השאלה שעלתה בפני ביהמ"ש נגעה לפירושו של סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, שזו לשונו:

"במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה."

השאלה שעמדה לדיון היא האם כטענת המערער יש לחשב את ההשבחה במקרה של רצף תכניות באופן המצרף את ההשבחות שנוצרו בעקבות אישורה של כל תכנית ותכנית (להלן: שיטת המדרגות), או שמא, כקביעת בית המשפט המחוזי, יש לחשבה לפי ההפרש שבין ערך המקרקעין במצבם המקורי, דהיינו בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה, ובין ערכם לאחר אישור התכנית האחרונה (להלן: שיטת המקפצה).

ביהמ"ש המחיש בדוגמא בין שתי שיטות החישוב:

על מקרקעין בהם זכויות הבניה היו 200 מ"ר, אושרו שתי תכניות משביחות רצופות – התכנית הראשונה אושרה בשנת 1976 והרחיבה את זכויות הבניה מ-200 מ"ר ל-300 מ"ר; התכנית האחרונה אושרה בשנת 1995 והוסיפה לזכויות הבניה 2 מ"ר נוספים, כך שעל פי שתי התכניות המשביחות שאושרו ברצף ניתן לבנות במקרקעין 302 מ"ר. שווי השוק של מ"ר מבונה במקרקעין אלה, אשר בשנת 1976 עמד על 100 דולר, האמיר עד לשנת 1995 ל-700 דולר. על מנת לפשט את הדוגמא נניח כי בתקופה הרלוונטית לא הייתה אינפלציה ועל כן ניתן לוותר על פעולות ההצמדה.

לפי שיטת המקפצה, ההשבחה עקב שתי התכניות היא ההפרש בין שווי השוק של המקרקעין בשנת 1976 לפני אישור התכנית הראשונה ושווים בשנת 1995 אחרי אישור התכנית האחרונה.

שווי המקרקעין בשנת 1976 לפני אישור התכנית הראשונה היה 20,000 דולר (200 מ"ר מבונה ששווי כל אחד מהם 100 דולר) ואילו בשנת 1995 אחרי אישור התכנית האחרונה שוויים עלה ל-211,400 דולר (302 מ"ר מבונה ששווי כל אחד מהם 700 דולר). על כן ההשבחה לפי שיטת המקפצה היא 191,400 דולר.

לפי שיטת המדרגות, ההשבחה היא סכום שתי ההשבחות הפרטיקולאריות. ההשבחה עקב התכנית הראשונה היא עליית השווי עקב הוספת 100 מ"ר מבונה ששווי כל אחד מהם 100 דולר ובסה"כ 10,000 דולר. ההשבחה עקב התכנית השנייה היא עליית השווי עקב הוספת 2 מ"ר מבונה ששווי כל אחד מהם 700 דולר ובסה"כ 1,400 דולר. לפיכך ההשבחה לפי שיטת המדרגות היא 11,400 דולר.

ביהמ"ש קבע כי לשונו של סעיף4(5) לתוספת מאפשרת פירושים שונים באשר לשיטת החישוב שניתן לאמץ, ואין היא מצמצמת את הפרשן לשיטת המקפצה כשיטת החישוב היחידה האפשרית.

לגישת ביהמ"ש שיטת המקפצה כפשוטה היא השיטה שהכי פחות מגשימה את היסוד הכללי הטבוע בהסדר הסטטוטורי הנוגע להיטל ההשבחה והוא יסוד הקשר הסיבתי הישיר הצריך להתקיים בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה נשוא ההיטל. שיטה זו חושפת את בעל המקרקעין לתשלום היטל אשר סכומו נקבע במידה רבה על פי תנודות בשווי המקרקעין שאין להן קשר כלשהו לפעילות התכנונית המצדיקה את ההיטל. בכך סוטה שיטת המקפצה באופן בולט מעקרון הקשר הסיבתי שיש לקיים בין הפעילות התכנונית לבין ההשבחה. סטייה זו יוצרת פגיעה בלתי מוצדקת בקניינו של הנישום וחוטאת לרעיון הצדק החברתי המונח ביסוד ההיטל.

תנאי יסוד לחיובו של הנישום בהיטל ההשבחה הוא כי אותה התעשרות אכן נובעת ישירות מן הפעילות התכנונית ולא מגורמים אחרים אשר בינם ובין הפעילות התכנונית אין ולא כלום.

שיטת המקפצה כפשוטה אינה מנטרלת גורמים נוספים אלה, הממלאים לעתים (ובייחוד בישראל) תפקיד משמעותי ביותר בעליית שוויים של המקרקעין. היא אינה מתמקדת בעליית השווי הנובעת מן הפעילות התכנונית והיא עלולה לגרום לנישום עוול ממשי ולהוליך לקביעת סכום היטל אשר חלק מהותי ממנו אינו נגזר כלל מן ההשבחה. מטעם זה אין מקום לאמץ את שיטת המקפצה כשיטה הראויה לחישוב ההשבחה לצורך סעיף 4(5) לתוספת.

ביהמ"ש בחן שיטה נוספת הנקראת "שיטת המקפצה המנטרלת". שיטה זו שואפת לנטרל את העלייה הכללית בשווי השוק של המקרקעין בין המועד שבו אושרה התכנית הראשונה למועד שבו אושרה התכנית האחרונה. אם ניצמד לדוגמא המספרית שהובאה לעיל, הרי החישוב בשיטה זו הוא כך: שווי המקרקעין למועד הקובע (לאחר אישור התכנית האחרונה בשנת 1995), ללא הפעילות התכנונית על פי התכניות המשביחות הינו 140,000 דולר (200 מ"ר זכויות בניה לפי 700 דולר למ"ר מבונה). שווי המקרקעין למועד הקובע לאחר השבחתם על פי התכניות השונות הינו 211,400 דולר (302 מ"ר לפי 700 דולר). ההפרש בין שתי הערכות שווי אלו יביא את סכום ההשבחה לפי שיטת המקפצה המנטרלת לסך של 71,400 דולר.

לאחר שפסל את שיטת המקפצה השווה ביהמ"ש בין שיטת המקפצה המנטרלת לבין שיטת המדרגות, תוך בחינת יתרונותיה וחסרונותיה של כל שיטה, וקבע כי העדפת שיטת המדרגות מתיישבת עם אינטרס הפרט שלא להיות מחויב בהיטל-יתר אשר כולל בגדר חישוב ההשבחה עליית שווי של הזכויות המשביחות שאינה נובעת באופן ישיר מן הפעילות התכנונית של הרשות ואינה מבטאת על כן את התעשרותו כתוצאה מאותה פעילות. בה במידה מתיישבת שיטה זו עם אינטרס הרשות למנוע חיוב בחסר של היטל ההשבחה באותם המקרים שבהם ירד שווי השוק של הזכויות המשביחות בתקופה הרלוונטית שכן, היטל בחסר כאמור, עלול ליצור מחסור במשאבים נזילים הנחוצים לפעילות התכנונית.

ביהמ"ש קבע כי שיטת החישוב הראויה במקרה של אישור מספר תכניות משביחות בזו אחר זו הינה שיטת המדרגות, שכן בשיטה זו האינטרס החברתי שביסוד ההיטל יוצא נשכר, משום ששיטה זו מקיימת באופן מיטבי את הקשר הסיבתי הישיר בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה החייבת בהיטל.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.