א. יישום החלטה 1399 בעניין חלקת המגורים

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1399 בעניין "קביעת הזכויות למגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית", המחליפה את החלטה 1355, נכנסה לתוקפה ביום 29.7.2015.

בבג"צ חלקת המגורים (1027/04) מיום 9.6.2011, אושרה החלטת מועצת מקרקעי ישראל 979, הקובעות את הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים והחלטה 1101, העוסקת בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה.

יחד עם זאת נציין כי החלטה 979 (כיום 1399) כמו גם החלטה 1101 (כיום 1265) אושרו כבר ביום 26.6.2007 כלומר לפני למעלה מ - 8 שנים(!).

בהחלטת מועצה 1399 גלום פוטנציאל רב להפחתת העומס הבירוקרטי הן על רמ"י עצמה והן על בעלי הזכויות בנחלות ואגודות ישובים חקלאיים. כמו כן, ההחלטה מאפשרת להוון את הזכויות בחלקת המגורים ובכך להקנות ודאות לבעל הזכויות ואף לאפשר לו למכור חלק מזכויותיו לאחר.
עם זאת, גם כיום, כעבור יותר מארבע שנים מאישור ההחלטה בבג"צ, רמ"י טרם נערכה ליישום מהיר ומיידי של החלטה 1399.

יודגש כי יישום מהיר ויעיל של החלטה 1399 עשוי לשרת את האינטרסים של רמ"י ושל המגזר החקלאי ועשוי להזרים מיליארדי שקלים לקופת המדינה, מדמי היוון דמי רכישה וממיסים, דבר שבהחלט יסייע לממשלה לעמוד ביעדי התקציב שהציבה לעצמה.

לדעתנו, נוכח העיכובים הרבים ביישום החלטה 1399 עד כה, והעיכובים שעוד צפויים בהמשך הדרך, יש למצוא דרכים חדשות ליישומה המידי של החלטה 1399, קרי, כינון מסלול מהיר להכרה בזכויות החוכרים בתנאי נחלה ולהיוון הזכויות בחלקת המגורים.

ב. תיקון החלטה 1317 איוש ו/או המרת נחלות במגרשי מגורים.

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 27.10.2015 את תיקון החלטה 1317, אשר קיבלה תוקף ביום 22.11.2015 עם חתימת שר האוצר עליה, ומספרה כעת הוא 1445, ההחלטה עוסקת בביטול איוש הנחלות במרכז הארץ ומתן אפשרות לאגודות להמירן במגרשי מגורים.

להלן השינויים העיקרים שנקבעו בהחלטה:

א. בוטל הרצף הבן דורי וסך הזכויות שירכוש המתיישב יהיו 375 מ"ר.

ב. שטח המשבצת יהיה מכפלת מספר הנחלות המעודכן בתקן הנחלה שאושר בעבר ובתוספת של עד 20% מכלל שטח המשבצות המקורי.

יתרת השח תיגרע ממשבצת הישוב תעבור למעמד זמני ותועבד על ידי האגודה ככל שישמר יעודה החקלאי.

תיעשה פנייה לשר החקלאות לתקן את גודל המשבצת בעקבות ביטול הנחלות הפניות.

20 אחוז משטח המשבצת המקורי יכנס לשטח המשבצת. יתרת השטח תגרע מהמשבצת ותעבור למעמד זמני. אם זאת יובהר כי ככל וייעוד השטח הוא חקלאי, האגודה היא שתמשיך לעבדו.

ג. במקרה של ביטול של עד חמש נחלות, לא יגרע כל שטח משטח המשבצת.

ד. הוגבל תוקף איוש הנחלות באזורי עדיפות לאומית בפטור ממכרז לחמש שנים ובסיומה תיבחן האפשרות לשווקן במכרז פומבי.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 104/2015 "איוש נחלות ו/או המרה למגרשי מגורים."

ג. תיקון החלטה 1274 "מדיניות אחידה במתן הנחות בקרקע"

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 29.6.2015 את תיקון החלטה 1274 "מדיניות אחידה במתן הנחות בקרקע". ההחלטה קיבלה תוקף עם חתימת שר האוצר עליה ביום 8.11.2015 ומספר כעת 1443.

במסגרת ההחלטה מחוסרי דיור יזכו להענקת הנחה של 10% נוספים: ביישובי עדיפות לאומי א' ישולמו 21% מערך הקרקע במקום 31% הנהוג כיום ובאזורי עדיפות לאומית ב' ישולמו 41% מערך הקרקע במקום 51% מערך הקרקע היום.

עוד הוחלט כי השטחים הכלואים בין ישובים במועצות אזוריות יוגדרו לצורך הנחה בקרקע באזור העדיפות שבו מוגדרים לפחות 50% מהישובים באותה מועצה.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 71/2015 "הפחתת שיעורי דמי חכירה לבנייה צמודת קרקע באזורי עדיפות".

ד. החמרה נוספת במדיניות הארכת הסכמי פיתוח לתעסוקה ולמגורים:

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 29.6.2015 החליטה מועצת מקרקעי ישראל על תיקון החלטת מועצה מספר 1285 בעניין " הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים ותעסוקה". ההחלטה קיבלה תוקף עם חתימת שר האוצר עליה ביום 3.8.2015 ומספרה 1426.

