זכויות משקי עזר

להלן דיון בנושא זכויות משקי עזר המופיע בהחלטת הנהלת מינהל מקרקעי ישראל מס' 1261.

" רקע

במגזר החקלאי קיימות שכונות למגורים המורכבות כולן ממשקי עזר, בתחום השיפוט של מועצות אזוריות, כמו לדוגמא עשרת בתחום שיפוט מ.א גדרות, גנות הדר בתחום שיפוט מ.א לב השרו והדר עם בתחום שיפוט מ.א עמק חפר.

משקי עזר אלו באופיים הם ישובים עירוניים. אין להם אגודה חקלאית ו/או גוף משפטי שהמינהל קשור עמו בחוזה כלשהו. משקי העזר הוקמו בראשית קום המדינה, התכנון ובכלל זה תכנון פיצולי המגרשים נעשה ביוזמת הרשות המקומית, כאשר לכל מגרש שפוצל ממשק העזר ניתנו אותן אפשרויות הבניה.

עוד במגזר החקלאי משקי עזר במשבצות הקבע של המושבים, הנמצאים בסמיכות לנחלות חקלאיות. במינהל נחלקים משקי עזר אלה לשתי קבוצות ללא הבדל מהותי ביניהם:

1. משקי העזר שדמי החכירה בגינם נגבים באופן מרוכז מאגודת הישוב, ולמחזיקים בהם אין חוזה אישי עם המינהל.

2. משקי עזר להם יש חוזה ישיר ודמי החכירה נגבים מהם ישירות ולא דרך האגודה.

בעל משק עזר

1. חוכר החתום על חוזה למשק עזר.

2. חוכר שחתום על חוזה מסוג אחר ( לדוגמא חוזה נחלה) אולם מחזיק במשק עזר – נוהגים בו כמי שחתום על חוזה למשק עזר.

3. שוכר של משק עזר במסגרת חוזה המשבצת של הישוב.

אפיונים למשק עזר

1. משקי העזר נמצאים בתחום שיפוט של עיריות, מועצות מקומיות, מועצות אזוריות ובמשבצות של אגודות שיתופיות חקלאיות.

2. על-פי נוהלי המינהל, מותר לבנות במשק עזר יחידת דיור אחת בשטח מבונה של 160 מ"ר ללא תשלום (לעתים מבחינה תכנונית מותר להקים יותר מיחידה אחת). בניה מעל 160 מ"ר מחייבת תשלום. בד"כ, יתרת השטח מיועדת לעיבור חקלאי.

3. שטח הקרקע המוחכר למשק העזר נע בדרך כלל בין 2 דונם ועד 4 דונם, אולם ישנם משקי עזר ששטחם מגיע גם ל- 12-10 דונם.

4. הקרקע הוחכרה ללא תשלום דח"ר. החוכרים משלמים דח"ש לפי מחירון למשקי עזר המותאם למחירון של נחלות חקלאיות.

5. על-פי החלטת מועצה 534, משולמים דמי הסכמה בהעברת זכויות בשיעור של שליש ממלוא הפרשי ערך הקרקע.

6. על- פי החלטת מועצה 205 מ- 1978, משלם רוכש הזכויות דח"ש בשיעור של 1% מערך הקרקע עפ"י שוויה במועד העברת הזכויות.

נתונים

במרחב העירוני כ- 900 משקי עזר בכל מחוזות המינהל.

במגזר החקלאי

בחוזי משבצת- בגבייה מרוכזת דרך האגודה ( כמו נחלות)- משקי עזר במשבצות מושבים בין הנחלות החקלאיות: כ- 800 משקים בכל מחוזות המינהל.

במרחב הכפרי- שכונות המורכבות כולן או מרביתן ממשקי עזר שאינם בחוזה משבצת כדוגמת שואבה בתחום המועצה האזורית מטה יהודה: כ- 1,400 משקים בכל מחוזות המינהל.

סה"כ כ- 3,100 משקי עזר (אמדן).

כ- 80% מכלל משקי העזר הן החקלאיים והן העירוניים נמצאים במחוז מרכז.

