06, והתקבלו כ – 15 התייחסויות מגורמים שונים.

5. מטרת החלטה 969 הייתה להחיש זמינות מקרקעין לצורכי פיתוח ע"י זירוז הליכי השבת קרקעות ושינוי יעודן. האמצעים שנבחרו לשם כך היו פישוט תחשיב הפיצוי ע"י קביעת סכומי פיצוי בסיסיים בחלוקה לפי סוג הגידול (בעל, שלחין ומטע) במקום קיום בחינה פרטנית של השקעות, וקביעת ארבעה סוגי תמריצים ששלושה מתוכם נועדו לקדם תכנון (תמיכה בציפוף, בשינוי גבולות מוניציפליים במידה ונדרש ובהליכים לקידום התכנית). התמריץ הרביעי הוא תוספת בגין ותק – משך תקופת החזקה במקרקעין.

6. בחינה מחודשת של ההחלטה מחייבת התייחסות לנקודות הבאות:

   קביעת סכומי פיצוי בסיסיים תחת קיום בחינה פרטנית

   עמדת המינהל הייתה והינה כי אין פיצוי ראוי ומדויק מפיצוי הנבחן פרטנית ביחס לתביעת החוכר. על צורך זה עונה ועדת הפיצויים של המינהל אשר פועלת במקביל להחלטה 969, בעוד החלטה 969 ביקשה לפתוח ערוץ נוסף, שיהיה מהיר ויחסוך את הצורך בהתדיינויות ארוכות.

   בחינת העסקאות שטופלו בהתאם להחלטה 969 עד כה (כ – 19 עסקות) העלתה כי מטרת ההחלטה אינה מתממשת. ערוץ פיצוי זה אינו מהיר ואינו חוסך את הצורך בהתדיינויות שכן את הויכוח השמאי החליפו ויכוחים אחרים בנוגע למרכיבי ההתחשבנות הכספית. הויכוחים נסובים הן על רכיב הפיצוי הבסיסי והן על פרשנות רכיבי התמריצים. נקודה זו היא הראשונה המעלה בספק את הצורך במסלול חלופי לועדת הפיצויים.

   גובה סכומי הפיצוי הבסיסיים

   נקודת המוצא לסכומי הפיצוי הבסיסיים הייתה החלטות ועדת הפיצויים שפעלה לפי החלטת מועצה 343 (שהוחלפה ביום 2.5.05 על ידי החלטת מועצה 1023). עם זאת, בחינה פרטנית של ההחלטות העלתה כי ועדת הפיצויים שפעלה לפי החלטה 343 פסקה סכומים נמוכים מסכום הפיצוי הבסיסי שנקבע בהחלטה 969 בגין קרקע בה גידולי בעל (אם כי יש מעט מקרים מכדי לקבוע מסמרות בעניין), כך הדבר גם ביחס לקרקע בגידולי שלחין. בגין מטעים, פסקה הועדה סכומים גבוהים במעט מהפיצוי הבסיסי שנקבע בהחלטה.

   יש צורך לבחון מחדש את גובה סכומי הפיצוי הבסיסיים, לאור החלטות ועדת הפיצויים בהרכבה החדש שיצטברו במהלך תקופה ולאור פסיקות של בתי המשפט בתביעות לפיצויים בגין קרקע חקלאית. הניסיון המצטבר יוכל להנחות כיצד יש לתקן את הסכומים הבסיסיים.

   התמריצים וגובהם

   בהתאם להסכמים הקיימים במגזר החקלאי ולהחלטות המועצה, זכאי חוכר לפיצויים חקלאיים בעת השבת הקרקע למינהל בשל שינוי יעודה. במתן תמריצים מעניקה המדינה סכומי תשלום נוספים על אלה להם זכאי החוכר מצד הדין.

   במסגרת בג"צ 244/00 בעניין עמותת שיח חדש, במסגרתו נבחנה החלטה 727, אמר ביהמ"ש כי לאור מעמד המדינה כנאמן הציבור וחובת היעילות המוטלת עליה, ראוי כי תחזור ותבחן האם קיים הצורך בתשלום הנוסף, קרי האם גם היום קיים במשק מצב של עודף ביקושים לדיור המחייב הגדלת סכומי הפיצוי בשל הדחיפות. ביהמ"ש העלה גם את השאלה אם עשה המינהל די כדי לגרום להפשרת קרקעות חקלאיות בדרכים המשפטיות העומדות בפניו, תוך הימנעות ממתן פיצויים, או על ידי הקטנת הפיצוי ככל הניתן.

