ביהמ"ש המחוזי בת"א קבע בעניין לשר יהושע ואח' נגד מינהל מקרקעי ישראל, א1149/99 כי על מינהל מקרקעי ישראל להחזיר דמי היתר שגבה ביתר.

הנכס נשוא התביעה היה מגרש בהרצליה (בשטח 3,167 מ"ר) אשר ייעודו, על פי התכנית המקורית שחלה על המגרש, היה "שטח מיוחד לקולנוע". במרץ 92' פורסמה תכנית מתאר, אשר חלה על המגרש הנדון, ועל פיה שונה ייעודו ל"מגרש מיוחד למגורים".

בספטמבר 93' שולמו דמי היתר בגין שינוי ייעוד המגרש. זאת לאחר שנחתם הסכם קומבינציה עם חברה קבלנית. דמי ההיתר היו באותה תקופה 51% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית, לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד או שינוי הניצול.

במקרה זה חישב המינהל את ערך הזכויות על פי החכירה המקורית כזכות לחכירת קולנוע בשטח של 533 מ"ר בלבד, בעוד שלדעת החוכרים היה עליו לחשב את ערך הזכויות לפי מלוא זכויות הבניה שמקנה התוכנית המקורית (70% בשתי קומות). לגישת החוכרים, יש להבחין בין "ייעוד" המגרש- היינו השימוש שייעשה בו, לבין "ניצול" המגרש שמשמעותו האחוז בו ניתן לנצל את שטח המגרש.

לאור העובדה כי הסכמי החכירה שהיו בידי החוכרים לא כללו התייחסות מפורשת לאפשרויות הניצול (ביהמ"ש מצא במסמכים ובשומות שונות חיזוק למסקנה לפיה זכויות החוכרים לא הוגבלו לניצול על פי השטח המבונה הקיים), נקבע כי החוכר היה זכאי למלוא זכויות הבניה על פי התב"ע המקורית ולא לפי השטח המבונה הקיים בלבד.

לפיכך קבע ביהמ"ש כי שווי זכויות החוכרים במגרש לפי הייעוד הקודם (לפי התכנית המקורית) צריך להיות מחושב לפי מלוא זכויות הבניה עפ"י התב"ע ולא לפי הניצול בפועל בלבד. תוצאה זו הקטינה באופן משמעותי את ההפרש ממנו נגזרים דמי ההיתר, כך שעל המינהל להחזיר סכום ששולם ביתר נושא ריבית והפרשי הצמדה ממועד התשלום – ספטמבר 1993!

המינהל טען כי ניתן ללמוד על הסכמת החוכרים לתשלום דמי ההיתר כפי ששולמו מחתימתם על המפרט הכספי. בימ"ש דחה טענה זו ועוד ציין כי החוכרים ביקשו לחתום על מפרט דמי ההיתר באופן מסויג , אלא שמינהל סרב לקבל הסכמה מסויגת זו. אילו לא היו חותמים החוכרים על המפרט היו מפרים את הסכם הקומבינציה שחתמו. כמו כן החוכרים הבהירו כי אינם משלימים עם גובה דמי ההיתר וכי בכוונתם למצות את האמצעים המשפטיים בעניין זה.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדינו בת"א.