החלטות מרכזיות בנושא שינוי יעוד ו/או פיצול מגרש במשקי עזר

1. 1.11.92- בהתאם להחלטת הנהלה מיום 1.11.92 הוכנה הוראת האגף החקלאי מס' 32 (1.2.93) הדנה במשקי עזר במשבצות של אגודות המהוות ישובים חקלאיים. בסעיף 4 נקבע כי הטיפול במשקי עזר בשינוי יעוד וניצול יהיה כנהוג במגזר העירוני, דהיינו גבייה של 51% מערך הקרקע שיוכרו כ- 91% כאשר המינהל משתתף בתשלום היטל השבחה ( החלטת מועצה 402).

2. 22.1.97- החלטה מס' 23 של הנהלת המינהל הקובעת שיש להחיל את החלטה מס' 402 של מועצת מקרקעי ישראל בשינויים מסוימים על משקי עזר במגזר העירוני. עד 4 דונם, יחולו הכללים של הוראת אגף 32. אם המגרש גדול מ- 4 דונם, וחל שינוי יעוד וניצול לבניה רוויה, יחולו כללי שינוי יעוד וניצול על העסקה.

3. 1.2.98 – הוראת אגף שיווק וכלכלה מס' 340 בדבר שינוי יעוד וניצול של קרקע חקלאית במגזר בעירוני שעיקרה: כאשר גודל השטח החקלאי של משק העזר הוא מעל 4 ד', אם שינוי היעוד הינו למטרת מגורים בנייה נמוכה, תחול על כל השטח החלטת מועצה 727 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

   אם שינוי היעוד הינו למטרת מגורים בנייה רוויה, יחולו הכללים של שינוי יעוד בקרקע עירונית.

4. 7.7.02- החלטת מנהל המינהל 2002/2 המבטלת את הסעיפים כאמור לעיל. עוד הוחלט כי עסקות שהוחל בביצוען יערכו בהתאם להוראת אגף 340 טרם ביטולה: תשלום של 51% מערך העסקה בקיזוז מחצית מהיטל ההשבחה או מדמי ההיתר, הנמוך מין השניים".

ב. הצעת ההחלטה לישיבת מועצת מקרקעי ישראל - 2/5/2005

להלן הצעת ההחלטה שהועלתה לקראת ישיבת מועצת מקרקעי ישראל ב- 2.05.2005.

"בתוקף סמכותה עפ"י סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל התש"ך – 1960, החליטה

מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום__________, על הכללים לטיפול במשקי עזר,

כלהלן:

הגדרות

"משקי עזר" קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת הקמת משק חקלאי הכולל מגורים, והכל בתנאי שקרקע זו לא נמסרה בתנאי נחלה.

"שטח צהוב" שטח מתוך משק העזר לגביו קימת תכנית תקפה עפ"י חוק התכנון והבניה

המאפשרת בניה למגורים.

"דמי היתר" דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין,

בגינה לא שולמה למינהל תמורה.

"תוספת בניה" תוספת שטח בנייה מקורה למבנה קיים, המשמשת למטרת החכירה

המקורית,וכן הקמת יחידת דיור נוספת, ובלבד שלא תתווסף, בעקבות מימוש

תוספת הבנייה, יותר מיחידה אחת.

"שינוי יעוד שימוש במגרש למטרה ו/או ליעוד השונים מאלה המוגדרים בחוזה

ו/או ניצול" החכירה ו/או לבנייה נוספת החורגת מ"תוספת בנייה" כהגדרתה לעיל.

"פיצול מגרש" חלוקת מגרש המוחכר על פי חוזה חכירה לשני מגרשים או יותר, באופן

האפשר לבנות על המגרשים שנוצרו מספר יחידות דיור גדול או שטח בנייה

גדול יותר, מכפי שהותר עפ"י חוזה חכירה.

1. זכויות משק העזר

1.1. מתוך השטח הצהוב במשק העזר, המיועד לבניה, יוגדר שטח שלא יעלה על 2.5 דונם (להלן- "שטח המגורים").

