הדרך להקצאת זכויות במקרקעין בפטור ממכרז לחוכרי משבצת נחלות (קיבוצים, מושבים) הינה דו שלבית: הסכם פיתוחי בשלב הראשון שלאחר עמידה בתנאיו נוצרת הזכות להסכם חכירה לדורות .

רצ"ב הוראת אגף שיווק וכלכלה מס' 22 מיום 28.06.06 בעניין תשלום הפרשי ערך בתקופת הסכם פיתוח:

1. "רקע

   1.1 מטרת הוראה זו לקבוע כללים ותנאים לטיפול בשינויים בנתוני הקרקע בתקופת הסכם פיתוח בהקצאות בדרך של מכרז ובפטור ממכרז.

   1.2 ככלל, ערך הקרקע עולה כתוצאה מתוספת שטח, שינוי בניצול ביעוד, הקלה, שימוש חורג (מהקלה או מתכנית) בחלוקה או איחוד וכו'.

   1.3 היוזם בתקופת הסכם הפיתוח הינו בבחינת מורשה, אשר אם יעמוד בתנאי הסכם הפיתוח יהיה זכאי להסכם חכירה.

   1.4 במקרים בהם לא נכללו בהקצאה הזכויות העתידיות, תוספת הערך כאמור לעיל, אינה שייכת למורשה, לפיכך בגין תוספת הערך, ישלם המורשה את מלוא ערכה.

   יובהר כי במקרים בהם הוקצו המקרקעין כולל הזכויות העתידיות, פטור היזם מתשלום נוסף למינהל, ואולם חובת הסדר תשלום היטל ההשבחה לרבות חלף היטל השבחה, תהיה ליזם.

   1.5 במקרים בהם המקרקעין הוקצו לפי זכויות בניה מוגבלות (פחות מהזכויות שניתן לנצל לפי תב"ע בתוקף), יש לגבות בגין הפרש שווי בין הזכויות שהוקנו על פי הסכם הפיתוח לפיו נערכה העסקה ובין הזכויות לפי התב"ע שבתוקף.

   1.6 החלטות 402 ( שינוי יעוד וניצול), 933 (שינויי יעוד וניצול גביה של 31%) ו- 950 ( תוספת ל 933) אינן חלות על הסכמי פיתוח אלא רק על חוזי חכירה.

   1.7 החלטה 931 ( התחדשות עירונית) אינה חלה על הסכמי פתוח אלא רק על חוזי חכירה.

2. התנאים המוקדמים לטפול בבקשה לשינוי נתוני עסקה

   2.1 כל שינוי בתכנית בנין עיר שבתוקף חייב להיעשות בתיאום עם המינהל מראש, המינהל לא יהיה חייב לתת את הסכמתו לשינויים כפי שיוצעו ע"י היזם, בקשה לשינוי טעונה הסכמת מנהל המחוז, למעט בקשות אשר אינן מחייבות שינוי ת.ב.ע.

   2.2 היזם לא יהיה זכאי להחזר כספים אם בעקבות השינויים חלה הפחתה (ירידה) בערך הקרקע, ששימש בסיס לתנאים הכספיים של העסקה.

   2.3 אם יאושר השינוי, ישלם היזם למינהל תשלום עבור תוספת ערך הקרקע ותנאי לחתימה על תכניות הבניה יהיה בצוע תשלום כמפורט בסעיף 9 להלן.

3. מקרים בהם יש לגבות הפרשי ערך בתקופת הסכם פיתוח

   3.1 תוספת שטח, שינוי ייעוד, שינוי ניצול או שינוי תכסית, שימוש חורג, שינוי תכנית, סטייה ניכרת, תכנית חדשה וכו' .

   3.2 המרת שטחי שרות לשטחים עיקריים ולהיפך.

   3.3 תוספת שטחי שירות בתוכניות בהם לא הוגדרו שטחי שירות לפי (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב 1992.(ראה ס' 6 להלן).

   3.4 שינוי שימוש בקרקע שייעודה תעשיה, לתחנת דלק, בהתאם לשינוי מס' 2 בתמ"א 18.

4. תוספת שטח או שינוי בגבולות המגרש בלבד

   4.1 תוספת שטח או גריעת שטח ללא תוספת זכויות בניה עד 10% משטח המגרש או עד 300 מ"ר מגרש – הנמוך מבין השניים (להלן: "התוספת"), הנובעת ממדידה חדשה (ולא משינויי תכנון או פלישה) – אין לגבות הפרשי ערך (על בסיס הנחה שמאית כי אין בכך להוסיף או לגרוע מהערך היסודי), מעבר ל-10% או 300 מ"ר, יש להזמין שומה עבור הנכס בכללותו למצב קודם ולמצב החדש ולגבות מההפרש (החל מהאחוז הראשון).

   4.2 תוספת או גריעת שטח הכוללת תוספת זכויות בניה (בכל תוספת שיש בה זכויות בניה) תחויב בתשלום, שיטת החיוב מפורטת בס' 9 להלן.

   4.3 בעת קליטת משתכנים בבניה רוויה, תוספת זכויות ללא תוספת יח"ד, פטורה מתשלום (עד 10% ). תוספת מעל 10% חייבת בתשלום החל מהאחוז הראשון.

