בית המשפט קבע כי לא בנקל ייעתר בית המשפט לתביעה שמטרתה תיקון רישום בפנקסי המקרקעין, ונטל ההוכחה הוא כבד.

רקע וטענות הצדדים:

התובעים, הינם חלק מצאצאי המתיישבים בכפר ורבורג – מושב עובדים הממוקם בסמיכות לקריית מלאכי ומצוי בתחום שיפוטה של מועצה אזורית באר טוביה (להלן: "התובעים").

לטענת התובעים, משפחותיהם (שהתובעים חליפיהם), רכשו בשנת 1939, או בסמוך לה, קרקעות ביישוב מחברת אמיקא – Emica Association (להלן: "אמיקא").

הקרקעות לא נרשמו על שמם, ועתה הם מבקשים לשנות את הרישום כך שהקרקעות שנרכשו ירשמו על שמם.

לטענת התובעים, אמיקא הייתה חברה ציונית ליישוב ארץ ישראל, שרכשה את קרקעות היישוב בשנות ה – 30 של המאה הקודמת מידי תושבים ערביים ומידי הנתבעת "קק"ל אנגליה", ולאחר מכן מכרה את הקרקעות למתיישבים אשר התחייבו להקים בהם משקים חקלאיים.

אף שאמיקא התחייבה להעביר את הקרקעות על שם המתיישבים בהתאם לחוזים שנחתמו בין המתיישבים לבין אמיקא (להלן: "חוזי ההתיישבות") – אמיקא, שהחזיקה בנאמנות את הקרקעות, לא קיימה התחייבות זו להעברתן ברישום על שם המתיישבים, ובחלוף השנים, חלק מהקרקעות שנרכשו בזמנו על ידי אמיקא מתושבים ערביים, הוכרזו בטעות כ"נכסי נפקדים" לפי חוק נכסי נפקדים, תש"י – 1950 (להלן: "חוק נכסי נפקדים") וחלקן אף הופקע בידי שר האוצר לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג – 1953 (להלן: "חוק הפיצויים") ונרשם שלא כדין על שם רשות הפיתוח, כל זאת בזמן שהמתיישבים עיבדו את האדמות ולא עזבו ותן מאז נרכשו על ידם.

יתר הקרקעות, שנרכשו על ידי אמיקא מקק"ל אנגליה, נותרו על שם קק"ל אנגליה עד עצם היום הזה.

לאור זאת, במסגרת תביעתם, עותרים התובעים שיוצהר כי הם בעלי הקרקעות להורות על תיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם.

מנגד הנתבעים טוענים כי התובעים, הינם בעלי זכויות בנחלות היישוב, מכוח חוזה משבצת בו מחזיק המושב.

(במאמר מוסגר ייאמר, כי עפ"י תצהירי רמ"י שניתנו לבית המשפט יש לראות בחוזה משבצת האגודה ברת הרשות כחוזה חכירה לדורות לכל דבר ועניין, לעניין התנהלותה של רמ"י עם האגודה וחבריה - ראו חוזרינו מס' 11/2011 - "התייחסות ממ"י לישוב חקלאי כחוכר לדורות").

היישוב מחזיק במשבצת קרקע של כ – 6,120 דונם מכוח חוזה שכירות תלת שנתי שחתמה האגודה מול המינהל, המכונה גם "חוזה משבצת" (להלן: "חוזה תלת שנתי" או "חוזה המשבצת").

הנתבעים טוענים כי, המשבצת החקלאית של האגודה, מהווה חוזה זמני מתחדש המעניק לאגודה, ודרכה לחברי האגודה, זכות שימוש מוגבלת במקרקעין, למטרות ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד, הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד, הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן והקמת מבני ציבור ושימוש בהם.

חוזה התלת שנתי הראשון נחתם בין המינהל לבין האגודה בתאריך 1.12.1961 והחוזה האחרון נחתם עבור התקופה שבין 1.10.1999 – 30.9.2002.

משנת 2002 לא חתומה האגודה על חוזה משבצת.

עוד טוענים הנתבעים כי התובעים מעולם לא רכשו את המקרקעין נשוא התובענה ופרט לחוזים תלת שנתיים כאמור, שלא חודשו על ידי האגודה, אין לתובעים, באמצעות האגודה, אף לא זכות חוזית להשתמש במקרקעין. הקרקעות אכן לא נרשמו על שם המתיישבים, היות ומלכתחילה לא הייתה כוונה להעביר להם את הבעלות בחלקות.

כמן כן טוענים הנתבעים כי התובעים מנועים ומושתקים מלטעון כיום לכל זכות בעלות במקרקעין - במשך קרוב לשבעים שנים יצרו היישוב והתובעים – חברי האגודה, מצג עקבי וברור לפיו אין הם בעלי כל זכויות במקרקעין, זולת זכותם על פי החוזים התלת שנתיים. התובעים ויתרו בחתימתם, באמצעות המושב, בחוזי המשבצת, על כל זכות, למעט זכויות החזקה כאמור בחוזי משבצת אלה.

