תקופת המתנה אחידה וקצרה יותר לעניין מס שבח ומס רכישה

כיום, מי שרוכש דירה חדשה פטור ממס שבח על הדירה ("הישנה") הנמכרת אם תקופת ההמתנה בין הרכישה למכירה אינה עולה על 18 חודשים.

לעומת זאת, לעניין מס רכישה, דירה חדשה תחשב כיחידה – לעניין ההקלה במס רכישה – אם הדירה ("הישנה") הנמכרת תימכר בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.

במסגרת התיקון מוצע לקבוע כי תקופת ההמתנה שבין רכישת דירה חדשה לבין מכירת דירה קודמת תעמוד על 12 חודשים, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה.

קיצוב תקופת מכירת דירת ירושה בפטור ממס שבח

כיום, ניתן למכור דירת ירושה (בתנאים מסוימים הקבועים בחוק) בפטור ממס שבח ללא הגבלת זמן.

במסגרת התיקון מוצע לקצוב את מועד המכירה לצורך הזכאות בפטור לשנתיים. על פי ההצעה, הגבלת התקופה לזכאות לפטור תעודד יורשים למכור דירה נוספת בה הם מחזיקים, ובכך להביא להגדלת היצע הדיור.

במקביל, יתוקן הסעיף הפוטר ממס שבח דירת מגורים יחידה אשר הינה דירת ירושה שלא נמכרה בתקופת השנתיים- אם במקביל הייתה ברשות היורש דירה נוספת שנמכרה באותה תקופה כדירת מגורים יחידה.

הבהרה כי תקרת הפטור: לדירה ולא למוכר

הפטור ממס שבח לדירה יחידה, ניתן על חלק השווי שעד סכום תקרה של 4,496,000 ש"ח. במכירת דירה בשווי העולה על סכום זה ("דירת יוקרה"), ימוסה ההפרש שבין שווי המכירה לתקרת הפטור.

במסגרת התיקון מוצע להבהיר כי התקרה מתייחסת לדירה בשלמותה, כך שלגבי מוכר שיש לו חלק יחסי בדירה ומוכר את כל זכויותיו, הרי שתקרת הפטור תהיה יחסית בהתאם לחלק היחסי של המוכר בדירה.

שלילת חישוב מוטב של מס שבח על דירה שהייתה בבעלות איגוד

חבר איגוד, שבעת פירוק האיגוד קיבל דירת מגורים מהאיגוד בפטור, יכול כיום למכור את הדירה וליהנות מחישוב ליניארי ("חישוב מוטב") גם על התקופה בה האיגוד היה בעליה של הדירה, על אף שהאיגוד אינו זכאי לחישוב מוטב זה.

במסגרת התיקון מוצע לקבוע כי חבר איגוד שקיבל זכויות בדירת מגורים מהאיגוד, בעת פירוקו, בפטור ממס, ובמכירת אותה דירה מבקש הוא לשלם מס על פי החישוב הליניארי המוטב, אזי החישוב הליניארי המוטב לא יחול על התקופה שבה המקרקעין היו בבעלות האיגוד.

הבהרה ותיקון לשיעור המס לחבר בני אדם

על פי החוק כניסוחו כיום, שיעור המס על השבח הריאלי המוטל על חבר בני אדם שווה לשיעור המס המוטל בפקודת מס הכנסה ומשתנה מעת לעת בהתאם לשינויים בפקודה.

במסגרת התיקון מוצע להבהיר ולתקן כך שלגבי חבר בני אדם, במקום שהסכום המקסימלי של שיעור המס על השבח הריאלי, שהוא חלק מההכנסה החייבת יהיה 25%, ייכתב שהסכום יקבע על פי שיעור מס החברות שבפקודה, העומד כיום על 26.5%.

פטור על הסכום האינפלציוני החייב המקביל לשבח הריאלי הפטור

במסגרת ביטול סעיף הפטור ממס שבח (במכירה כל ארבע שנים), נקבע סעיף אחר הדן באופן חישוב מס שבח ליניארי "מוטב". על פי הסעיף שנוסף, השבח הריאלי שנצבר עד 31.12.20 פטור ממס, אך לא השבח האינפלציוני.

