רקע:
המשיבים מכרו נכס במושב שדה יצחק, אשר זכויות החכירה בגינו רשומות אצל המערערת. הנכס נמכר ביום 17.9.09 תמורת 2,050,000 ש"ח. שמאי מטעם המערערת קבע העריך את שווי הנכס בסך של 2,500,000 ש"ח, כשמתוכם שווי המחוברים - 380,000 ש"ח. בהתאם לכך נקבעו דמי ההסכמה על סך של 732,260 ש"ח.

המשיבים הגישו שתי השגות על דמי ההסכמה שנקבעו על ידי המערערת: האחת, בקשה לעיון חוזר בפני השמאי המחוזי; והשנייה, השגה לוועדת ההשגות בהתאם להחלטה 1181 של מועצת מקרקעי ישראל. בסוף ההתדיינויות נקבע על ידי ועדת ההשגות ששווי הנכס לעניין דמי ההסכמה עומד על 2,495,000 ש"ח, מתוכם שווי המחוברים - 625,000 ש"ח. בהתאם לכך דמי ההסכמה הועמדו על סך 711,382 ש"ח. המשיבים שילמו סכום זה, על מנת שלא לעכב את העברת הזכויות לרוכשים, אולם לטענתם, הסכום בו חוייבו שגוי, וגבוה ב-172,000 ש"ח מהסכום הנכון.

בבית משפט קמא טענו המשיבים שהמערערת שגתה בקביעת שווי הנכס לחישוב דמי הסכמה. לטענתם, מלכתחילה לא היה מקום לעריכת שומה לנכס, שכן הסכום תמורתו נמכר הנכס היה סביר, ובמצב כזה לא היה מקום לעריכת שמאות. לחלופין טענו, שהיה על המערערת לחשב את דמי ההסכמה בהתאם למחיר שנקבע בהסכם המכר קרי, 2,050,000 ש"ח.

מנגד טענה המערערת, שיש לדחות את התביעה על הסף, שכן מדובר בעניין שנדון והוכרע כבר 3 פעמים, תחילה בהערכת השמאי הראשונה, ולאחר מכן בשתי ההשגות שהוגשו עליה. השגה ראשונה לשמאי הממשלתי, והשנייה - לוועדת ההשגות.

בהחלטת בימ"ש הוחלט על שמאי מומחה מטעם בית המשפט לבחינת שווי הנכס במועד כריתת הסכם המכר. השמאי העריך את שווי הנכס בסך של 2,220,000 ש"ח, ומתוכם את שווי המחוברים בסך 675,000 ש"ח. עוד ציין השמאי כי מצא טעויות חשבונאיות בנתונים שעמדו בפני ועדת ההשגות, שמשמעותן הערכה ביתר של שווי הנכס.

בפסק דינו דחה בית משפט קמא את הטענה כי לא היה מקום לבחינת שווי הנכס על ידי שמאי מטעם המערערת, וקבע כי בדיקה על ידי שמאי עומדת בקנה אחד עם הוראת החלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 534"), הקובעת כי גובה התמורה של "דמי ההסכמה" ייקבע רק לאחר בדיקה של שמאי מטעם המנהל שיעריך את שווי הנכס.

בית משפט קמא הוסיף וקבע, כי ההחלטות של וועדת ההשגות הינן החלטות מנהליות, שמתקבלות על פי הסמכות והנהלים שהוסדרו בהחלטה 1181, הקובעת את הליכי ההשגה על שומות, ועל כן בחינת ההחלטה של וועדת ההשגות תיעשה לפי עקרונות המשפט המנהלי.

בבחינתו את החלטת וועדת ההשגות, קבע בית משפט קמא, כי הגם שההחלטה נערכה ביסודיות ובמקצועיות, נראה כי נפלה טעות בתחשיבים.

בית המשפט קבע כי יש טעות בתחשיבים עליהם התבססה וועדת ההשגות, וכי המערערת לא סתרה טענה זו, וכי על כן נראה שההערכה הסופית של דמי ההסכמה מעוררת סימני שאלה.

לאור כל זאת, קיבל בית המשפט את תביעת המשיבים, וקבע כי לאחר ביצוע תחשיב על פי שווי נכס של 2,180,278 ש"ח, שמתוכם שווי המחוברים הוא של 625,000 ש"ח - המערערת תשיב למשיבים את הפרש דמי ההסכמה ששולמו ביתר.

טענות הצדדים:

המשיבים טוענים כי החלטת ביהמ"ש למנות שמאי מטעמו עומדת בהוראות תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 שכן כאשר מדובר בעניינים מקצועיים רצוי מאוד שבית המשפט ימנה מומחה מטעמו. לטענתם, בית המשפט השתמש בכלי שהמחוקק נתן בידיו, על מנת להסתייע בקבלת ההחלטה.

בנוסף טוענים המשיבים, שבמהלך ההליך קמא המערערת לא חלקה ולא הפריכה את טענת השמאי מטעם בית המשפט שקבע שיש טעויות שנפלו בבסיס הנתונים שהיו בפני וועדת ההשגות.