   מנתוני העסקאות שנבדקו עולה כי סך הפיצוי עפ"י החלטה 969 דומה ואף עולה במספר מקרים על סכום הפיצוי לפי החלטה 727, עובדה המעלה את הצורך בבחינת סבירות שיעור התשלום הנוסף. אשר למטרת זירוז ההליכים התכנוניים, מהניסיון המועט שהצטבר עד כה לא ניתן לקבוע אם יש בתמריצים כדי לקדם מטרה זו, שכן חלק ניכר מההליכים התכנוניים באשר לעסקות שטופלו בהתאם להחלטה 969 התקיימו בטרם אושרה ההחלטה.

   יש צורך לבחון מחדש האם יש מקום לתמריצים ואם התשובה לכך חיובית, יש לבדוק מחדש את עיצובם. כך, לדוגמא, יש לבחון האם לא נכון יותר לקבוע את התמריצים בסכומים קבועים ולא כשיעורים מהפיצוי הבסיסי. תמריץ הותק מחייב בחינה מיוחדת לאור העובדה שנקבע שלא על בסיס חוות דעת כלכלית - משפטית ושאין לו תקדים.

   הנהלת המינהל, בישיבתה מתאריך 31.5.06 החליטה לאשר את המשך הקפאת החלטה 969 למשך תקופה של כשלוש שנים, במטרה לאפשר בחינה מחדש של ההחלטה באופן מקיף ויסודי על בסיס סקר שטחי קרקע חקלאית שיערך ושיאפשר לדעת באיזו מידה ניתן לתת קרקע חקלאית חלופית במקום פיצוי כספי, הכרעות ועדת הפיצויים שיאספו במהלך תקופה זו, פסיקות של בתי משפט בתביעות לפיצוי בגין קרקע חקלאית והתגובות שהתקבלו במינהל במסגרת השימוע בכתב.

   זאת, לאור העובדה כי מטרת החלטה 969 הייתה להחיש זמינות מקרקעין לצורכי פיתוח, ע"י זירוז הליכי השבת קרקעות ושינוי יעודן, אך בפועל המו"מ שנוהל עם הישובים לצורך השבת הקרקע על בסיס ההחלטה היה ארוך, ולא ענה על ציפיות המינהל.

   להערכת המינהל, בשנתיים הקרובות לא צפויים שינויי יעוד מסיביים, ועל כן יש לקבוע תקופה של כשנתיים - שלוש על מנת לבחון את מגמת החלטות ועדת הפיצויים, וניתן במהלך תקופה זאת לפדות קרקעות ששינו ייעודן על פי קביעת ועדת הפיצויים. "

להלן בתמצית התיחסותנו:

1. מינהל מקרקעי ישראל מופקד על ביצוע מדיניות המקרקעין של מועצת מקרקעי ישראל.

   על כן, אין בסמכותו לקבל החלטות מדיניות כגון הקפאת החלטה 969 הנוגדת את החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1070 מיום 12.1.2006 הקובעת כי "למרות האמור בסעיף ד' לעיל, ישלם המינהל פיצוי ע"פ החלטה 969 לחוכר אשר התבקש ע"י המינהל להשיב קרקע עקב שינוי ייעודה ואשר הודיע למינהל, בכתב, כי הינו מבקש לקבל פיצויים עפ"י החלטה זו".

2. טענת המינהל כי פיצויים עפ"י החלטה 969 דומים לאלו שנקבעו בהחלטה 727 ועל כן יש "צורך בבחינת סבירות שיעור התשלום הנוסף". תומכת בביקורת שהשמענו בעבר על בג"צ הקרקעות לפיו התעלם מהתמורות הנמוכות בשינוי ייעוד ע"פ החלטה 727 שנתקבלו אפילו במרכז הארץ (כ- 20,000$ לדונם). נדגיש כי בקביעת שמאי מוסכם לפיצויי קרקעות חקלאיות שהוחזרו למינהל בפרוייקט נתב"ג 2000 באמצע שנות התשעים, נקבע שווי של 15,000$ לדונם.
3. יש לציין כי בניגוד לחוכרי קרקע חקלאית בתנאי נחלה הרואים אותם כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין "חברות משכנות" אשר אך ורק שמרו על מקרקעי המדינה בעיקר במרכז הארץ זכו בשל כך הן להנחה בשיעור 15% משווי הקרקע לבניה, והן להנחות מופלגות נוספות ברכישת הזכויות לבניה של אותן קרקעות.