א. הוצאות פיתוח בהרחבת מושבים וקיבוצים - 737

הוראת אגף חקלאי מספר 51 (י')

בהוראת אגף מס' 51 (י') נקבע על ידי מר דרור קרישפין, סמנכ"ל ומנהל האגף החקלאי, כי רק "אם הוצאות הפיתוח לפי התצהירים אינן עולות על הסכום הכולל, לרבות מע"מ של 100,000 ש"ח למגרש (צמוד למדד שפורסם ב- 15 בחודש ינואר 1999). יש לקבל את ההצהרות ללא צורך בפניה".

בכל מקרה אחר יש לפנות למר רונן כהן סגן מנהל שו"כ הפותח מייד בתהליך ארוך ומייגע של בדיקה הדורש הצגת תחשיבים אישורי מהנדסים מסמכים ואסמכתאות והפעלת בעלי מקצוע חיצוניים על ידי ממ"י.

נציין ונדגיש כי בהוצאות הפיתוח נכללות העמסת תשתיות על והוצאות פינוי כפי שנרשם במפורש בהוראה בסעיף 3 (ג) ובכותרת לסעיף 4 בהוראת אגף 51 (י').

במהלך הדיונים בועדה המלווה נקבע בסתירה לאמור בהוראת אגף 51(י) כי בתחשיב הוצאות הפיתוח יובאו בחשבון רק תשתיות צמודות למגרש והשתתפות בתשתיות קיימות, חשמל, מים וכו' נזכיר כי בביצוע הרחבה לפי החלטה 612 הותר לגבות עבור תשתית קיימת כ - 10,000 $ למגרש.

עד היום טרם פורסמו כללי ממ"י בקשר לסכומי וסוגי הוצאות הפיתוח המותרים בהרחבה עובדה שמקשה מאוד על הישובים הפונים לקבלת האישורים.

הוצאות פיתוח לפי השמאי הממשלתי הראשי

במכתבו של השמאי הממשלתי הראשי אל ח"כ שלום שמחון מיום 21.9.98 מצהיר השמאי כי ב"אומדן זהיר וסביר" עלות הפיתוח בלבד (ללא העמסת תשתיות על ועלויות פינוי ) הן כ- 123,000 ש"ח (29,250$) כולל מע"מ - באזורי המרכז ו- 246,000 ש"ח (58,500$) כולל מע"מ באזור ירושלים.

בדרך זו יש להניח קבע השמאי הממשלתי עלויות פיתוח "באומדן זהיר וסביר" לכל אזורי הארץ להם קבע שמאות למ"ר בניה למגרשים בהרחבה 737.

הוצאות פיתוח, עלויות פינוי, תשתיות על

לא ברור לנו מדוע האגף החקלאי ואגף שווק וכלכלה במנהל מקרקעי ישראל אינו מסתמך על הערכת השמאי הממשלתי הקובעת עלויות פיתוח לכל ישוב וישוב וחלף זאת נקבעה על ידם תקרה נמוכה מאוד - 100,000 ש"ח הדורשת מהישובים מאמצים רבים הכרוכים בהוצאת ממון רב להוכחת עלויות הפיתוח לרבות עלויות הפינוי והתשתיות.

בכל מקום אחר בו היה מוכפל הישוב היה נגבה על ידי הרשות המקומית 50% מעליית ערך הקרקע בשינוי יעודה כהיטל השבחה המיועד בעיקר לתשתיות היישוב.

אולם בהרחבת מושבים וקיבוצים נדרשים אלו על ידי מינהל מקרקעי ישראל ל"התנדב" ולממן מכיסם את התשתיות ועלויות הפינוי של מחזיקי הקרקע הנדרשות בהרחבת הישוב כתוצאה מההרחבה.

לדעתנו יש מקום להכיר באותם סכומים הנגבים על ידי המושבים ומושקעים בתשתיות המושב עד 50% מההשבחה.

לאחרונה אושרה מחדש בהנהלת המינהל גביית עלויות פינוי הנדרשות בהרחבה, אולם עד כה טרם הוצאו נוהלי עבודה בנושא.

מר אבי דרכסלר מנכ"ל ממ"י השתתף בישיבת ועדת המשנה למינהל מקרקעי ישראל של ועדת הכספים של הכנסת בראשות ח"כ מאיר פרוש ובהשתתפות ח"כ שלום שמחון שנערכה ב- 14.2.00. בועדה הועלו טענות המושבים והקיבוצים בדבר עצירת ההרחבות במושבים ובקיבוצים.

במהלך הדיון בועדה הצהיר מנכ"ל ממ"י כי הוא פועל לקידום ההרחבות עפ"י 737 לרבות אלו העומדים בקריטריונים שנקבעו בהוראת אגף 51 (י"ג) עפ"י חוות דעת היועץ המשפטי לממשלה.

