הרקע לחקיקה
המחסור בהיצע הדירות למגורים נובע בין היתר מפרק הזמן הארוך הנדרש לשני שלבים עיקריים בהליכי בנייתן: הראשון – הליכי התכנון של תכניות רחבות היקף של בניה למגורים, המתנהלים על פי רוב בהתאם לחוק התכנון והבניה. הליכים אלה נמשכים בממוצע 5 שנים בקירוב.

השני – הליך השבת הקרקע המיועדת לבניית הדירות על פי אותן תכניות מידי מחזיקים, ככל שמדובר בקרקעות מדינה. הליך זה נמשך לעיתים שנים רבות.

לאור המצב, החליטה הממשלה לגבש הליך תכנוני מיוחד שבמסגרתו יאושרו תכניות בניה למגורים בהיקף רחב בתוך פרק זמן קצר יחסית וכן גם הליך מזורז לעניין "השבת" קרקעות מדינה שעליהן מתוכננות התכניות האמורות.
בעקבות החלטה זו התקבל בכנסת באוגוסט 2014 החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד – 2014, כאשר פרק ג לחוק דן ב"תכנון ובנייה במתחם מועדף לדיור" ופרק ג1 לחוק, אשר התווסף במסגרת תיקון מס' 3 לחוק שהתקבל בכנסת ביום 29.3.2016, דן ב"הסדרת הזמינות של מתחם מועדף לדיור ושל מתחמי תכניות רחבות היקף לדיור" (להלן: "החוק").

עיקרי החוק
מטרתו של החוק הינה "לקצר את שני השלבים הנזכרים, המהווים חסמים משמעותיים להגדלת היצע הדירות, ולאפשר את קידומן היעיל של תכניות בנייה למגורים במתחמי קרקע שהממשלה הכריזה עליהם, בצו, כמתחמים מועדפים לדיור... זאת, באמצעות יצירת הליך תכנוני מיוחד שבו יאושרו תכניות כאמור וכן באמצעות קיצור פרק הזמן להשבת הקרקע במתחמים כאמור לחזקת המדינה" (כך בדברי ההסבר לחוק).
מסלול התכנון שנקבע אמור לשמש כ"נתיב מהיר" לאישור תכניות בניה למגורים, נוסף על מסלולי התכנון הקיימים בחוק התכנון.
מסלול ה"השבה" קובע הסדרים מיוחדים לעניין מקרקעין הנכללים בתכניות שיקודמו במסגרת הליך התכנון המהיר ולפיהם תתבצע "השבה" מהירה של המקרקעין לידי המדינה.
מסלול "השבה" זה, מסמיך בין היתר את רשות מקרקעי ישראל להגדיל את התמריצים והפיצויים לאגודות ולחקלאים החוכרים את המקרקעין הכלולים ב"מתחם מועדף לדיור", תמורת "השבת" הקרקע למדינה וזאת במסגרת "הסכם השבה" המוגדר בחוק.
לפיכך על בעלי זכויות במקרקעי משבצת נחלות הנמצאים בהליכי מימוש של החלטה 1426 "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרות מגורים ותעסוקה", להמתין ו/או לדרוש להחיל עליהם את שיעור הפיצוי המוגדל מתוקף חוק זה.

הפקעת המקרקעין
מסלול "ההשבה" מאפשר לרשות מקרקעי ישראל להפקיע את המקרקעין, תוך רמיסת זכויותיו הקנייניות של החוכר.
כך למשל:
סעיף 29ד לחוק קובע כי רשות מקרקעי ישראל יכולה להורות בצו, על העברת כל זכויותיו של החוכר בקרקע להשבה לקניין בעל הקרקע (המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח) כשהן נקיות מכל שעבוד או זכות אחרת. הצו ישלח בדואר.
לא זאת אף זאת – לאחר הגשת הצו, רמ"י יגיש לרשם המקרקעין בקשה למחיקת זכויותיו של החוכר, על גבי טופס שקבע שר המשפטים, ורשם המקרקעין ימחק כאמור את זכויות החוכר לפי הבקשה ולא ידרשו כתנאי למחיקה מסמכים או אישורים נוספים.
היה והחוכר לא פינה את הקרקע, רשאי רמ"י לתת צו הדורש מן החוכר לסלק את ידו מהקרקע ולפנותה. במידה ולא יפנה יוכל רמ"י לפנותו בכוח בהתאם להוראות חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), התשמ"א – 1981.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בתל אביב.