לימים ההחלטה עברה מספר שינויים והנוסח האחרון אושר ב 13.7.2016. החלטה מספר 1470 שעניינה "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה".

החלטת המועצה אפשרה לרשות מקרקעי ישראל ליטול קרקע חקלאית כנגד פיצוי כספי שנקבע בהחלטה ובנוסף, העניקה אופציה לחוכר או מי מטעמו זכות לרכוש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים, מגרשים בתחום התוכנית אשר שווים, על פי קביעת השמאי הממשלתי הראשי או מי שימונה על ידו לעניין זה, יהיה עד לאחוז המפורט להלן מהשווי היחסי של המקרקעין המושבים במצבם לפי התוכנית.

לאחרונה קיבלה ההחלטה והוראותיה ביטוי בסימן ב' בפרק משנה 8.18 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

לישיבת מועצת מקרקעי ישראל שתתקיים ב 12.2.2020 הוגשה הצעה לתיקון סימן ב' לפרק משנה 8.18 הקובעת בין היתר הקטנת השטח המוקצה בפטור ממכרז והקטנה משמעותית של מספר היחידות המקסימלי הניתנות כאופציה לרכישתם בפטור ממכרז.

להלן מובאים דברי ההסבר להצעה לתיקון כפי שפורסמו לתגובת הציבור- (הסעיפים העיקריים המתייחסים להקטנת הפיצוי לחוכרים – מודגשים על ידנו)

"סעיף 12.18.8(ד) - החלטת המועצה מאפשרת לחוכרים המבקשים בכך לבקש ולקבל שומה פרטנית עבור העיבודים הקיימים בשטחי ההשבה. התיקון המוצע נועד להבהיר את התהליך על פיו אם חוכר בחר בשומה פרטנית הרשות תפעל על פי בקשתו אבל על החוכר לדעת שההליך הוא חד סיטרי. והפיצוי שיוצע לחוכר יהיה על פי השומה הפרטנית והוא לא יוכל לשוב ולקבל את הסכומים הנורמטיביים אם וכאשר השומה הפרטנית לא תמצא חן בעיניו

סעיף 14.18.8(1) - אמנם החלטת המועצה הציעה תמריץ בגובה 50% מגובה הפיצוי על מנת לתמרץ את הליכי ההשבה אולם מתן תמריץ של 50% על בסיס השומות הפרטניות פוגע בשוויון שבין החוכרים. לפיכך, מוצע שכל קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל - תיקון 20/1 החוכרים שיפעלו בהתאם להוראות ההחלטה ויהיו זכאים לתמריץ יהיו זכאים לתמריץ שיחושב מהערכים שנקבעו בהחלטת המועצה כסכומים הנורמטיביים.

סעיף 14.18.8(2)(א) - בעקבות מחלוקות שעלו בין חוכרים לעניין מגרשים שהרשות ומשרד הבינוי והשיכון, שבהתאם למדיניות ממשלתית והחלטות מועצה, ביקשו לשווק כמגרשי לשיווק במסלול מחיר למשתכן אותם ביקשו חוכרים לקבל כפיצוי. מוצע לתקן את הסעיף כך שיאפשר לרשות שיקול דעת בעניין ההקצאה של מגרשי הפטור ממכרז גם בהתאם למדיניות ממשלתית לשיווק.

סעיף 14.18.8(2)(ב) - לאור הניסיון שהצטבר לעניין היקף ההטבה של הפטור ממכרז והעדר ההתייחסות לדרך החישוב של שטחי התעסוקה שיוקצו בפטור ממכרז על פי ההחלטה. מוצע לשנות את היקף השטח המקסימלי והיקף יחידות הדיור שיינתנו במסגרת ההקצאה בפטור כך שבאזור שאינו אזור עדיפות לאומית השטח יוגבל ל- 50 דונמים ו- 200 יחידות דיור, כאשר אם החוכר יבקש לקבל חלק ממגרשי הפטור יערך חישוב באופן אקוויוולנטי לכמות היחדות דיור. כמובן שגם השטחים יבואו לידי ביטוי במניין השטחים.

סעיף 14.18.8(2)(ג) - לאור הניסיון שהצטבר והנתונים הקיימים לעניין היקף ההטבה של הפטור ממכרז והעדר ההתייחסות לדרך החישוב של שטחי התעסוקה שיוקצו בפטור ממכרז על פי ההחלטה. מוצע לשנות את היקף השטח המקסימלי והיקף יחידות הדיור שיינתנו במסגרת ההקצאה בפטור, כך שבאזור עדיפות לאומית השטח יוגבל ל- 75 דונמים ו- 250 יחידות דיור, כאשר אם החוכר יבקש לקבל חלק ממגרשי הפטור יערך חישוב באופן אקוויוולנטי לכמות יחדות הדיור. כמובן שגם שטחי התעסוקה יבואו לידי ביטוי במניין השטחים. תיקון זה נדרש על מנת להגדיל את כמות יחידות הדיור המשווקת בהתאם למדיניות מועצת מקרקעי ישראל לכלל הציבור ולהימנע ממצבים בהם היקף יחידות הדיור שיוקצו בפטור ממכרז לחוכר החקלאי יהיו בהיקפים נרחבים ובלתי מידתיים.

