בפס"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון (בפני כב' השופטים: גרוניס, דניצגר וסולברג) דחה ביהמ"ש את ערעורה של רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי וקבע כי, בהתאם לפס"ד במחוזי, יש לראות את אביהם המנוח של המשיבים שהתגורר ב"בית מקצועי" במושב בן זכאי, כמי שהיה זכאי "להחזיק חוזה חכירה תקף למשק עזר", עפ"י החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 339, במושב מגוריו, וכי זכויות המנוח הנובעות מכך יועברו לידי יורשיו (המשיבים בערעור). (ע"א 7760/12 מינהל מקרקע ישראל נ' חיים עטיה)

רקע

בעבר, נהוג היה להקצות מגרשים ל"בעלי מקצוע", אשר נועדו למגורי תושבים (שאינם חקלאים) שמקצועותיהם היו נחוצים למושב (רופא, מורה וכו'). לבעלי מקצוע אלו ניתנה רשות שימוש אישית במקרקעין, שאינה ניתנת להעברה או להורשה. זאת בניגוד למגרש "משק עזר", אשר שימש גם לעבודה חקלאית, ועבירותו, כמו גם הורשתו, הייתה אפשרית.

 במהלך השנים צומצמה ההבחנה בין בעלי מקצוע לבין בעלי משק עזר. לעניין זה יש לציין את החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 339 מיום 28.10.1986, שעניינה "הסדרת החכרת מגרשי מגורים במושבים", אשר אִפשרה לבעלי מקצוע, בהתקיים תנאים מסוימים, לחתום עם רמ"י על הסכמי חכירה מיטיבים, לרישום המגרשים על שמם.

 בסעיף 2(ד)(1) להחלטה 339 נקבע כי ביחס למגרשים שנבנו ואוכלסו עד 31.3.72 – "המגרש יחושב כמשק עזר".

 תוקפו של הסדר זה הוארך מעת לעת, תוך שינוי ועדכון תנאיו, לרבות בעניין גודל השטח המוחכר ושיעור דמי החכירה, עד לביטולו הסופי ביום 5.11.2003.

 ביום 5.1.2009, התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1178 בעניין "משקי עזר", החלה "רק על מי שמחזיק או זכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר". מכוח החלטה 1178, הוּצאה הוראת האגף החקלאי מס' 109, שמטרתה "לקבוע את כללי הטיפול בבעל זכויות במשק עזר ו/או למי שזכאי לחתום חוזה כזה".

 על-פי סעיף 3.1 להוראת אגף 109 – "המינהל יפעל לחתום על חוזה חכירה למטרת משק עזר עם כל מחזיק בנכס... הזכאי לחוזה משק עזר".

 המנוח, אביהם של המשיבים, התגורר משנת 1956 ועד לפטירתו במגרש "בעל מקצוע" במושב בן-זכאי (להלן: "המושב").

 בשנת 1983 הודיע המושב לסוכנות כי המנוח "גר בבית מקצועי... מתאריך 1956", וביקש "להחתים אותו על הסכם בעל מקצוע כנהוג".

 לאורך השנים, פנה המושב במספר בקשות נוספות לרמ"י לרישום המנוח כבעל "משק עזר". בקשות אלו לא נענו, עד שביום 20.1.2010 נתקבלה תשובה, לפיה, "יש להגיש שינוי תב"ע נקודתית להגדרת המגרש המבונה כסטאטוטורי בשטח של 500 מ' בלבד. רק לאחר אישור התב"ע סופית נוכל לבחון את בקשתכם".  

 ביום 25.3.2010, הגיש המנוח לבית המשפט המחוזי את המרצת הפתיחה מושא הערעור שלפנינו, ולאחר פטירתו באו יורשיו, הם המשיבים- ילדיו, בנעליו.

 ביהמ"ש המחוזי קיבל את התובענה וקבע כי לאור הפסיקה, כאשר הוגשה בקשה לרמ"י לגבי מדיניות קיימת ולאחר הגשת הבקשה שונתה המדיניות, יש להחיל את התנאים שנהגו בעת הגשת הבקשה.

 על רקע זה, קבע ביהמ"ש כי "המנוח עמד בכל התנאים והיה זכאי כי המגרש יוחכר לו בהתאם לתנאים בהחלטה 339". אשר על כן, היה המנוח "זכאי" גם "להחזיק חוזה תקף למשק עזר" ו"לחתום על חוזה כזה", בהתאם להחלטה 1178 והוראת אגף חקלאי מס' 109.

 בית המשפט המחוזי הדגיש, כי אין בפרשנות זו כדי לפתוח פתח לכל בעלי המקצוע שלא הסדירו את זכויותיהם בעבר לעקוף את ביטול החלטה 339, הואיל ומדובר ב"מקרה מיוחד", שבו "המנוח היה בתהליך של הסדרת הזכויות במגרש כמשק עזר והמינהל הוא זה שלא פעל כהמלצת הועדה וכהמלצת [המושב] במועדים הרלבנטיים".

 רמ"י לא קיבלה את פסיקת ביהמ"ש המחוזי ומכאן הערעור דנן.

 השאלה המרכזית שבה דן ביהמ"ש העליון: האם זכאי היה המנוח להחזיק בחייו בחוזה תקף למשק-עזר, והאם היה על רמ"י לפעול להחתימו על הסכם חכירה? במידה שכן, מהי החלטת רמ"י אשר לפיה אמורים היו להיקבע תנאי ההתקשרות?  

