א. המשך הרחבה במתכונת קודמת - נושאים עקרוניים

ח"כ שלום שמחון העלה בועדה המלווה לענין אישור ביצוע הרחבות במתכונת הקודמת (כלומר גביית תמורה עבור הזכות למגרש - עפ"י חוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה עליה מבוססת הוראת האגף החקלאי 51 י"ג) נושאים עקרוניים שטרם נתנה להם התיחסות ו/או פתרון ראוי כדלקמן:

" 1. הוצאות הפיתוח

בהוראת אגף מס' 51 י' נקבע על ידי מר דרור קרישפין סמנכ"ל ומנהל האגף החקלאי כי "אם הוצאות הפיתוח לפי התצהירים אינן עולות על הסכום הכולל לרבות מע"מ על 100,000 ₪ למגרש (צמוד למדד שפורסם ב- 15 בחודש ינואר 1999). יש לקבל את ההצהרות ללא צורך בפניה".

בכל מקרה אחר יש לפנות לאגף שו"כ הפותח מייד בתהליך ארוך ומייגע של בדיקה הדורש הצגת תחשיבים אישורי מהנדסים מסמכים ואסמכתאות והפעלת בעלי מקצוע חיצוניים על ידי ממ"י.

מתברר כי הוראה זו אינה ברורה דיה בכל מחוזות ממ"י, נבקש להבהיר בצורה חד משמעית שבמקרים שהוצאות הפיתוח שנגבות אינן עולות על 100,000 ₪ צמוד למדד ינואר 99 אין לדרוש אישור של אגף שו"כ ואין להלאות את המושב בהליך ארוך ומייגע.

2. גובה הוצאות הפיתוח שנקבעו

כאמור לעיל הסכום הנורמטיבי להוצאות פיתוח שנקבע בהוראת האגף 51 י' הינו 100,000 ₪. סכום זה נמוך מסכומים שנקבעו על ידי השמאי הממשלתי הראשי.

במכתבו של השמאי הממשלתי הראשי אל הח"מ מיום 21/9/98 (הרצ"ב) מצהיר השמאי כי ב"אומדן זהיר וסביר" עלות הפיתוח בלבד (ללא העמסת תשתיות על ועלויות פינוי) הן כ- 123,000 ₪ (29,250 $) כולל מע"מ – באזורי המרכז ו-246,000 ₪ (58,500 $) כולל מע"מ באזור ירושלים.

על סמך הנחות אלו נקבעו השמאויות למ"ר בניה למגרשים בהרחבה 737.

הואיל וכך יש לדבוק בקביעה זו ולקבוע את הסכומים האלו כסכומים נורמטיביים אותם יהיה רשאי המושב לגבות ללא צורך בבדיקה ובפניה לאגף שו"כ.

לא למותר לציין כי הפניה לאגף שו"כ לצורך בחינת תחשיבי עלויות הפיתוח הינו הליך מורכב הדורש מהמושב להיעזר בבעלי מקצוע שונים אדריכלים, מהנדסים, רו"ח והכרוך בעלויות רבות בהם נדרש המושב לעמוד על מנת להכין את התחשיבים הנדרשים.

נדגיש כי קיים פער משמעותי בין הסכום שנקבע (100,000 ש"ח) לבין הסכומים אותם מאשר המינהל במכרזי קרקע דומים.

רצ"ב לדוגמא סכומי הוצאות פיתוח אותם גובה ממ"י במכרזי צמודי קרקע – (המקור: אתר האינטרנט של ממ"י).

3. המרכיבים שנכללים בחישוב עלויות הפיתוח

תשתיות על

בסעיף 3 (ג) להוראת אגף 51 י' וכן בכותרת לסעיף 4 נקבע כי בחישוב עלויות הפיתוח יש לכלול "העמסת תשתיות על".

בהוראת אגף שו"כ מס' 366 נקבע לענין תשתיות על:

"תשתיות על מאושרות רק במידה וביצוען קשרו באופן ישיר לביצוע ההרחבה. גובה הוצ"פ לסעיף זה נשקל ואושר לגופו של עניין בהתאם לחשבונות מאושרים או אומדני ביצוע וכן בהתאם לחלוקת העלויות היחסית בין ההרחבה לישוב הקיים".

הוראה זו מרוקנת מתוכן את הקביעה שבהוראת אגף 51 י'.

1. לא ברור מה כוונת המילים "ביצוע ישיר".

מושב שבמסגרת ביצוע ההרחבה מחליט לבנות מבני ציבור ו/או להרחיב את התשתית הציבורית, יש לאפשר למושב לגבות מהמתישבים סכומים עבור כך. יש לאפשר למושב שיקול דעת עצמאי בכל הקשור להחלטות הקובעת את רמת השירותים, המבנים והמתקנים המוניציפליים שיהיו במושב.