   4.4 לשינויים בגבולות (בצורת) או תכסית המגרש עשויה להיות השפעה על ערך המגרש. השמאי המחוזי יקבע אם יש השפעה ממשית על ערך המגרש ובהתאמה באם להזמין שומה.

   4.5 נגבו או הוחזרו כספים, ישולמו או יגרעו 10% מהתקבולים כחלף היטל השבחה מהועדה המקומית.

5. שינוי יעוד ו/או ניצול ו/או פיצול (אחוד) מגרש(ים)

   5.1 יזם המבקש לשנות יעוד ו/או לשנות ניצול ו /או לפצל או לאחד מגרשים, בדרך של שינוי תוכנית, הקלה, שימוש חורג בין בסמכות ועדה מקומית^[1] ובין בסמכות ועדה מחוזית, ואין מניעה חוזית או משפטית לכך, יתחייב עלפי הנוסח הרצ"ב לשלם למינהל 91% מתוספת ערך

   הקרקע על פי שומת שמאי המינהל/הממשלתי, למעט מקרקעין שהוקצו עם הזכויות העתידיות.

   5.2 ככלל, לא יאשר המינהל שינוי ייעוד ו/או ניצול ו/או פיצול, בעסקות אשר נעשו בפטור ממכרז.

   עסקות אשר נעשו בפטור ממכרז ליעוד או מטרה מוגדרת, יש לקבל אשור מראש ובטרם תחילת הליך התכנון, מהגורם הממליץ, לפי תקנות חובת מכרזים (ראה החלטת הנהלה בנושא מס' 969 מיום 17/9/03).

   5.3 המינהל יאשר אורכה מתאימה להסכם הפיתוח לאישור תכנית ומימוש השינוי המבוקש, עליה יחתמו הצדדים. תנאי הארכה יכללו התחייבויות היזם לתשלום הפרשי הערך בהתאם לנוסח הרצ"ב כנספח 2 להוראה.

   5.4 אושרה בקשת היזם , החיוב יתבצע בהתאם למפורט בס' 9 להלן.

   5.5 במקרים בהם תוספת הערך הינה שלילית, המינהל לא יחזיר כספים.

   5.6 מימוש התוספת יעשה בעסקה אחת. המינהל לא יאפשר מימוש לשיעורין.

   5.7 המינהל לא יתן הסכמתו ליזם לשינוי תוכנית, אשר תגרום לירידת ערך של מגרשים/תוכניות גובלות של המינהל. למרות האמור, ומשיקולים שירשמו, החליט המחוז ליתן הסכמתו, יתחייב היזם לשפות את המינהל כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

6. שטחי שרות ושטחים עיקריים

   6.1 המרת שטחי שרות לשטחים עיקריים ולהיפך, או תוספת שטחי שרות חייבת בתשלום של 91% מתוספת הערך על בסיס שומה.

   6.2 המינהל יאפשר המרת שטחים עיקריים לשטחי שרות, והיזם לא יזוכה בגין ירידת ערך כלשהי.

7. בהחלטות על הקצאות שנעשו בפטור ממכרז, או כאשר יזם שילם מחיר מופחת כדוגמת עסקה לפי החלטות מועצה 533, 611, 717 וכד', וכן עסקות לפי הסכמי גג, עבור הפרשי הערך ישולמו 91% מערך ההפרש (במקרים בהם משנה היזם את התכנית בטרם החתימה על הסכם פיתוח ידרש היזם לשלם עבור הפרש הערכים הנובעים משינוי התב"ע 91%).

8. תקופת הסכם פיתוח – יזם יהיה בתקופת הסכם פיתוח כל עוד לא השלים את הבניה כמפורט בנוהל 31.20 נספח א'.

9. התנאים הכספיים לאישור תוספת ערך הקרקע

   9.1 החישוב יתבצע עפ"י שומות עדכניות, שומה להקצאה לפי הזכויות המקוריות ושומה לתוכנית החדשה, כאשר כל פרטי השינויים יוצגו לשמאי (הזכויות עפ"י הסכם הפיתוח).

   9.2 החישוב הכספי יתבסס על מלוא הזכויות לפי התכנית החדשה שאושרה ברשויות התכנון או לפי תכנית ההגשה, הגבוה מבין השניים.

   9.3 אחוז דמי החכירה המהוונים עבור תוספת ערך בעסקות הקצאה יקבע בהתאם לנהוג במינהל (שיעורים מופחתים יונהגו בהתאם להחלטת ממשלה שבתוקף ) במועד ביצוע השינוי בעסקה.

   9.4 היזם יהיה רשאי לערער על שומת השמאי על פי כללי החלטת מועצה 798.

10. קליטה ואשור

    10.1 השינויים יעשו בטופסי שינויים . שינויים עד לסכום של 2.5 מליון ₪ צמוד למדד המחירים לצרכן ליום 16/5/93 יערכו בסמכות המחוז.שינויים בסכום שמעל הנ"ל יאושרו בסמכות ועדת עסקות "מסלול ירוק".

    10.2 נגבו כספים, ישולמו 10% מהתקבולים כחלף היטל השבחה לועדה המקומית. תופק תוספת להסכם הפיתוח אשר תיחתם ע"י הצדדים."