סעיף 14.18.8(2)(ה) – על מנת שבתוכניות בעלות היקף גדול של יחידות דיור לא יאלצו החוכרים להמתין עד לשיווק של 40% מיחידות הדיור בתוכנית מוצע לאפשר לחוכר להמשיך ולהתקדם עם הליכי ההקצאה בפטור לאחר שיווק של 40% מיחידות הדיור או 500 יחידיות דיור על פי הנמוך מבין השניים. הואיל וביצוע חישוב אריתמטי עלול לייצר עיוותים בעניין שווי מגרשי ההקצאה בפטור ולחוכר קיים הליך השגה על השווי ואילו הרשות מחויבת לפעול על פי החישוב האריתמטי. כמו כן, הואיל ובמסגרת השיווק במחיר למשתכן לעיתים מגדילים את אחוז השיווק בשוק החופשי לעיתים לכדי 70% מסך יחידות הדיור במתחם. לפיכך, מוצע תיקון ששווי מגרשי ההקצאה בפטור ממכרז ייקבעו על פי שומת שמאי בה יביא בחשבון את תוצאות המכרזים בפועל. כן מוצע לתקן את סייפת הסעיף כך שמתחמי מחיר למשתכן, בהם אחוז יחדות הדיור לשיווק בשוק החופשי יעלה על 50% ,שווי מגרשי הפיצוי לא ייקבע על פי שומה אלא על פי שומה עדכנית שתעריך על ידי שמאי הרשות.

סעיף 14.18.8(2)(ו) - התיקון נועד להבהיר שהליך ההקצאה בפטור כרוך בהליכי עסקת פטור לרבות ועדת הפטור. התיקון המוצע נועד להבהיר לחוכר שההקצאה כפופה לגורמים ברשות ובוועדת הפטור ורק לאחר קבלת כל האישורים הדרושים ניתן יהיה לבצע את העסקה בפועל ולחתום על הסכם.

סעיף 14.18.8(2)(ז) - הואיל וחל שינוי במועדי התשלום במכרזי הרשות וכיום הוא קבוע על 90 ימים, והואיל ובמגרשי ההקצאה בפטור אמורים לחול כללים זהים, הן לעניין סכומי הכספים לפיתוח התשתיות והן למועדי התשלום, והואיל וקיימת חשיבות שבנייה תצא לפועל במועד המוקדם האפשרי, לפיכך, מוצע לתקן את הסעיף ולהתאים את מועדי התשלום עבור מגרשי הפטור ממכרז שיהיו בהלימה למועדי התשלום כפי שהם כיום וכפי שייקבעו בעתיד למגרשים שישווקו בפטור ממכרז.

סעיף 14.18.8(2)(יא) - לאור החשיבות בקידום הליכי הבנייה, התארכות הליכי ההשגה על שומות מחד והרצון לאפשר לחוכר לממש את זכותו להגשת השגה על ערך הקרקע של מגרשי ההקצאה בפטור, מוצע, מנגנון שמחד מאפשר לחוכר לממש את זכותו להשיג על השומה מאידך, מקדם את ביצוע העסקאות ומתמרץ את החוכרים לממש בפועל את מימוש ההקצאה בפטור ממכרז לבנייה בפועל. קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל - תיקון 20/1.

סעיף 15.18.8(8) - הואיל ומטרת ההחלטה היא השבה מהירה של קרקעות ששינו את ייעודן על מנת להוציאם לשיווק מהיר ולאפשר הקצאה בפטור ממכרז, והכל על מנת לקדם בניית יחידות הדיור, והואיל ועל חלק מהקרקע המושבת רשומות חכירות, הערות אזהרה, עיקולים והערות אחרות שעל החוכר להסיר כתנאי לקבלת הפיצוי, ולאור התארכות ההליכים המצאת האישורים הדרושים ומחיקת החכירות, ההערות והשעבודים שעל הקרקע, דבר שלעיתים מעכב את שיווק של כלל היחידות או את מימוש יחידות הדיור שמיועדות להקצאה בפטור ממכרז. מוצע, לאפשר להעביר לחוכר 60% מסכום הפיצוי על מנת לתת לחוכר מקור מימון להסרת השעבודים, תשלום המיסוי הסרת ההערות ומחיקת החכירות, וכל זאת במסגרת פרק זמן קצוב להשלמת ההליכים להסרת ההערות שיאפשרו את העברת יתרת סכום הפיצוי וביצוע עסקת ההקצאה בפטור ממכרז."

הערות בענייני מיסוי הליכי ההחלטה

א) נציין כי על פי גישתנו נטילת הקרקע מהווה "הפקעה" לצורך מיסוי מקרקעין טענה שאם תתקבל יזוכה החוכר מ – 50% מהמס ששילם.

ב) כמו כן, טענת רשות מיסוי מקרקעין כי במכירת זכות הייזום יחול מס רכישה כפול (גם לחוכר וגם ליזם)
מעשית כל עסקה תיבדק באופן פרטני וחוכר שלא יעמוד בקריטריונים שנקבעו על ידי רשות מיסוי מקרקעין יחויב במס רכישה כפול.

לפיכך מומלץ לקבל ייעוץ מגורם מומחה אשר עוסק בתחום בטרם חתימה על הסכם מכירת זכויות הייזום (האופציה) על מנת להימנע מתשלום מס רכישה מיותר.