2. המתקנים הקיימים במושב שירתו במשך שנים ומספיקים לאוכלוסייה הקיימת במושב. מתקנים הנוספים הנדרשים נובעים מהרחבת המושב והכפלת האוכלוסייה וכן מסוג האוכלוסייה החדש – צעיר שמצטרף שדורש שירותים ברמה אחרת. לכן אין לחלק את העלויות בין החלק הישן לחלק החדש. לחילופין אם מחלקים את העלויות אזי יש לשערך ולקחת בחשבון גם את המבנים המוניציפליים הקיימים במושב שבהם מתחלקת האוכלוסייה הותיקה עם החדשה ולמעשה בעקבות העמדת מבנים אלו לשירות מתיישבי ההרחבה נמנע הצורך בהקמת מבנים חדשים.

הוצאות פינוי

בסעיף 3 "הוצאות פינויים" בהוראה שו"כ 366 ננקבו הסכומים שיותרו בעלויות פינוי לפי סכומי המינימום לקרקע בעיבוד עונתי בסעיף 5 (א) להחלטת ממ"י 727.

מעמד קרקעות המשבצת עליהם מבוצעת ההרחבה הינו של קרקע בתנאי נחלה .

סכום הפיצוי המינימלי שנקבע לקרקע בתנאי נחלה בסעיף 2 (ד) להחלטה 727 הינו כדלקמן:

יש לאשר את עלויות הפינוי לפחות בהתאם לסכומי המינימום שנקבעו בהחלטה 727 לקרקע בתנאי נחלה.

4. גביית הוצאות פיתוח אחידה מכל בעלי הנחלות

במושבים רבים נתקבלה החלטה לחייב בסכום אחיד של הוצאות פיתוח את כל מומלצי בעלי הנחלות כולל הבנים.

לדעתנו יש להכיר בסכום זה כיוון שעצם גבייתו האחידה מכל המומלצים כולל הבנים סותר את הטענה על "התעשרות שלא כדין".

באם היה ידוע למושב כי לא יאושר הסכום שנקבע על ידו היה גובה המושב הוצאות הפיתוח כולן או חלקן כהון עצמי מכל בעלי הנחלות מכוח תקנון האגודה השיתופית.

על כן אבקש לאשר לגבות סכומים שנגבו באופן אחיד מהבנים של בעלי הנחלות ללא כל תנאי.

5. אישור לפי קריטריון 4 (ב) – "התקשרות עם חברה מפתחת"

בסעיף 4(ב) להוראת אגף חקלאי מספר 51(י"ג) שאושר על ידי היועץ המשפטי לממשלה המאפשר המשך מכירת המגרשים בהרחבה נקבע:

"עסקה חתומה בכתב, שנחתמה לא יאוחר מהיום הקובע,בין אגודה שיתופית לבין חברה מפתחת/יזם מכח תכנית מופקדת או מאושרת ובתנאי שהעסקה אושרה ע"י הועדה המלווה, לאחר שהשתכנעה בהתאם לקריטריונים שייקבעו – שנסיבות הענין מצדיקות זאת. תנאי נוסף הוא חתימת הסכם פיתוח עם המינהל תוך 18 חודש מיום מתן הוראות אלה".

הקריטריונים שנקבעו לעניין סעיף 4(ב) בהוראת אגף חקלאי 51(י"ג):

1. קיום חוזים בכתב, חתומים ותקפים, הכוללים מחויבויות ברורות באשר לתכנון, פיתוח, בניה וכו' לרבות התמורה בגין עבודות אלו.

2. אישור רואה חשבון או עו"ד על ההוצאות, שכבר שולמו ע"י האגודה לחברה היזמית ע"ח הפרויקט, עד ליום הקובע.

קריטריונים אלו נועדו לבדוק עד כמה המושב/הקיבוץ והחברה היזמית שינו את מצבם עקבות ההתקשרות, ועד כמה הם עלולים להינזק, במקרה שהמינהל ימנע מהם את המשך ביצוע ההתקשרות.

המינהל מפרש הוראה זו בצורה מצומצמת מאוד ומאפשר לישובים שהתקשרו עם יזם לעסקה של בנית בתי מגורים להמשיך את הליך ההרחבה. פרשנות זו אינה נכונה ואינה הגיונית.

הקריטריון בסעיף 4 (ב) הינו עסקה חתומה בין אגודה שיתופית לבין גורם מפתח שנחתמה לפני היום הקובע.