ראוי להדגיש את הנקודות הבאות שהעלה מנכ"ל ממ"י בהתייחסותו לבעיות שהועלו על ידי המשתתפים בישיבה:

1. המנכ"ל יפעל למזער המגבלות ולקדם ההרחבות באזורי קו עימות ואזורי עדיפות א'.

2. יוכרו עלויות פינוי וריכוז קרקעות שהוחזקו על ידי חברי המושב ויועדו להרחבה. יאושרו דמי פינוי הן לקרקע והן למחוברים.

3. בהוצאות הפיתוח של ההרחבה יכללו כל עלויות התשתית ומבני ציבור הקשורים בהרחבה גם אם התושבים הותיקים נהנים מהם.

סוכם כי ועדת המשנה למנהל מקרקעי ישראל תתכנס בעוד חודש (אמצע חודש מרץ) למעקב אחרי ההתקדמות בנושאי ההרחבות על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 737.

עד כה טרם פרסם המינהל ההנחיות והעדכונים בנושא.

פטור לבנים :

נציין כי על פי חוק התכנון והבנייה ניתן פטור עד 120 מ"ר לבניה עבור בנים משמע המתיישבים החיצוניים ממנים באמצעות היטל ההשבחה את בני המקום ! אין סיבה שהוראה כאמור לא תחול בהתאמות הנדרשות בהרחבות מושבים וקיבוצים.

הצעה לפישוט:

יחידת המיסוי הבין מושבית פנתה להנהלת מנהל מקרקעי ישראל בבקשה לבחון מחדש את סכומי תקרות הוצאות הפיתוח ולקבוע אותם על פי השמאי הממשלתי הראשי בכל אזור. כמו כן לאשר המקרים בהם ההפרש בין הוצאות הפיתוח שנגבות לעומת התקרה שנקבעה על ידי ממ"י מוסבר בעלויות הפינוי וההוצאות לתשתיות העל הנדרשות בהרחבה .

ב. קריטריון 4(ב) המשך מכירת זכויות בהרחבה

מושבים וקיבוצים שחתמו על הסכמים עם קבלנים לפיתוח ותשתיות רשאים היו לפנות לועדה המלווה על פי סעיף 4(ב) להוראת אגף מספר 51(י"ג) המאפשר המשך שיווק מגרשים במתכונת הקודמת.

להלן הוראות סעיף 4(ב):

"עסקה חתומה בכתב, שנחתמה לא יאוחר מהיום הקובע,בין אגודה שיתופית לבין חברה מפתחת/יזם מכח תכנית מופקדת או מאושרת ובתנאי שהעסקה אושרה ע"י הועדה המלווה, לאחר שהשתכנעה – בהתאם לקריטריונים שייקבעו – שנסיבות הענין מצדיקות זאת. תנאי נוסף הוא חתימת הסכם פיתוח עם המינהל תוך 18 חודש מיום מתן הוראות אלה".

הקריטריונים שנקבעו לעניין סעיף 4(ב) בהוראת אגף חקלאי 51(י"ג):

1. קיום חוזים בכתב, חתומים ותקפים, הכוללים מחויבויות ברורות באשר לתכנון, פיתוח, בניה וכו' לרבות התמורה בגין עבודות אלו.
2. אישור רואה חשבון או עו"ד על ההוצאות, שכבר שולמו ע"י האגודה לחברה היזמית ע"ח הפרויקט, עד ליום הקובע.

קריטריונים אלו נועדו לבדוק עד כמה המושב/הקיבוץ והחברה היזמית שינו את מצבם בעקבות ההתקשרות, ועד כמה הם עלולים להינזק, במקרה שהמינהל ימנע מהם את המשך ביצוע ההתקשרות.

קיימים מקרים רבים בהם האגודה היא הגורם המפתח. האגודה התקשרה עם קבלנים לביצוע עבודות פיתוח בהסתמך על הכללים שהיו מקובלים ביישום החלטה 737, מתוך תכנון וציפייה לתמורה שתתקבל ממכירת המגרשים,הן מגרשי האגודה והן מגרשי החברים.

בשל מחירי המגרשים, חלק גדול מחברי המושב אינו יכול לממש את הזכות בעצמו באמצעות בן וכד'. האיסור על העברת הזכויות מוביל למצב שהמושב שהתחיל בעבודת הפיתוח לא יוכל להמשיך את הליך הפיתוח.

מצב זה גורם מחד להסתבכות כלכלית של המושב, ולהקפאת הפיתוח, ובמקום שתוקם שכונה ייווצר במקום אתר בניה שנמשך למשך שנים.