פסיקת בית המשפט:

בית המשפט דחה את התביעה ופסק כלהלן:

היות ועסקינן במקרקעין מסודרים, הרישום בפנקסי המקרקעין מהווה ראיה חתוכת לתוכנם. מטרתו של הסדר המקרקעין היא לקבוע ולרשום כראוי את הזכויות המוסדרות בקרקע. לא בנקל ייעתר בית המשפט לתביעה שמטרתה תיקון הרישום, והפסיקה מורה כי נטל ההוכחה על הטוען לתיקון הרישום, הינו כבד.

"תכליתו של סעיף 125(א) לחוק המקרקעין הינה הבטחת פומביות, אמינות, ודאות וסופיות הרישום במרשם, בכל הנוגע לזכויות הטעונות רישום במקרקעין מוסדרים (ראה: ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 60 (2003)).
על חשיבותו של עיקרון סופיות המרשם נאמר כי הוא "מהווה את 'הבריח התיכון' של שיטת ההסדר" (ע"א 492/83 עזבון המנוח איברהים חסן דיאב נ' תאופיק מוחמד חסן דיאב (פורסם בנבו, 9.5.1988)).

אמנם, החוק מותיר פתח לתקיפת הרישום וסעיפים 93 – 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט – 1969 (להלן: "פקודת ההסדר") מגדירים את עילות התקיפה ומיועדים לספק מענה לאותם מקרים חריגים בהם מוצדק לתקן את הרישום (ראה: סעיף 3(ה) בהחלטה בבקשה לסילוק על הסף) בטענות שמקורן במה שארע או קרה עד לרישום מקרקעין מוסדרים (ראה: מוטי בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות (מהדורה שניה, המכון למחקרי משפט וכלכלה בע"מ), עמ' 281 – 282). עילות אלו אינן רלבנטיות במקרה דנן, בו עוסקות טענות התובעים בזכויות שנרכשו, לטענתם, לאחר שהוסדרו המקרקעין."

בנסיבות של מקרה זה, התובעים לא הצליחו לעמוד בנטל הכבד, לסתירת הרישום.

נטל ההוכחה בטענת התובעים שעל פיה המתיישבים הם בעלי קרקע מכוח עיבוד הקרקעות בתקופה של יותר מעשר שנים לפי סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמאני מוטל על הטוען לזכות לבעלות מכח עיבוד.

הדרך הטובה ביותר לבחון שאלות עיבוד וחזקה היא בדרך של בחינה ופענוח צילומי אויר ממספר שנים, של השטח נושא המחלוקת, היות ובחינת צילומי האוויר הינה ראיה אובייקטיבית המעידה על אופן השימוש בקרקע. בנוסף, צד המבקש להסתמך על אותם צילומים , נדרש להביא מומחה שיעיד על העולה מהם ואם לא פעל כך- עובדה זו פועלת לחובתו.

לפיכך, בהינתן שהתובעים לא הציגו צילמו אויר ממספר שנים ולא הביאו כל מומחה לפענוח אותו צילום, לא ניתן לקבל את טענתם בדבר עיבוד רציף של הקרקעות לאורך השנים.

התייחסות נוספת של בית המשפט הייתה לנזק הרב שהיה במושב לו התביעה הייתה מתקבלת, שכן במשך 76 שנה נהגו הצדדים במושב כי הזכויות הם זכויות לכל היותר זכויות חכירה ולא בעלות. כך למשל התושבים משלמים לרמ"י דמי חכירה ומגישים בקשות לרמ"י שהם הבעלים בקרקע.
עוד הוסיף בית המשפט כי רק חלק מהמתיישבים הגישו את התביעה והיה יכול להיווצר מצב של "תוהו ובוהו" ולתוצאות קשות ביחסים בין החברים לבין האגודה.

"בטרם דיון, בטענות לגופן, אני מוצא לנכון להאיר ולהעיר, כי מלבד טענות של מניעות, השתק, הודאה, התיישנות ושיהוי, והנזק הראיתי שנגרם לנתבעים, יש לזכור כי תוצאת של קבלת התביעה, שהוגשה רק ע"י חלק מהמתיישבים- פחות מ- 33% מהמתיישבים ( תובעים כ-50 בעלי נחלות מתוך 160 סה"כ והשטח הנתבע 1,290 דונם מתוך 6120 דונם שטח המשבצת), הייתה יכולה ליצור "תוהו ובוהו" ביישוב, שהיה יכול לגרום לתוצאות פנימיות, שקשה לצפתן, ביחסים שבין החברים, וביחסים שבין החברים לאגודה ובהתאם לדין בית המשפט אינו נותן סעד של אכיפה מקום בו מדובר באכיפה בלתי צודקת בנסיבות העניין."

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.