המשיבים טוענים עוד, כי הואיל ונמצאה טעות בבסיס הנתונים עליהם התבססה וועדת ההשגות בהחלטתה, שכתוצאה מכך הגיע בית משפט קמא למסקנה שהחלטת וועדת ההשגות איננה סבירה, ממילא בית המשפט היה חייב להתערב בהחלטה.

לטענתם, אין לקבל את טענת המערערת לפיה כל שניתן היה לעשות הוא להחזיר את הדיון לועדת ההשגות, אלא לטענתם, כאשר נמצא פגם מהותי בהחלטה המינהלית, מוסמך בית המשפט ליתן כל סעד שהולם את נסיבות המקרה. על כן, גם הסעד של התערבות בהחלטה המנהלית ושינוייה, הוא אפשרי.

מנגד, המערערת טוענת כי טעה בית המשפט קמא בהחלטתו למנות שמאי מטעמו, וההנחה של בית המשפט קמא כשמינה את השמאי מטעמו, כי חוות הדעת שנערכו והוזמנו ע"י המערערת ואינן אובייקטיביות, היא שגויה.

לטענתה, מינוי שמאי מטעם בית המשפט מרוקן מתוכן את החלטה 1181, ופוגע ביעילות וסופיות הדיון.

עוד טענה המערערת כי על פי כללי המשפט המנהלי אין בית המשפט נכנס בנעלי הרשות ושיקול הדעת של בית המשפט להתערב בהחלטה הוא מצומצם ביותר.

החלטת בית המשפט:

תחילה בית המשפט דחה את המערערת וקיבל את טענת המשיב בכל הנוגע למינוי שמאי על ידי בית המשפט.

"אני סבורה שהחלטת בית משפט קמא למנות שמאי מטעמו לבדיקת הנתונים, בצדק יסודה, ואין לקבל את טענת המערערת כי די היה בשתי הבדיקות שנעשו על ידי השמאים מטעמה, גם אם מדובר בשמאים אובייקטיבים כפי שטוענת המערערת. הראיה לכך שבסופו של יום, בעקבות דוח השמאי מטעם בית המשפט, הוכח שהייתה לכאורה טעות בנתונים עליהם הסתמכה ועדת השגות, כאשר המערערת לא סתרה את הקביעה כי אכן הייתה טעות בנתונים...".

כמו כן, בית המשפט דחה את טענת המערערת בעניין שאין להתערב בהחלטת וועדת השגות וקיבל טענת המשיבה וקבע כי ועדת ההשגות פועלת מכוח החלטה 1181 של מועצת מקרקעי ישראל, והחלטתה הינה החלטה מנהלית. מאחר ומדובר בגוף שאינו פועל מכוח חוק אלא מכוח החלטת מועצת מקרקעי ישראל, אין החוק קובע אפשרות הגשת ערעור על החלטת ועדת ההשגות אלא דרך תקיפה אפשרית על החלטת ועדת ההשגות באמצעות הגשת תובענה לבית המשפט.

בית המשפט נעזר בספרו של השופט י זמיר אשר התייחס לסוגייה זו בספרו הסמכות המינהלית (כרך ב') (מהדורה שנייה, תשע"א), בעמ' 964 - 963, תוך שהתייחס להיקף הביקורת של בית המשפט כדלקמן:

"בעוד הביקורת השיפוטית אמורה לבדוק אם לא נפלה טעות בהחלטה המינהלית, הביקורת בהשגה או בערר נערכת על פי רוב כדיון מחדש... הביקורת על ידי בית המשפט היא ביקורת פשוטו כמשמעו, שכן היא נעשית על ידי גוף חיצוני, שאין לו המומחיות, הניסיון והאחריות שמאפיינים את הרשות המינהלית. לכן בית המשפט אינו אמור לבדוק אם ההחלטה טובה, יעילה או רצויה, אלא רק אם היא חורגת מן הכללים החלים על הרשות המינהלית. מובן מכאן שבית המשפט אינו אמור להעמיד את שיקול הדעת שלו במקום שיקול הדעת של הרשות. חובה עליו למשוך ידו מהחלטה מינהלית אם לא נפל בה פגם משפטי, גם אם לדעתו אפשר וראוי היה לקבל החלטה טובה יותר".

לאור האמור, קבע בית המשפט כי כאשר מחוות דעת עולה שיש טעות בבסיס הנתונים עליו הסתמכה ועדת השגות בהחלטתה, וכאשר טענה זו לא נסתרה ע"י המערערת בהליך שהתנהל בבית המשפט קמא- מצא בית המשפט, כי בנסיבות העניין החלטת ועדת ההשגות לא הייתה סבירה.

לבסוף, בית המשפט החליט שהתיק יוחזר לבחינה מחודשת של גובה דמי ההסכמה בוועדת ההשגות של גובה דמי ההסכמה כאשר עליה להתבסס על הנתונים שנקבעו בחוות הדעת השמאי שמונה ע"י בית המשפט.

סיכום והשלכות

צד הרואה עצמו נפגע ע"י החלטת ועדת השגות יכול לערער על ההחלטה לבית המשפט . במסגרת
בחינת ההחלטה בית המשפט רשאי ויכול למנות שמאי אובייקטיבי מטעמו שיבחן שוב את החלטת ועדת ההשגות וייתן לבית המשפט את הכלים המקצועיים להחליט האם להתערב בהחלטה אם לאו.

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.