שינויי חקיקה בשנת 2015

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(תיקון מס' 81 והוראת השעה), התשע"ה – 2015, שפורסם ברשומות בסוף יוני 2015, קבע הוראת שעה מיום 24 ביוני 2015 ועד ליום 31 בדצמבר 2020 יחול שיעור מס רכישה מוגדל לגבי רכישת דירה שאינה דירה יחידה (עד 4,800,605 ש"ח – 8% ומעל 4,800,605 ש"ח – 10%).

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(תיקון מס' 82), התשע"ה – 2015, שאושר במליאת הכנסת בקריאה שניה ושלישית בתחילת אוקטובר 2015, קבע שסעיף 48א(ג) יתוקן ויקבע שבמכירת דירת מגורים מזכה, שנמכרת בחישוב לינארי מוטב, יחול פטור ממס גם על הסכום האינפלציוני החייב.
מאחר ותיקון זה נוצר בעקבות תיקון מס' 76, נקבע כי תיקון מס' 82 יחול באופן רטרואקטיבי מתחילת שנת 2014 בזהה למועד התחילה של תיקון 76 לחוק.

הדיווח למס על הקצאת מגרשים במסגרת הרחבת קיבוץ או מושב

מיסוי ההמלצה להקצאת מגרשים במסגרת הרחבת יישובים חקלאיים מושבים וקיבוצים נדון לא אחת הן ע"י בתי המשפט והן ע"י רשות המיסים, תוך התייחסות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, אשר הסדירו את אופן ביצועה של ההרחבה.

מניסיוננו הרב בטיפול בדיווח בהיבטי המס של הקצאת מגרשים למומלצים בהרחבה באגודות של ישובים חקלאיים (מושבים וקיבוצים), אנו ממליצים להמשיך ולדווח בהתאם להסדר שהיה נהוג במשך שנים רבות עם רשות מיסוי מקרקעין.
להרחבה ראו חוזרנו "הדיווח למס על הקצאת מגרשים במסגרת הרחבת קיבוץ או מושב" מס' 67/2015.

מיסוי הריבית הריאלית בעסקה מהוונת

ביהמ"ש קבע כי כאשר משלמים מס שבח על שווי עסקה מהוונת בעסקה להחכרת מקרקעין, יש לחייב את המוכרים בגובה הריבית הריאלית הגלומה בתשלום דמי החכירה השנתיים מכוח סעיף 2(4) לפקודת מס הכנסה. ביהמ"ש החליט כי פעולת היוון זו פיצלה את התמורה למרכיב התמורה בעד המכר ומרכיב האשראי הגלום בה ולפיכך יש למסות את מרכיב הריבית הריאלית הגלום בה. (וע"מ 29696-01-13 (מחוזי מרכז) אהרוני נ' פקיד שומה)

תשלום מס רכישה בגין עסקה שנעשתה לפני שנת 1960

נושא הערר היה בגין חוזה חליפין משנת 2013 שעניינו עסקת חליפין במקרקעין שנעשתה והושלמה בשנת 1948. אחת הטענות בערר היתה כי לא ניתן להטיל מס רכישה על עסקה שמועדה בשנת 1948. מאחר והעוררים חתמו על חוזה החליפין אשר נערך ונחתם אך ורק למטרה אחת, לרשום החליפין בלשכת רישום המקרקעין. נקבע כי מי שרכש זכויות במקרקעין לפני תחולתו של חוק מיסוי מקרקעין (1963) וזכותו טרם נרשמה לפני חקיקתו של תיקון 5 לחוק (1974), חייב בתשלום מס רכישה בהתאם להוראות תיקון 5 לחוק, בין אם הוא מבקש לרשום את הזכויות שרכש ובין אם לא. (ע"מ (מחוזי נצ'), 26047-12 עונאללה נ' מנהל מיסוי מקרקעין).

הארכת חוזה חכירה של מקרקעין בעסקאות המשלבות חכירה ואופציה

השאלה שהועלתה היא מתי תמוסה החכירה האופציונאלית, שכן במועד הענקת האופציה לחוכר, לא ברור האם האופציה תמומש או לא.

