כללי

ביום 4.9.2005 ניתן פס"ד עקרוני מפי ביהמ"ש העליון, עע"מ 2775/01 שרגא ויטנר ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים ואח', ובו הותווה המבחן לשאלה מתי ייחשבו מקרקעין כמקרקעין הגובלים בתחומה של תוכנית פוגעת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: סעיף 197 והחוק, בהתאמה).

סעיף 197 בחוק מקנה לבעל מקרקעין שהיו בתחומה של תכנית פוגעת או בגבולה זכות לפיצויים.

למערערים השונים, בעניין הנדון לעיל, זכויות במקרקעין אשר אינם בתוך תחומה של תכנית פוגעת ואינם משיקים פיזית ממש לגבולות התכנית, אלא נמצאים בסמוך מאוד לגבולותיה כמו למשל מפריד ביניהם לבין גבולות התכנית - כביש.

לשון סעיף 197(א) לחוק:

"נפגעו ע"י תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

השאלה העקרונית בה דן ביהמ"ש העליון היתה מהם מקרקעין גובלים? האם יש לתת למונח 'מקרקעין גובלים' פירוש צר, היינו רק המקרקעין המשיקים פיזית ממש לתכנית הפוגעת או שמא פירוש מרחיב כך שגם מקרקעין שאינם סמוכים פיזית לגבולות התכנית ייחשבו כגובלים ואם כן אימתי?

נימוקי המצדדים בפירוש הצר – השקה פיזית

הרחבת מעגל הזכאים לפיצויים תטיל נטל כבד על רשויות התכנון ותמנע מהם לקדם תכניות שעשויות להביא תועלת ציבורית.

קביעת מבחן טכני של השקה פיזית, יאפשר הערכה וודאית לגבי היקף התובעים הפוטנציאליים – וודאות הדרושה לפעילות תקינה של הרשויות.

קביעת סטנדרט פורמאלי וקל להפעלה, להבדיל מסטנדרט מהותי, יגרום למיעוט התדיינויות ותביעות.

הגישה לפיה רק השקה פיזית מזכה בפיצויים יוצרת סימטריה בין החבות של הועדה המקומית בפיצויים בגין תכנית פוגעת לבין החבות של בעלי המקרקעין בהיטל השבחה. היועץ המשפטי לממשלה, אשר דעתו נדרשה בשל חשיבותו של עניין זה, צידד אף הוא בפרשנות המצמצמת.

נימוקי המצדדים בפירוש המרחיב – קירבה גיאוגרפית

המונח "מקרקעין גובלים" יכול להתפרש מבחינה לשונית גם כמקרקעין שאינם משיקים פיזית לתכנית, אך נמצאים בקרבה גיאוגרפית אליה.

פירוש זה מבטא את כוונת המחוקק כפי שמתבטאת בהיסטוריה החקיקתית של הסעיף, שכן הצעת החוק המקורית, שקבעה כי יפוצו רק בעלי זכויות במקרקעין הנמצאים בתוך תחום התכנית, שונתה ונוסח החוק שהתקבל מעיד על כוונה להרחיב את מעגל הזכאים לפיצוי.

לאור חקיקת חוק היסוד: כבוד האדם וחירותו, קיבלה זכות הקניין מעמד חוקתי, ולפיכך יש להעדיף פרשנות אשר מצמצמת פגיעה בזכות הקניין על פני פרשנות המרחיבה פגיעה בזכות.

הבחנה בין מקרקעין המשיקים פיזית לבין מקרקעין סמוכים שבינם ובין התכנית יש חלקה נוספת, כגון כביש, היא הבחנה שרירותית, שאין לקבוע על פיה מי זכאי לפיצויים. כמו כן, פרשנות המבדילה בין מקרקעין נפגעים בשל מיקומם הגיאוגרפי מובילה לתוצאות שרירותיות.

פרשנות מרחיבה מגשימה את עקרונות הצדק החלוקתי.

חבות רחבה בפיצויים תתמרץ את רשויות התכנון לשקול כל תכנית ותכנית על כל יתרונותיה וחסרונותיה, בטרם יוציאו אותה אל הפועל.

קביעתו של ביהמ"ש- הכלל ושני החריגים המצומצמים והמוגבלים

ביהמ"ש קבע פרשנות ראויה והיא זו היוצרת איזון ראוי בין האינטרסים התומכים בהסדר המרחיב את הזכות לפיצויים (כמו זכות הקניין, עקרון הצדק החלוקתי), לבין אינטרסים המכוונים לצמצומה (כמו האינטרס הציבורי, הצורך בוודאות). בנוסף, הפרשנות שבחר ביהמ"ש משקפת לגישתו איזון ראוי בין הצורך לאמץ מבחן ודאי לבין הרצון להימנע מתוצאות שרירותיות.

כמו כן קבע ביהמ"ש מבחן היוצר משטר של פיצוי שיגרום לרשויות התכנון להוציא אל הפועל תכניות יעילות ולהימנע מהוצאתן לפועל של תכניות בלתי יעילות.

ביהמ"ש קבע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי, לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבולות התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת, כדי להגשים את תכלית החקיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות קבע ביהמ"ש שלא כל הפרעה בהשקה שבין גבול התכנית, כפי שהוא מסומן בתשריטה, לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת הפיצויים לפי סעיף 197. ביהמ"ש החריג שני מקרים בהם ה'הפרעה' להשקה שבין המקרקעין לתכנית היא שולית עד כדי אבסורד להבחין בים לבין מקרים בהם קיימת השקה פיזית ממשית.

לפיכך קבע ביהמ"ש כלל ולצידו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים:

הכלל הוא כי נדרשת השקה פיזית בין גבול התכנית לבין המקרקעין.

חריג אחד – כללי – כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת ע"י שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד;

חריג שני – ספציפי – כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר;

ביהמ"ש לא הגדיר מספר מטרים מדויק ולא הציג רשימה סגורה של 'חציצות צרות'. כל מקרה ייבדק לגופו ויוחלט לגביו ע"י ועדות הערר ובתי המשפט להם נתון שיקול הדעת.