א. החלטה 1380 - הקניית זכויות למגורים לאגודת הקיבוץ - טרם יצאה לדרך.
בעקבות המלצות הצוות המשותף של נציגי רמ"י והתנועה הקיבוצית, אישרה מועצת מקרקעי ישראל, ביום 31.8.2014, את הצעת חלופת האגודה, שעניינה "הקניית זכויות למגורים לאגודת הקיבוץ" ההחלטה קיבלה תוקף עם חתימת שר האוצר עליה ב- 9.11.2014 ומספרה כעת 1380
החלטה 1380 מאפשרת רכישת זכויות המגורים בקיבוץ על ידי האגודה, כחלופה למסלולי השיוך שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 751 ו- 1411
לפי החלטה 1380 הקיבוץ ירכוש את זכויות החכירה הקיימות והעתידיות בשטח המחנה והחברים יקבלו זכויות בדירותיהם מכוח הסכם פנימי מול הקיבוץ (במקום שיוך). חלופה זו תותנה באישורם של 66% לפחות מחברי הקיבוץ.
החלטה 1380 מקנה הנחה מערך הקרקע בגין רכישת הזכויות במרוכז. למרות זאת, לטעמנו, קיבוצים רבים, בעיקר במרכז הארץ, לא יוכלו לעמוד בנטל הכלכלי הכבד, הכרוך בכניסה להסדר זה.
לאור זאת בחודש יוני האחרון הוגשה עתירה ע"י משרד עוה"ד מיתר ליקוורניק גבע לשם ושות' בסיוע המחלקה המשפטית של התנועה הקיבוצית בה נטען בין היתר כי ההתניה פוגעת בקיבוצים שלא מעוניינים לבצע שיוך, שכן קיימים קיבוצים רבים שאין להם מקור כספי לבנייה למגורים, במיוחד בקיבוצים מתחדשים, בהם רוב ההכנסות החברים אינן מועברות לקיבוץ.

העותרת ביקשה לבטל את החלטה 3539 של רמ"י או לחילופין לפרש חלק מהחלטה כך שתתיר מימון הבנייה על ידי חבר קיבוץ שיעביר לקיבוץ פיקדון או הלוואה.

להרחבה ראו חוזרנו מס 66/2014 "עתירה כנגד רשות מקרקעי ישראל למתן היתרי בנייה בקיבוצים"
ב. יישום מידי של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1411 בעניין שיוך הדירות
החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1411 בעניין "קביעת הזכויות למגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי", המחליפה את החלטה 1366, נכנסה לתוקפה ביום 29.07.2015.
החלטה 1411 נועדה לעגן את זכויות החברים למגורים בקיבוץ ובמושב השיתופי, בהתאם לתנאים שפורטו בהחלטה.
החלטה (1366) 1411 יושמה בשנה האחרונה במקרים בודדים בלבד ועד כה טרם פורסמו נוהלי ביצוע להחלטה זו.
נזכיר כי, בבג"צ חלקת המגורים (1027/04) מיום 9.6.2011, אושררה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 979. נדגיש כי החלטה 979 (כיום 1411), אושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל כבר ביום 26.6.2007, כלומר לפני למעלה מ - 8 שנים(!).
יישום מהיר ויעיל של החלטה 1411 עשוי לשרת את האינטרסים של רמ"י ושל המגזר החקלאי ועשוי להזרים מיליארדי שקלים לקופת המדינה, מתשלומי דמי היוון וממיסים אחרים, דבר שבהחלט יסייע לממשלה לעמוד ביעדי התקציב שהציבה לעצמה.
לדעתנו, נוכח העיכובים הרבים ביישום החלטה 1411 עד כה, והעיכובים שעוד צפויים בהמשך הדרך, יש למצוא דרכים חדשות ליישומה המידי של החלטה 1411, קרי, כינון מסלול מהיר להכרה בזכויות החוכרים בחלקת המגורים בקיבוץ

ג. היטל השבחה יחול על בר רשות – פסיקה בביהמ"ש העליון.

בעקבות פס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן ב- 3.9.2014 בבית המשפט העליון, נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

שאלת החבות בהיטל השבחה של הקיבוץ (כאגודה שיתופית) ושל חבריו (כפרטים) הוא נושא הנתון במחלוקות משפטיות רבות. אי הסדרת הנושא, יוצרת אי וודאות, בין היתר, בעת יישום החלטות מועצת מקרקע ישראל לעניין הקניית הזכויות בחלקת המגורים (החלטות מועצה: 1380, 1411, 751). אי וודאות זו מתגברת, לאור ההלכה שנקבע בפס"ד בלוך.