חוק מיסוי מקרקעין מבדיל בין חכירה של זכות במקרקעין לתקופה שמעל 25 שנה – נחשבת ל'זכות במקרקעין' ומקימה חבות במס, לבין חכירה של זכות במקרקעין לתקופה של עד 25 שנה.

נזכיר כי הוראת הביצוע מס' 19/93 של רשום המיסים קבעה כי כל התקופה המצטברת תמוסה בשלב אחד, כעסקה אחת, כך שמימוש האופציה והארכת חוזה החכירה, אינו מהווה עסקה חדשה במקרקעין. בפועל, מנהל מיסוי מקרקעין אינו נוהג למסות את התקופה המצטברת בשלב אחד, אלא נוהג בשיטה דו שלבית.

בפס"ד בעניין עיריית ת"א מנהל מיסוי מקרקעין ביקש להחיל את שיטת המיסוי הדו שלבית בעוד הנישום ביקש להחיל את שיטת המיסוי באופן חד שלבי בהתאם להוראת הביצוע.

ביהמ"ש העליון פסק ברוח הוראת הביצוע וקבע בפס"ד כי מימוש אופציית החכירה, כשלעצמה אינו מהווה אירוע מס. יחד עם זאת, בעקבות פס"ד החליטה רשות המיסים על ביטול הוראת ביצוע 19/93 והחלת השיטה הדו שלבית, כפי שנהגה בפועל.

נציין כי הוראת ביצוע חדשה הקובעת את אופן חישוב המס ועיתוי הטלתו, בהתאם לשיטה הדו שלבית, בעסקאות המשלבות חכירה ואופציה טרם פורסמה".
להרחבה ראו חוזרנו מס' 56/2015 "הארכת חוזה חכירה של מקרקעין –היבטי מיסוי".

הבחנה בין עסקאות שנכנסות להגדרת דירת מגורים מזכה ונהנות מפטור ממס שבח

נעשתה הבחנה בין עסקאות תמ"א 38/2 ועסקאות קומבינציה מסוג מכר חלקי לבין דירות בפרויקט תמ"א 38/2 המהוות דירות מגורים מזכות. נקבע כי למרות שדירות המגורים בפרויקט תמ"א 38/2 מיועדות להריסה הן עומדות בתנאי הקבוע בהגדרת דירת מגורים לפיו מדובר בדירות המשמשות למגורים והן מקיימות את התנאי למתן פטור ממס שבח. מאידך, עסקאות תמ"א 38/2 ועסקאות קומבינציה אינן מקיימות את התנאי למתן פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה הקבוע בסעיף 6(א) לחוק הגדלת ההיצע של דירות מגורים. (ו"ע (מחוזי מרכז) 4489-10-13 זיונץ נ' מנהל מיסוי מקרקעין).

תשלום שכ"ט עורך דין בעבור רישום הזכויות בדירה ייכלל בשווי המכירה/רכישה

שאלה זהה שנבחנה בשתי ועדות ערר וקיבלה תשובה שונה היא, האם התשלום שמשלם רוכש דירה לעורך דינו של הקבלן, עבור רישום הזכויות בדירה על שמו, מהווה חלק מהתמורה עבור הדירה ונכלל בשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה. ביום 27.4.2015 קבע ביהמ"ש בו"ע 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות כי לצורך חישוב מס רכישה, לא יובאו בחשבון בשווי המכירה, הוצאות משפטיות אשר נטל על עצמו רוכש דירה.

מנגד, ביום 1.9.2015, קבע ביהמ"ש המחוזי בו"ע 23460-10-14 עופר יהודה בט נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, כי כל תשלום ששילם הקונה למוכר או למי מטעמו, לרבות התשלומים לעורכי הדין המטפלים בעסקה עבור המוכר ועבור הקונה, יצורף לתמורה וייכלל בשווי הרכישה.

לסיכום, יש לבחון האם התשלום לעורך דין ניתן עבור שירותים משפטיים נוספים, תשלומים אשר לא נועדו למלא את התחייבות המוכר, במצב כזה התשלום עבורם לא ייכלל בתמורה עבור הממכר.(ו"ע (מחוזי מרכז) 17240-10-12 נ' מנהל מיסוי מקרקעין) (ו"ע 23460-10-14 בט ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין).

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד לירן רצון מקדוסי במשרדנו בתל אביב.