לדעתנו בהתאם לעקרונות שבהוראות אגף 51(י"ג) למושבים שהתחילו בהליך הפיתוח לפני היום הקובע, תוך הסתמכות והשענות על התמורה שצריכה להתקבל משיווק המגרשים יש לאפשר את המשך הליך ההרחבה ושיווק המגרשים בהתאם לנוהג הקודם.

במרבית המקרים שהובאו בפני ועדת המשנה של ממ"י לא אושר למושב ולחבריו להמשיך ולשווק המגרשים על פי קריטריון 4(ב). לדעתנו שגתה הועדה בהחלטתה ואנו תקווה כי הועדה המלווה שתדון בקרוב בנושא זה תקבל את ההחלטה הנכונה.

ג. ביצוע הרחבה למגורים (737) לפי כללי 727

סעיף 10(ג) להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 737 קובע:

"האגודה תהיה רשאית לפנות למינהל בהצעה שהחכרת מגרשי המגורים בהרחבה, כולם או מקצתם, תעשה לפי כללי החלטת המועצה 727, או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. המינהל יודיע לאגודה אם קיבל את הצעתה, במלואה או בחלקה בכפוף לתנאים שיקבע המינהל ולתנאי החלטה זו, כמתחייב".

השימוש במסלול הוראות סעיף 10 (ג) אטרקטיבי במיוחד במרכז הארץ. אולם עד כה לא נקבעו כללים ונהלים למימוש ההוראה. לאחר פרסום הוראת אגף 51 (י') אשר מונעת שיווק המגרשים במתכונת הקודמת, הפכה האפשרות לביצוע ההרחבות לפי סעיף 10(ג) למעשית (אף כדאית) במרבית המושבים והקיבוצים.

בהנהלת מנהל מקרקעי ישראל אושרו כללים ונהלים לביצוע הרחבות למגורים לפי סעיף 10 (ג) להחלטה 737 במתכונת הבאה (טרם פורסמו הוראות ונהלים):

1. התב"ע תוכן על ידי אגודת המושב בתאום עם המחוז.

2. הוצאות הפתוח יאושרו על ידי המינהל.

3. המכרז יפורסם על ידי המינהל, בציון סכום הוצאות הפתוח שישולמו לאגודת המושב / לגורם המפתח מטעמה.

4. השתתפות במכרז תותנה באשור ועדת קבלה של המושב אך ורק לגבי התאמת המועמד למרקם החברתי של הישוב. ועדת הקבלה לא תהיה רשאית לדרוש ולקבל פרטים לגבי הסכום שבדעת המועמד להציע במכרז כתשלום עבור המגרש. הדבר יצוין במכרז.

5. המכרז יהיה למלוא קיבולת הבניה המותרת במגרש לפי תקנון התב"ע.

6. מחיר המינימום להשתתפות במכרז יהיה לפי הערכת השמאי הממשלתי.

7. נציג האגודה יוזמן להשתתף כמשקיף בועדת המכרזים.

8. המינהל ישלם לאגודה 27% מתקבוליו בפועל על פי החלטה 727, או בשיעור שיקבע על- פי כל החלטה אחרת שתהיה במקום החלטה 727 בתוקף בעת שווק המגרשים.

לאחרונה נדונה אפשרות נוספת והיא לאפשר למושב לשווק בעצמו את מכסת המגרשים השייכת לו לפי 727 וקבלת מלוא התמורה בגין מכירתם, כאשר יתרת המגרשים ישווקו על ידי המנהל בתאום עם המושב בתנאים שפורטו לעיל.

שיווק מגרשי המושב לפי 10(ג) פותר שתי בעיות בסיסיות שנוצרו כתוצאה מפרסום הוראת אגף 51(י'):

א) הסכומים הנמוכים המאושרים על ידי ממ"י לביצוע פיתוח, תשתיות ומבני ציבור המגיעים לעיתים עד כדי 50% מאלו הנדרשים בפועל ועלולים להביא את המושב להפסד כספי ניכר באם יבצע ההרחבה.

ב) החשש כי אם ממ"י יבצע בעצמו את הפיתוח, יגבו סכומים גבוהים מאלו הנדרשים בפועל. גם במצב זה התוצאה הכלכלית שהמושב וחבריו יינזקו.

גם בנושא זה כמו בנושאים האחרים טרם הוצאו על ידי ממ"י נהלים לפעולה.

לדעתנו ההרחבה למגורים לפי סעיף 10(ג) הינה מעשית ואטרקטיבית לישובים רבים ויש לפעול לקידומה במיוחד באותם ישובים במרכז הארץ בהם עדיפה הרחבה לפי תנאי 10(ג) גם על המתכונת הקודמת.