כללי
לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין בלוך[1] ע"י השופט יצחק עמית שקבע שמחזיק שזכויותיו הן זכויות בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה.
פסיקה זו מהווה חיזוק נוסף לעמדתינו משכבר הימים לפיה אין לחייב בהיטל השבחה את חברי המושבים והקיבוצים שזכויותיהם זכויות בר רשות.
להלן נביא את עיקרי פסק הדין.
פסק דין בלוך – העובדות
זכויותיה של חברי האגודה השיתופית חקלאית גבעת עדה להלן "האגודה" הן זכויות בר רשות מכוח הסכם בר רשות שיש לאגודה עם מינהל מקרקעי ישראל.
מדובר בחברי אגודה שקיבלו היתר לבניית יחידת מגורים נוספת בחלקתם, על פי תוכנית מתאר חדשה לפיה הותר לבנות שתי יחידות מגורים בחלקה. עם קבלת היתר הבניה, חויבו החברים בהיטל השבחה.
על חיוב זה הוגש לבית משפט השלום ערעור. בית משפט קמא קיבל את הערעום של החברים ופטר אותם מתשלום היטל השבחה. על פסק הדין הגישה ועדת התכנון ערעור.
השוואה לפס"ד קנית[2]
כידוע בפס"ד קנית קבע בית המשפט העליון שמחזיק בקרקע על פי חוזה פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה.
בית המשפט העליון קבע שרק חוכר או בעלים חיב בהיטל השבחה ואילו מחזיק על פי חוזה פיתוח אינו עדיין חוכר בעת הטלת ההיטל ולכן אינו חיב בהיטל השבחה.
"כוחה וסמכותה השלטונית של המשיבה להטיל מס השבחה מותנה בכך כי בעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות...
בעת הטלת המס לא היתה המבקשת חוכרת לדורות ועל כן אין היא חייבת כלפי המשיבה בתשלום מס השבחה. חובה זו מוטלת כלפי המשיבה על מינהל מקרקעי ישראל".
בפס"ד בלוך טענה ועדת התכנון שמקרה קנית שונה ממקרה של מחזיק בר רשות שכן באותו מקרה, היה מדובר בהסדר חוזי דו-שלבי, כאשר עד לחתימת הסכם החכירה, ומעמדה של המערערת שם היה כמעמד "בר רשות" על פי הסכם הפיתוח לתקופה קצרה.
לא כך בענייננו, שזכותם של המישבים כברי רשות, אינה בבחינת "תחנת ביניים" ואינה מותנית או כפופה לקיום התחייבויות על פי הסכם פיתוח.
ביהמ"ש לא הכריע בשאלה האם מקרה בר רשות דומה או זהה למקרה שנדון בפס"ד קנית. ביהמ"ש קובע שמחזיק בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה מנימוקים אחרים אותם נמנה להלן.
טיב הזכות
ביהמ"ש קובע שיש לבחון את טיב הזכות של חברי המושבים על פי ההסכם ולא על פי הציפיה.
הואיל ועל פי החוזה הזכות היא זכות תלת שנתית אין לראות בהם חוכר לדורות.
בפסיקה זו מסתמך ביהמ"ש על פסקי הדין שניתנו בעבר בבית המשפט העליון בעניין מס שבח בהלכת שרבט[3] ומחסרי[4] שקבעו שאין לחיב את המחזיקים במס שבח רק מכוח טענת הציפיה.
"הנה כי כן, לא הציפיה של מקבל ההרשאה על התמשכותה מעל לעשר שנים, היא הקובעת, והמציאות, נסיון העבר, והתחזית לעתיד אינם בגדר תחליף לזכות מקורה בהסכם".
השלכה מתיקון הגדרת זכות במקרקעין בחוק מס שבח
בעקבות הלכת מחסקי תוקן חוק מסוי מקרקעין ושונתה הגדרת זכות במקרקעין כדי שתכלול גם את זכות בר הרשות.
מכאן מוכיח ביהמ"ש שללא תיקון החוק במפורש לא ניתן לחייב בר רשות ולראותו כחוכר לדורות רק מכוח טענות של התמשכות האחזקה וכד' ובלשון בית המשפט:
"עיננו הרואות כי כאשר ביקש המחוקק להרחיב את מעגל החייבים במס גם על "בר רשות", הוא עשה כך במפורש ועל דרך של תיקון החוק".
כפל היטל השבחה
ביהמ"ש קובע שלאור סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הטלת חיוב בהיטל השבחה על המחזיק מהווה למעשה כפל היטל השבחה.
סעיף 21 בתספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע:
"הסכם מיוחד לגבי מקרקעי ישראל
לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18)התשמ"א-1981".
על פי ההסכם, מינהל מקרקעי ישראל חייב להעביר לרשויות המקומיות תשלום בשיעור של 10% או 50% מהתקבולים השנתיים שהוא גובה בתחום שיפוטן.
סעיף 2 לחוק התכנון והבניה קובע:
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל".
ביהמ"ש קובע שסעיף 21 דוחה את סעיף 2 שכן לא ייתכן שיגבה היטל השבחה פעמיים. פעם מהמחזיק ופעם ממינהל מקרקעי ישראל על פי סעיף 21.
חכירה שהסתיימה
קימים מקרים רבים בהם חוזה החכירה הגיע לסיומו ולחוכר קימת אופציה לחידוש חוזה החכירה.
במקרים רבים כתוצאה ממחלוקות עם מינהל מקרקעי ישראל בקשר לנוסח ותנאי החוזה לא מחדשים את החוזה והמחזיק ממשיך להחזיק בנחלה ללא חוזה חכירה בר תוקף.
לדעתינו במקרים בהם לא חודש חוזה החכירה המחזיק הוא במעמד בר רשות ואינו חייב בהיטל השבחה.
נציין שבמקרה שנדון בבית המשפט העליון בפס"ד קנית למחזיקה היתה זכות לחתום על חוזה חכירה ובכל זאת קבע ביהמ"ש העליון שבעת אישור התכנית היא לא היתה חוכר ואינה חייבת בהיטל השבחה.
חוכר שנגמרה לו תקופת החכירה וקימת לו אופציה לחתום על חוזה חכירה לתקופה נוספת אך במועד החיוב בפועל לא היה בעל חוזה חכירה בר תוקף אינו נכלל לדעתינו בהגדרת חוכר לדורות ואינו חייב בהיטל השבחה.
סיכום
מחזיק בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה.
הלכה זו נקבעה במספר פסק דין שניתנו בבתי המשפט וקיבלה חיזוק אף בפסיקת בית המשפט העליון.
לאור זאת במקרים בהם מחויב מחזיק בר רשות בהיטל השבחה יש לפעול לביטול החיוב שמוטל שלא כדין.
גם במקרים בהם המחזיק מחזיק מכוח חוזה חכירה שלא חודש יש מקום לערער על החיוב.
לפרטים והבהרות נוספות ניתן לפנות לרו"ח חן שחרור במשרדנו בת"א.