כמו כן ההחלטה משנה דרמטית את הערכים הכספים של כ"א ממסלולי שיוך הדירות מאחר ובשיוך דירות ע"פ 751/692 סכום היטל השבחה ככל שיחול מופחת מדמי החכירה המהוונים בעוד שבמסלולי שיוך דירות לפי 1380,1411 סכום היטל השבחה מתווסף לתשלומים לרמ"י (עפ"י העמדה הנוכחית של רמ"י)

במספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל קיים מנגנון הפחתה של היטל השבחה מהתשלום הנדרש ע"י רמ"י, לדוגמא: בהחלטה 1252 שעניינה "בניה למגורים בחלקות א' במושבים, בכפרים שיתופיים ובמושבות" בהחלטה 1265 שעניינה "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" ובהחלטה 1316 " שימושים נלווים לפעילות החקלאית בנחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים".

לטעמנו, יש להחיל מנגנון הפחתת תשלומי היטל השבחה, ככל שיחולו, מתשלומי דמי החכירה המהוונים ו/או דמי השימוש לרמ"י.

כמו כן, יש ליזום חקיקה לקביעת פטור מהיטל השבחה בשיוך דירות לחברים בקיבוץ בגובה הפטור (140 מ"ר) שיש לכל אזרח אחר.

ד. תיקון החלטה 1274 "מדיניות אחידה במתן הנחות בקרקע"

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 29.6.2015 את תיקון החלטה 1274 "מדיניות אחידה במתן הנחות בקרקע". ההחלטה קיבלה תוקף עם חתימת שר האוצר עליה ביום 8.11.2015 ומספר כעת 1443.

במסגרת ההחלטה מחוסרי דיור יזכו להענקת הנחה של 10% נוספים: ביישובי עדיפות לאומי א' ישולמו 21% מערך הקרקע במקום 31% הנהוג כיום ובאזורי עדיפות לאומית ב' ישולמו 41% מערך הקרקע במקום 51% מערך הקרקע היום.

עוד הוחלט כי השטחים הכלואים בין ישובים במועצות אזוריות יוגדרו לצורך הנחה בקרקע באזור העדיפות שבו מוגדרים לפחות 50% מהישובים באותה מועצה.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 71/2015 הפחתת שיעורי דמי חכירה לבנייה צמודת קרקע באזורי עדיפות

ה. החמרה נוספת במדיניות הארכת הסכמי פיתוח לתעסוקה ולמגורים:

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 29.6.2015 החליטה מועצת מקרקעי ישראל על תיקון החלטת מועצה מספר 1285 בעניין " הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים ותעסוקה". ההחלטה קיבלה תוקף עם חתימת שר האוצר עליה ביום 3.8.2015 ומספרה 1426.

התיקון, נועד למגר את תופעת הארכת הסכמי פיתוח מבלי שעל המקרקעין נבנו המבנים שלשמם הוקצו המקרקעין מלכתחילה.

על פי ההחלטה החדשה הוחלט על הוספת סנקציות להחלטות 949,1226,1222,1285 של שמתייחסות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל

הוחלט שרשות מקרקעי ישראל תחתום על חוזה חכירה ללא תלות במצב הבנוי במקרקעין.

כמו כן נקבע כי ההמרה לחוזה החכירה תותנה בתשלום ההפרש שבין ערך הקרקע בעסקה המקורית, לבין ערך הקרקע במועד מתן הארכה בהתייחס לזכויות שהוקנו בהסכם הפיתוח המקורי במכפלת 91% וכי "על התשלום הנ"ל לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית או קו עימות"

לדעתנו הוראה זו הינה דרקונית, בלתי סבירה ואף נוגדת את מדיניות פיזור האוכלוסייה לאזורי עדיפות מאחר ופגיעתה במייזמי תעסוקה עלולה להיות קשה עד כדי ביטול מיזמים מתוכננים באזורי עדיפות.

להרחבה ראו חוזרנו 64/2015 החמרה נוספת במדיניות הארכת הסכמי פיתוח לתעסוקה ולמגורים.

ו. תחנות דלק במרחב החקלאי:

הנהלת רשות מקרקעי ישראל קיבלה ביום 2.06.2015 החלטה בעניין "תחנות דלק במרחב החקלאי" (החלטה מספר 3741).

עפ"י ההחלטה על האגודה לבחור האם התחנה תשמש כתחנה פנימית כאשר המשמעות היא תדלוק רכבים וכלים חקלאים בלבד או כתחנת מסחרית המחייבת עריכת עסקה לפי החלטה 1226. כמו כן הוחלט על חישוב דמי השימוש לתקופת המעבר בגין שימוש בתחנת דלק באמצעות נוסחה אחידה שמטרתה למנוע הליך הזמנת השומה וההשגה על השומה.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 75/2015 הסדרת תחנות דלק בישובים חקלאים.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.