1.2. ניתן להוון את שטח המגורים.

במשך 3 השנים הראשונות ממועד אישורה כדין של החלטה זו שיעור ההיוון יהיה 3.75%.

לאחר תקופת המבצע יהוון השטח הצהוב כאמור בסעיף 1.3 להלן, כנהוג במגורים במגזר העירוני.

1.3. השומה ממנה יגזרו דמי ההיוון לשטח הצהוב תיערך לכל השטח, כאשר היקף הבינוי יהיה ליחידת דיור אחת, ל- 160 מ"ר ברוטו.

1.4. ייחתם חוזה חכירה למגורים לגבי שטח המגורים, בתנאים המפורטים בסעיף 2 להלן.

1.5. בגין יתרת השטח, שמעבר לאמור בסעיף 1.1 לעיל (להלן- "השטח החקלאי"), ייחתם חוזה חכירה למטרת עיבוד חקלאי בדמי חכירה שנתיים עפ"י מחירון שיקבע מעת לעת ע"י מועצת מקרקעי ישראל עבור שלחין או מטעים, הגבוה מביניהם.

1.6. אם גודל השטח החקלאי פחת מ- 500 מ"ר, הוא יצורף לחוזה החכירה למגורים, אולם תנאי החכירה שיחולו עליו יהיו של חכירה חקלאית. התשריט, שיצורף לחוזה שייחתם, יבדיל בין השטח המיועד למגורים לבין השטח המיועד לעיבוד חקלאי, בציון גודלם.

1.7. במידה ולא קיימת תכנית מאושרת, המגדירה את שטח המגורים כמגרש עצמאי, ניתן יהיה להוון את שטח המגורים גם לפי תשריט. חוזה החכירה המהוון ייחתם רק לאחר אישור תכנית כאמור.

2. ביצוע פיצול מגרש או שינוי יעוד וניצול התחום השטח הצהוב

2.1 פיצול מגרש או שינוי יעוד וניצול בשטח המגורים, יעשה רק כאשר קיימת תכנית תקפה עפ"י חוק התכנון והבניה, ובאישור האגודה.

2.2 תוספת בניה ו/או פיצול מגרש במשק עזר הכלול בחוזה המשבצת של האגודה לא תתאפשר כל עוד לא יוצא משק העזר מחוזה המשבצת וייחתם לגביו חוזה נפרד עם מחזיק אותו תפנה האגודה.

2.3 המגרשים המפוצלים יהיו, ככלל, בגודל של עד 500 מ"ר, אא"כ יחייבו אילוצים תכנוניים או מצב בינוי קיים, אחרת. גודל המגרש לא יעלה, בכל מקרה, על 1000 מ"ר.

2.4 בניית יחידות דיור נוספות בשטח המגורים תהיה בתמורה לתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 51%. בניה כנ"ל יכולה להיעשות בתוך המגרש הקיים או באמצעות פיצול מגרש. היטל ההשבחה יחול על החוכר.

3. שינוי יעוד בתחום השטח החקלאי

המינהל יהא רשאי להפסיק חכירה של קרקע חקלאית שיעודה שונה למטרה אחרת.

הקרקע תושב למינהל תמורת פיצויים חקלאיים.

השיווק יעשה על ידי המינהל בכפוף לקיום ועדת קבלה של הישוב כאמור בהחלטת מועצה 1015 או כל החלטה שתבוא במקומה.

4. יובל חכירה

4.1 ניתן יהיה לחדש חכירה ביובל מוקדם ( 7 שנים לפני תום חוזה החכירה).

4.2 חידוש חכירה בתנאי היוון יעשה עפ"י סעיף 1.2 לעיל בהתאמה.

4.3 חידוש חכירה ללא היוון ייעשה תמורת דמי חכירה שנתיים בשיעור 1%.

4.4 ביצוע האמור בסעיף 4.2 או 4.3 ייעשה על בסיס שומה עדכנית למועד החידוש.