התיקון, נועד למגר את תופעת הארכת הסכמי פיתוח מבלי שעל המקרקעין נבנו המבנים שלשמם הוקצו המקרקעין מלכתחילה.

על פי ההחלטה החדשה הוחלט על הוספת סנקציות להחלטות 949,1226,1222,1285 של שמתייחסות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל

הוחלט שרשות מקרקעי ישראל תחתום על חוזה חכירה ללא תלות במצב הבנוי במקרקעין.

כמו כן נקבע כי ההמרה לחוזה החכירה תותנה בתשלום ההפרש שבין ערך הקרקע בעסקה המקורית, לבין ערך הקרקע במועד מתן הארכה בהתייחס לזכויות שהוקנו בהסכם הפיתוח המקורי במכפלת 91% וכי "על התשלום הנ"ל לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית או קו עימות".

לדעתנו הוראה זו הינה דרקונית, בלתי סבירה ואף נוגדת את מדיניות פיזור האוכלוסייה לאזורי עדיפות מאחר ופגיעתה במייזמי תעסוקה עלולה להיות קשה עד כדי ביטול מיזמים מתוכננים באזורי עדיפות.

להרחבה ראו חוזרנו 64/2015 "החמרה נוספת במדיניות הארכת הסכמי פיתוח לתעסוקה ולמגורים."

ה. תחנות דלק במרחב החקלאי:

הנהלת רשות מקרקעי ישראל קיבלה ביום 2.06.2015 החלטה בעניין "תחנות דלק במרחב החקלאי" (החלטה מספר 3741).

עפ"י ההחלטה על האגודה לבחור האם התחנה תשמש כתחנה פנימית כאשר המשמעות היא תדלוק רכבים וכלים חקלאים בלבד או כתחנת מסחרית המחייבת עריכת עסקה לפי החלטה 1226. כמו כן הוחלט על חישוב דמי השימוש לתקופת המעבר בגין שימוש בתחנת דלק באמצעות נוסחה אחידה שמטרתה למנוע הליך הזמנת השומה וההשגה על השומה.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 75/2015 "הסדרת תחנות דלק בישובים חקלאים."

ו. יישום בדיעבד של הוראות החלטה 1399 בעניין זכויות חלקת המגורים

בהחלטת הנהלת רשות מקרקעי ישראל 3139 "נוהל החלטה 979/1155 למושב וקיבוץ" מיום 17.12012, הוחלט כי רמ"י תתחשבן מחדש מול מחזקי נחלות שיבקשו ליישם את החלטה 1399 "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה שיתופית חקלאית".

הנוהל נקבע לאחר שרמ"י הייתה צריכה להחליט כיצד לפעול מול בעלי נחלות שיבקשו ליישם את החלטה 1399 במסגרת העברת זכויות, פיצול מגרש מנחלה ובנייה נוספת בנחלה, בעוד היא אינה ערוכה ליישמה.

לאור זאת, באתר רמ"י פורסמה טופס "התחייבות והודעה בלתי חוזרת לעניין התחשבנות לפי החלטה 3139"

להרחבה ראו חוזרנו מס' 80/2015 "פנייה רמ"י לקבלת אישור להקניית בעלות עפ"י החלטה 1370."

ז. היטל השבחה יחול על בר רשות – פסיקה בביהמ"ש העליון.

בעקבות פס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן ב- 3.9.2014 בבית המשפט העליון, נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

שאלת החבות בהיטל השבחה של הקיבוץ (כאגודה שיתופית) ושל חבריו (כפרטים) הוא נושא הנתון במחלוקות משפטיות רבות. אי הסדרת הנושא, יוצרת אי וודאות, בין היתר, בעת יישום החלטות מועצת מקרקע ישראל לעניין הקניית הזכויות בחלקת המגורים (החלטות מועצה: 1380, 1411, 751). אי וודאות זו מתגברת, לאור ההלכה שנקבע בפס"ד בלוך.

כמו כן ההחלטה משנה דרמטית את הערכים הכספים של כ"א ממסלולי שיוך הדירות מאחר ובשיוך דירות ע"פ 751/692 סכום היטל השבחה ככל שיחול מופחת מדמי החכירה המהוונים בעוד שבמסלולי שיוך דירות לפי 1380,1411 סכום היטל השבחה מתווסף לתשלומים לרמ"י (עפ"י העמדה הנוכחית של רמ"י)

במספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל קיים מנגנון הפחתה של היטל השבחה מהתשלום הנדרש ע"י רמ"י, לדוגמא: בהחלטה 1252 שעניינה "בניה למגורים בחלקות א' במושבים, בכפרים שיתופיים ובמושבות" בהחלטה 1265 שעניינה "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" ובהחלטה 1316 " שימושים נלווים לפעילות החקלאית בנחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים".

לטעמנו, יש להחיל מנגנון הפחתת תשלומי היטל השבחה, ככל שיחולו, מתשלומי דמי החכירה המהוונים ו/או דמי השימוש לרמ"י.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.