פסיקת ביהמ"ש

לטענת רמ"י, תנאי מקדמי לעמידה בתנאי החלטה 339 היא בקשה מפורשת בנושא. לטענתה, המנוח לא עמד בתנאי זה, שכן, לא נתקבלה בקשה רשמית מטעמו. לטענתה, מדובר בהמלצות גרידא, שגם אילו היו מתקבלות, וגם אם ניתן היה, בדוחק, לראות בהן משום 'בקשה', אין כל ודאות כי היו מובילות בסופו של דבר לחתימת הסכם.

 לטענת רמ"י, על-פי ההחלטות התקֵפות כיום, לא ניתן עוד להקצות מגרשים מבוּנים כמשקי-עזר, אלא כמגרשי מגורים בלבד, וגם זאת בתנאים שונים בתכלית מאלו שנקבעו לפני עשרות שנים בהחלטה 339.

 לטענתה, פסה"ד שניתן בביהמ"ש המחוזי מעקר מתוכן את מדיניותה העדכנית ומאפשר לכל אדם לטעון כי עמד בתנאי החלטה 339 אשר בוטלה זה מכבר.

ביהמ"ש אינו מקבל את טענות רמ"י וקובע:

 "גם אם נניח כי שומה היה על המנוח להגיש בקשה ישירה ורשמית למינהל, וכי עקרונית לא ניתן היה להסתפק בהמלצות המושב והוועדה, הרי שבנסיבות העניין שלפנינו אין המינהל יכול להִבָּנות מכך."

 ביהמ"ש ממשיך וקובע כי, בהתחשב בממצאי ביהמ"ש המחוזי, מקובלת עליו המסקנה לפיה, המנוח עמד בכל התנאים והיה זכאי לחכור את המגרש בהתאם לתנאי החלטה 339.

 ביהמ"ש אף מתייחס לטענת רמ"י, לפיה, לא ניתן להתבסס על זכאות 'היסטורית' כיום ומפנה להחלטה 1178 והוראת אגף 109, אשר עמדו בתוקפן בעת הגשת התובענה וקובע כי, גם לפיהן, נדרשה רמ"י לפעול לשם חתימה על הסכם חכירה עם כל אדם ה"זכאי" להחזיק חוזה תקף למשק. לפי ביהמ"ש, ברי כי 'זכאות' זו נובעת מאירועי העבר והן מכוח החלטות קודמות.

 "פרשנותו של המינהל לתיבה "זכאי", לפיה מדובר באדם שכבר הוכר במינהל כבעל משק-עזר, אך מסיבות שונות לא נחתם עמו החוזה בפועל, אינה יכולה לעמוד בענייננו, שכן אי-ההכרה נעוצה במחדליו של המינהל עצמו...

 להשלמת התמונה אציין, כי אני שותף למסקנתו של בית המשפט המחוזי, לפיה ענייננו מאופיין בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן, ומשכך סבורני כי גם החשש שהעלה המינהל מפני 'מדרון חלקלק' אינו מבוסס דיו."

 בהתאם לאמור לעיל, דוחה ביהמ"ש את הערעור ומשאיר את פסה"ד שניתן במחוזי על כנו.

חוזה חכירה לפי נוסח החלטת מועצה 416

 בהקשר לפסה"ד הנ"ל, יש לציין את החלטת מועצת מקרקעי ישראל 416 שעניינה "חוזי חכירה במושבי עובדים לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל לשעבר, התש"ך-1960", מיום 11.5.1989.

 במועד קבלת החלטה 416 אושרו נוסחים של חוזי חכירה לדורות עבור בעל נחלה (חלקה א') ועבור מושב העובדים, והחל ממועד זה נפתחה הדלת בפני חתימת חוזי חכירה לדורות במושבי העובדים.

 למרות זאת, ולמרות קיומן של סדרה ארוכה של החלטות מועצת מקרקעי ישראל אשר קבעה ואישרה, וחזרה ואשררה, את עקרון הקצאת קרקע בנחלה במסגרת חוזה חכירה לדורות, נכשלה רמ"י להחתים את המגזר החקלאי על חוזי חכירה, כפי שאף קבע בהגינותו, עוד בשנת 2001, מנהל האגף החקלאי ברשות מקרקעי ישראל (לשעבר), מר ד' קרישפין:

"במבחן התוצאה המצב רחוק מלהשביע רצון, ובמושבים אף מעיד על כשל, חרף כל המאמצים שנעשו בעניין".

לא זו אף זו, נוסח חוזה החכירה לדורות לאגודה ולמתיישב, שפורסם לאחרונה על ידי רמ"י, סוטה לרעה במידה ניכרת חוזה החכירה שאושר ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה מס' 416, והמחייב את ממ"י כלשונו וככתובו.

 הפסיקה בפסה"ד, מחזקת את הטענה כי, רמ"י לא יכולה להיבנות ממחדלה להחתים את  אגודות המושב וחבריהם וכי יש להיאבק לקבלת נוסח חוזה חכירה כפי שנקבע בהחלטה 416, ולא לפי הנוסח הנחות שמפורסם בימים אלו.

 יוער כי בימים אלו מוגשת עתירה ע"י עמותת אדמתי לחייב את רמ"י לחתום על נוסח חוזה חכירה לדורות עפ"י החלטה 416 למי שהיה בעל חוזה חכירה לדורות שהסתיים בתקופה בה הייתה החלטה 416 בתוקף (11.5.1989-31.12.2013).

 להרחבה ראו חוזרינו מס': 109/2013 "פגיעה בהוראות חוזה החכירה לדורות למושב וחבריו"; 114/2013 "חוזה החכירה לדורות הקיים לעומת החוזה הנחות המוצע".