5. העברת זכויות

5.1 בשטח המגורים שאינו מהוון יערכו 2 חישובים: לדמי הסכמה ולהיוון.

במידה ודמי ההסכמה נמוכים מדמי ההיוון, ישולמו דמי ההסכמה לצורך העברת הזכויות, תוך מתן אפשרות לרוכש לבצע השלמה להיוון תוך 90 יום. במידה ולא תבוצע השלמה להיוון, דמי החכירה יעודכנו ויעמדו על 1% מערך הקרקע, עפ"י השומה העדכנית שנערכה לצורך חישוב דמי ההסכמה. במידה ודמי ההסכמה גבוהים מדמי ההיוון, ישולמו דמי הסכמה, אשר יחשבו כדמי היוון.

5.2 בשטח מגורים מהוון לא ישולמו דמי הסכמה כתנאי להעברת זכויות.

5.3 עבור שטחי העיבוד הן של משק עזר בעל שטח מגורים מהוון והן של משק עזר בו חלקת הבניה אינה מהוונת, ישולמו דמי הסכמה כאמור בהחלטת מועצה 534 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

5.4 במגרשי מגורים מהוונים שפוצלו ממשק העזר לא ישולמו דמי הסכמה כתנאי

להעברת זכויות.

6. תשלום בגין תוספת בניה ליחידת המגורים המקורית

6.1 עבור תוספת בניה מעל 160 מ"ר ועד למקסימום היקף הבינוי עפ"י תכנית מאושרת עד יום

אישור החלטה זו, ייגבו דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות (עפ"י החלטות מועצה 950 ו- 989 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומן).

6.2 אם שולם בגין תוספת הבניה היטל השבחה כדין, יקוזז הסכום היחסי של היטל ההשבחה בגין תוספת הבניה המבוקשת, כנגד קבלות, ולא יותר מ- 40% מדמי החכירה המהוונים.

7. החלטה זו תכנס לתקפה מיום אישורה כדין.

8. החלטה זו מבטלת כל החלטה אחרת לגבי משקי עזר, אלא אם כן צוין בהחלטה זו אחרת."

ג. דיון בהצעת ההחלטה למועצת מקרקעי ישראל

להלן התייחסות מזכ"ל האיחוד החקלאי, מר דודו קוכמן, להצעת ההחלטה כפי שהועברה ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל ולחבריה טרם הדיון:

"כפי שנכתב ברקע להצעה משקי עזר קיימים כבר עשרות שנים ונמצאים הן בעיר והן בכפר. מדובר על כ- 3000 יחידות בגדלים שונים.

משקי עזר קיימים גם בשכונות בלינסון בפ"ת בראשות לציון- נחלת יהודה, בפרדס חנה, הוד השרון, חבצלת ברחובות ועוד. הם קיימים כישובים שלמים כמו גיבתון, גני עם וכפר סירקין ( ולא הדר עם כמו שנכתב בטעות) והם קיימים במושבים ובכפרים שיתופיים ברחבי הארץ.

רובן הגדול של משקי העזר שילמו דח"ר וחלקם השתתפו ברכישת הקרקע וזאת בשונה ממה שנכתב בהצעה.

יש ברקע הדברים שנכתבו ע"י נציגי האגף החקלאי דברים שאינם מדויקים.

עד לא מכבר פעלו משקי העזר על פי החלטה 402 שהוחלפה לימים להחלטה 933, וזה בהחלט מסלול נכון וראוי.

גם אם רוצים לשנות את ההחלטה יש לכך משמעויות רבות הן לגבי האופי ומרקם הישוב והן באשר לזכויות המוקנות.

המלצתנו, להשוות את התנאים לאלה המוקנים לנחלות בהחלטה 979, כפי שהציג אותה מנהל המינהל, מר אפרתי יעקב, בהזדמנויות שונות.

אנו מבקשים שנושא זה יועבר לוועדת משנה או לוועדה שתוסמך מטעם המועצה לדון בסוגיית משקי העזר ושתינתן לנציגי המשק המשפחתי זכות להשמיע את עמדתם בנושא זה."