בפס"ד, שניתן ביום 7/5/06, בעניין ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבנין בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "החברה"), קבע ביהמ"ש העליון כי מינהל מקרקעי ישראל זכאי לדרוש תשלום דמי היתר מהחברה, בגין הגדלת היקף הבניה המותרת במקרקעין, שלגביהם נחתם בין הצדדים הסכם פיתוח, אשר מקורה בתכנית שאושרה לאחר הסכם הפיתוח.

החברה טענה, ראשית בפני בימ"ש מחוזי, כי בהסכם הפיתוח (מיום 14.6.99) אין בסיס חוקי לדרישת המינהל לשלם דמי היתר בגין תוספות הבניה, ועל כן דמי ההיתר נגבו שלא כדין, שכן לפי ההלכה הפסוקה בעניין הוד אביב (ע"א 6518/98), בהעדר הוראה חוזית מפורשת, המינהל מנוע מלגבות דמי היתר כתנאי להסכמתו לתוספת בניה.

בעקבות פרשת הוד אביב הוכנסו שינויים בחוזי המינהל והחל משנת 2001 הוסף לכל חוזי הפיתוח הסטנדרטיים תנאי, המתיר למינהל לגבות תוספת תשלום בעת שינוי ייעוד או ניצול הבניה.

בעניין הוד אביב נקבע כי מקיומו של הסדר לשינוי התמורה החוזית המוסכמת, במקרה של שינוי בשטח המגרש או בגבולותיו, ניתן להסיק על קיומו של הסדר שלילי ביחס לשינוי דומה בקיבולת הבנייה, ולפיכך המינהל אינו מוסמך לדרוש תוספת על התמורה החוזית המוסכמת בשל הגדלת קיבולת הבניה. על הלכה זו חזר בית המשפט העליון גם בעניין הדר (ע"א 6651/99) ובעניין ישקו (ע"א 3979/01).

הלכת הוד אביב קובעת שזכותו של המינהל לאשר את תכניות הבנייה אינה יכולה להיות מקור לגביית דמי היתר במקרה של הגדלת קיבולת הבנייה. זאת מן הטעם שסמכות המינהל לאשר תכניות בנייה של יזם בטרם יוגשו לרשויות התכנון, מקורה בהיותו מופקד על ניהול קרקעות המדינה, וככזה בעל אינטרס ישיר בתכנונן של קרקעות המדינה, בפיתוחן ובמיצוי פרויקט היזמות שלשמו נקשר הסכם הפיתוח. נקבע כי זכות זו לא נועדה לשמש מקור לגביית תשלומים נוספים בגין עצם האישור של תכניות הבנייה.

בעניין מצלאווי ביהמ"ש העליון כמו גם המחוזי דחה את תביעת החברה וקבע כי מניתוח סעיפי הסכם הפיתוח עולה באופן ברור שהסכום בו חויבה החברה התבסס על אפשרויות הבניה שהיו בתוקף באותה העת ושווי המקרקעין נקבע כנגזרת מאותן זכויות. על כן משהוגדלו זכויות הבניה באופן משמעותי (67%), חייבת החברה בתשלום סכום ההפרש. תוך ניתוח הסכם הפיתוח, קבע העליון כי בדומה לעניין שנדון בפרשת הוד אביב – אין אכן בהסכם הפיתוח הוראה מפורשת המזכה את המינהל בתשלום נוסף של דמי היתר, בגין תוספות בניה, שתאושרנה לאחר החתימה על הסכם הפיתוח. אולם, בניגוד למצב הדברים בעניין הוד אביב, הוכח בעניין זה כי התמורה החוזית ששילמה החברה במסגרת הסכם הפיתוח, נגזרה באופן ישיר מקיבולת הבנייה המאושרת על המגרש. שווי המגרש כפי שהוערך ע"י שמאי המינהל נגזר בבירור מאפשרות הניצול לבניה, שהיא פועל יוצא של קיבולת הבנייה המאושרת לפי התוכנית החלה על המגרש. המסקנה אינה נלמדת באופן ישיר מההסכם עצמו אלא ממסמכים חיצוניים להסכם אותם בחן ביהמ"ש.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדינו בת"א.