קיימים מקרים רבים בהם האגודה היא הגורם המפתח. האגודה התקשרה עם קבלנים לביצוע עבודות פיתוח בהסתמך על הכללים שהיו מקובלים בישום החלטה 737 תוך ציפיה והשענות על התמורה שתתקבל ממכירת המגרשים הן מגרשי האגודה והן מגרשי החברים.

בשל מחירי המינהל חלק גדול מחברי המושב אינו יכול לממש את הזכות בעצמו באמצעות בן וכד'.

האיסור על העברת הזכויות מוביל למצב שמושב שהתחיל בעבודת פיתוח לא יוכל להמשיך את הליך הפיתוח.

דבר זה יגרום מחד להסתבכות כלכלית של המושב ומנגד להקפאת הפיתוח, ובמקום שתוקם שכונה יווצר במקום אתר בניה שנמשך למשך שנים.

לדעתנו בהתאם לעקרונות שבהוראת אגף 51 יג' למושבים שהתחילו בהליך הפיתוח לפני יום הקובע תוך הסתמכות והשענות על התמורה שצריכה להתקבל משווק המגרשים יש לאפשר את המשך הליך ההרחבה ושווק המגרשים בהתאם לנוהג הקודם.

6. סווג התמורה שהמושב גובה

במקרים בהם אושר למושב עסקאות בהתאם לקריטריון 4 (ב) בוחן המינהל את התמורה שהמושב גבה.

לאחר אישור הועדה המלווה להמשיך ולבצע ההרחבה לרבות מכירת הזכויות בהרחבה לפי קריטריון 4(ב) להוראת אגף חקלאי 51(י"ג). המושב נדרש להמציא אישור לסכומי "הוצאות הפיתוח" בהרחבה.

המושבים הופנו לאגף שיווק וכלכלה, ומבקשים לאשר להם סכום מסוים כהוצאות פיתוח, עלויות פינוי, מבני ציבור ותשתיות, סכום אותו מתכוונים המושבים לגבות מהמתיישבים.

כתוצאה מחוסר ידיעה מהי הגדרת מינהל מקרקעי ישראל ל"הוצאות פיתוח" כללו המושבים בהוצאות פיתוח רכיבים שאינם מוכרים על ידי ממ"י כ"הוצאות פיתוח", אולם בהחלט נכללים במובן השגור בפי האדם הסביר.

באם מינהל מקרקעי ישראל היו מפרסמים כללים וקריטריונים להגדרת "הוצאות פיתוח", היה המושב יודע להפריד ולהציג את הסכומים שהם "הוצאות פיתוח" לפי הגדרת ממ"י והסכומים האחרים בהם משתמש המושב לשימושים שאינם מוכרים על ידי ממ"י כגון מבני ציבור, שיפור תשתיות מחנה ישן, עלויות פינוי ועוד.

מאחר ועל פי כללי היועץ המשפטי לממשלה, אושר למושב לגבות תמורה עבור מכירת הזכויות למגרשים, אין זה מתקבל על הדעת שחוסר הידיעה לגבי תחולת המושג "הוצאות פיתוח" על ידי ממ"י יהיה לרועץ.

כמו כן קביעה זו סותרת את קריטריון 4 (ב) שמטרתו לא לפגוע בעסקאות והתחייבויות קודמות שנעשו לפני ההוראות החדשות.

בקשתנו לאפשר למושבים שאושר להם למכור זכויות בהרחבה לפי קריטריון 4 (ב) לגבות תמורה עבור השימושים שאינם מוכרים כהוצאות פיתוח, עבור הוצאות הפיתוח המוכרות ועבור הזכות בסכום כולל שאינו עולה על זה שהוצג בפני הועדה המלווה".

אנו מצפים להתייחסות בכתב של הועדה המלווה לפנות ח"כ שלום שמחון. נציין ב- 31.8.00 יתקיים דיון בנושאים אלו בועדה המשנה לעניין מנהל מקרקעי ישראל של ועדת הכספים של הכנסת.

ב. פיתוח מוסדות ציבור

אגף שיווק וכלכלה פירסם ב- 31.7.00 נוסח מעודכן של הוראת אגף 366 "עקרונות לאשור הוצאות פיתוח – הרחבת מושבים וקיבוצים"

לנוסח זה התווספה ההוראה הבאה בקשר להקמת מוסדות ציבור:

"מוסדות חינוך ומוסדות ציבור רשות

6.1 מוסדות החינוך ומוסדות ציבור רשות אינם חלק מההוצאות פיתוח התשתיות הפיזיות ואין המינהל מיחסם או מעמיסם על המקרקעין.

6.2. מוסדות חינוך חובה מוקמים מכוח החוק מתקציב המדינה מוסדות ציבור רשות מוקמים מכספי תרומות תקציבי ממשלה (דיווח ברודט) היטל השבחה, או כל מקור אחר".