במסגרת התיקון מוצע לתקן את החוק כך שהשבח האינפלציוני החייב, בגין חלק השבח שנכלל בחישוב הליניארי המוטב, יהיה גם הוא בפטור ממס. תיקון זה יחל רטרואקטיבית מיום 1.1.2014, כך שגם מי שמכר בשנת 2014 דירת מגורים מזכה לא יהיה חייב במס בגין השבח האינפלציוני.

מיסוי "יתרת תמורה" במס הכנסה

בעסקאות בהן התמורה היא באחוזים מתמורות עתידיות, מנהל מס שבח נדרש לקבוע את שווי המכירה על בסיס הערכה בלבד. המציאות הוכיחה (כך על פי ההצעה) כי הערכות אלה רחוקות מהמציאות ובפועל משתלמות, בסופו של דבר, תמורות גבוהות יותר, מסיבות כאלה ואחרות – שאינן ממוסות.

במסגרת התיקון מוצע לקבוע כי במכירת זכות במקרקעין שבה עיקר התמורות משתלמות בעתיד, ובפועל שולמה תמורה גבוהה יותר, ההפרשים בין התמורה בפועל לבין התמורה שמוסתה במועד העסקה, ימוסו כהכנסה פירותית לפי הוראות פקודת מס הכנסה.

מסלול חלופי: שיעור מס שבח נמוך ללא הוצאות

במסגרת התיקון מוצע לקבוע מסלול מיסוי חלופי למי שמוכר דירת מגורים. המסלול החלופי יעניק שיעור מס נמוך יותר על השבח אך לא יאפשר ניכוי הוצאות.

חזקת התא המשפחתי – חזקה חלוטה

במסגרת התיקון מוצע לקבוע כי בכל מקום בו נקבעה חזקה לפיה יראו את המוכר/ קונה ככולל את התא המשפחתי שלו (בן זוג וילדים עד גיל 18), חזקה זו תהיה חלוטה ביחס לנכסים שנרכשו לאחר יצירת התא המשפחתי, חרף כל הסכם ביניהם שאומר אחרת.

תקרת פטור למוסד ציבורי

מכירת זכות במקרקעין בידי מוסד ציבורי, פטורה ממס שבח אם המקרקעין שימשו את המוסד במישרין. לעיתים מוכר מוסד ציבורי מקרקעין עם זכויות בניה, והתמורה המתקבלת גבוהה משמעותית.

במסגרת התיקון מוצע כי הפטור ממס שבח הניתן למוסד ציבורי במכירת מקרקעין, לא יחול על רכיב התמורה המיוחס לזכויות הבניה, מעבר לתקרה שתיקבע, שכן אלה לא שימשו את המוסד במישרין.

סיחור אופציה במקרקעין

על פי ההסדר בחוק כיום, מכירת אופציה במקרקעין פטורה ממס שבח אך חייבת במס לפי פקודת מס הכנסה. בשל הסדר זה, תושבי חוץ "פוטרים" עצמם ממס במכירת אופציה, שכן אינם חייבים במס על פי הפקודה.

במסגרת התיקון מוצע לבטל את ההסדר האמור ולקבוע כי גם במכירת אופציות במקרקעין המוכר יהיה חייב במס שבח.

פיצויי ירידת ערך – יחויבו במס שבח

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, קובע מתן פיצויים לבעל מקרקעין ששווים נפגע בשל אישור תכנית, שלא בדרך הפקעה. היום, פיצויים אלה ממוסים כהכנסה מכוח פקודת מס הכנסה, כאשר בפועל זוהי פגיעה בערך המקרקעין, המשפיעה על השבח במכירתם.

במסגרת התיקון לחוק מוצע לקבוע כי פיצויים אלה ימוסו מכוח חוק מיסוי מקרקעין.

מימוש אופציה לחידוש חוזה חכירה - יהווה אירוע מס חדש

לאחר סיום תקופת חכירה בחוזי חכירה עם אופציה לחידוש החכירה, מחודש חוזה החכירה ולמעשה נחתם חוזה חכירה חדש (כך לגישת המציעים).

במסגרת התיקון לחוק מוצע לקבוע כי במקרים בהם ממומשת האופציה לחדש את החכירה, חידוש החכירה יקבע כאירוע מס חדש וימוסה במס רכישה לפי שוויו המלא.

כאמור, כל האמור לעיל הינו עדיין בגדר הצעה בלבד.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.