רקע:

1. המבקש הוא אגודה שיתופית, המסווגת כמושב עובדים, המחזיק בקרקעי הישוב "אחיסמך", וזאת בהתאם להסכם שכירות "משבצת" שבינו לבין רמ"י.

2. ביום 31/12/02 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר מקומית לד/8100 "אחיסמך הגדולה". על פי התוכנית זו, חטיבת קרקע בשטח של 600 דונם מאדמות המשבצת של המושב שינתה את יעודה, מייעוד של חקלאות, לייעוד של מגורים ומסחר.

3. בחוזה השכירות שבין המושב לבין רמ"י נקבע, כי במקרה של שינוי ייעוד המשבצת או חלק ממנה, על ידי תוכנית או על פי כל דין, יהיה המושב זכאי לפיצוי, ששיעורו ייקבע ע"י ועדת הפיצויים של רשות מקרקעי ישראל ;אך על התכנית הוחלה החלטה 727 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל לאחר שנקבע כי המושב עמד ב"הוראות המעבר".

4. הפיצוי הינו מכוח החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל שקובעת בסעיף 2(ג) כי:

"בוטל חוזה חכירה של חוכר בתנאי נחלה בהתאם להחלטה זו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי כספי כמפורט להלן: במרכז הארץ 27% מבסיס הפיצוי כמפורט להלן"

סעיף 2(ו) להחלטה 727 קובע:

"החוכר יהיה זכאי לבקש ולקבל מהמנהל, במקום הפיצוי הכספי המגיע לו... חכירה של חלק מהקרקע ששונה ייעודה, שווי יהיה 27% ... משווי הקרקע בהתאם לזכויות הבנייה לפי תוכנית שינוי הייעוד.

בחר החוכר לקבל חכירה של חלק המקרקע כאמור, יבוטל חוזה החכירה החקלאי, הקרקע תוחזר בשלמותה למינהל, ולאחר שינוי היעוד, ייחתם עם החוכר או מי מטעמו הסכם פיתוח לחוזה חכירה מהוון ב-91% בלא תמורה, לגבי החלק מהקרקע כמפורט לעיל".

5. ביום 31/12/2006 נחתם בין רמ"י לבין המושב "הסכם פיצוי בקרקע".

6. חשבון הפיצוי נערך על פי חוות דעת שמאי מקרקעין, יעקב קורן, מיום 20/11/06 קבע כי שווי הפיצוי המגיע למושב הינו 23,709,909 ש"ח (להלן "השומה השנייה").
המושב בחר לקבל את הפיצוי בקרקע והוקצו לו 12 מגרשים שניתן לבנות עליהם 704 יחידות דיור, ונקבע כי את ההפרש יקבל המושב בתשלום דמי איזון.

המחלוקת וטענות הצדדים:

המחלוקת בין הצדדים, מהו מספר יחידות הדיור שהמושב זכאי לקבל מרמ"י מכוח הסכם לפיצוי קרקע.

טענת המושב היא, כי ביום 9/5/06 ערך השמאי יעקב קורן טבלה שומה ובה הקצאות קרקע ולוח איזון (להלן "השומה הראשונה").

כאשר עורכים השוואה בין השומה הראשונה לבין השומה השנייה, רואים שקיים הבדל בין השומות, כאשר בשומה השנייה הקטין השמאי באופן ניכר את שווי יחידות הדיור צמודות הקרקע, קרי, אותן יחידות שבבעלות המנהל, עקב כך עלה השווי האקוויוולנטי של יחידות הדיור בבניה הרוויה, קרי אותן יחידות שניתנו כפיצוי למושב, כתוצאה מכך הפיצוי לו זכאי המושב קטן.

המושב טוען כי במחצית השנה שחלפה בין שתי השומות לא חל שינוי בערך מקרקעי התוכנית, וכי הדבר נעשה אך ורק בכדי להטיב עם המנהל וזאת על חשבון המושב.

עוד טוען המושב, כי היה בלחץ לחתום וכי לא הייתה לו אפשרות לנהל משא מתן לגבי מספר יחידות הדיור, ולפיכך נכלל סעיף בהסכם הפיצוי אשר מקנה למושב אפשרות לערער על שומת השמאי( הכוונה לשומה השנייה), בהתאם להחלטה 798 של מועצת מקרעי ישראל.

כמו כן, לערעור צורפה חוות דעת השמאי, שאול רוזנברג שלשיטתו יש להתייחס לשומה הראשונה ולפיה המושב זכאי ל- 965 יחידות דיור.

דיון והכרעה:

לגבי טענת השיהוי בהגשת התביעה, בית המשפט מקבל את עמדת המערער וקובע כי לא נקבעה שום הגבלה חוזית לגבי מועד הערעור ובמצב זה זכותו של המערער עשויה לעמוד לו לעיתים אף לתקופה ממושכת, כל עוד לא ניתן להסיק מהתנהגותו וממכלול הנסיבות שהוא ויתר עליה או זנח אותה.

"אכן, התנהגותו של צד לחוזה עשויה ללמד לעיתים כי הוא ויתר על זכות שהוקנתה לו לפיו... אולם מסקנה בדבר ויתור כזה היא מסקנה מרחיקה לכת, ועל כן חייב הטוען לויתור להציג ראויות מוצקות וברורות לביסוסו (ע"א 7156/10 חברת הירקון נ' מ"י מינהל מקרקעי ישראל)".

לגבי השומה , בית המשפט מקבל את טענתו של המושב, לאחר שניתח את ההסכם שנחתם בין הצדדים וקבע כי המושב זכאי לקבל פיצוי בקרקע לפי שומת "הקרן הראשונה" שהתבססה על שווי הקרקע בניכוי היטלי פיתוח עירונים.

"הנה כי כן, הוראות ברורות ומפורשות, בהסכם הפיצוי גופו, ובמסמכים שקדמו להסכם, כי הפיצוי בקרקע יהיה בהתאם לטבלאות האיזון של התוכנית, והכוונה היא לאותה טבלה הקצאה ואיזון מיום 9/5/06... "השומה הראשונה". ואין מחלוקת על כך..."

נקבע עוד כי המושב זכאי לקבל פיצוי של 965 (במקום 704) יחידות דיור. הואיל והוקצו למושב 704 יחידות דיור וכן הקצאת מזומן בשווי של 42 יחידות דיור, הרי שהמושב קיבל פיצוי בהיקף של 746 ולפיכך הפיצוי הנוסף המגיע למושב הוא 219 יחידות דיור נוספות.

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.