בפס"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש השלום בחיפה (מפי כבוד השו' כאמלה ג'דעון), נקבע כי השימוש רב השנים שעשה קיבוץ אפק בקרקע החקלאית בתחום משבצת הקיבוץ לצרכי מפעל תעשייתי, אינו מקנה לו זכות כלשהי במקרקעין ו/או חסינות מפני תביעות סילוק יד.

ביהמ"ש מורה לסילוק ידו של הקיבוץ מן הקרקע ואף קובע כי על הקיבוץ לשלם דמי שימוש ראויים בשיעור 5% משווי המקרקעין, לעומת השיעור שקבעה רמ"י שהינו 6%. (14207/06 מינהל מקרקעי ישראל נ' קיבוץ אפק)

רקע

בשנות הארבעים הקצתה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) קרקעות לקיבוץ אפק שאמורים להוות את משבצת הקבע של הקיבוץ, על פי חוזה חכירה שייחתם בין הצדדים בעתיד. ההקצאה בוצעה על פי חוזה שכירות (משבצת-דו צדדי) המתחדש מדי מספר שנים.

לטענת רמ"י, על פי המערכת ההסכמית הקיימת בין הצדדים, הקיבוץ היה רשאי לנצל הקרקע לצרכי חקלאות בלבד, (למעט הקמת יחידות מגורים והקמת מבני ציבור).

למרות האמור לעיל, בשנת 1986 הקים הקיבוץ על המקרקעין את מפעל "אסיב תעשיות טקסטיל בע"מ" (להלן: "אסיב"), על שטח שגודלו 12.8 דונם ועל פי היתרי בניה כדין.

במהלך שנות התשעים, פנתה רמ"י אל הקיבוץ בדרישה להסדיר את השימוש המפר במקרקעין, באחת הדרכים המפורטות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. באותה העת, הייתה בתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 441 שעניינה "החכרת קרקע לדורות לצרכי מפעל של קיבוצים, מושבים שיתופיים, מושבי עובדים וכפרים שיתופיים", ואשר קבעה כי קרקע המשמשת למפעל, תוחרג משטח המשבצת, ולגביה ייחתם חוזה חכירה בנפרד.

בחלוף השנים, התנהלו בין הצדדים מגעים ארוכים להסדרת השימוש במקרקעין, אולם מחלוקת כספית בעניין דמי שימוש ודמי החכירה המהוונים שיחולו על העסקה, מנעה את השלמת ההסדרה.

לאור אי ההסדרה המתמשכת, הגישה רמ"י תביעה לסילוק ידם של הקיבוץ ואסיב מהקרקע ולחיוב הקיבוץ בתשלום דמי שימוש בסכום של כ- 2 מיליון ש"ח (הנגזרים מ- 6% מערך הקרקע לשנה).

לטענת הקיבוץ, אין לרמ"י זכות לסלקם מן השטח, שכן, רמ"י היא זו שסיכלה , בחוסר תם לב, את עריכת חוזה החכירה המהוון, תוך העלאת דרישות כספיות מופרדות ומנותקות מהמציאות.

זכויות בר רשות לעומת חוכר לדורות

ביהמ"ש מתייחס לעובדה כי בין רמ"י לקיבוץ לא נחתם חוזה חכירה לגבי המקרקעין וכי השימוש שנעשה על ידי הקיבוץ מאז היווסדו היה בהתאם לחוזה שכירות תלת שנתי מתחדש. כלומר, הקיבוץ הינו בר רשות בקרקע המשבצת. מכך, מסיק ביהמ"ש:

"יוצא אפוא שטענת הנתבעים בדבר זכות קניין או מעין קניין שיש לקיבוץ בקרקע המשבצת בכלל, ובמקרקעין בפרט, הינה חסרת בסיס. לא זו אף זו, חוזה חכירה של מקרקעי ישראל, קל וחומר חוזה שכירות (משבצת דו צדדי) מתחדש, אין בהם כדי להקנות זכות קניין מסוג בעלות במקרקעין."

ביהמ"ש מוסיף וקובע כי, היעדר הזכות הקנויה לקבלת חוזה חכירה לדורות נובע מהיות הקיבוץ בר רשות בקרקע ועל אחת כמה וכמה, כאשר השימוש שנעשה במקרקעין חורג מהרשות החוזית שניתנה לו על ידי רמ"י. לכן, לדידו של ביהמ"ש קמה לרמ"י הזכות לסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין.

הערה: קביעה זו של בית המשפט נוגדת את עמדת רמ"י כפי שהוצגה לביהמ"ש במקרים רבים, לפיה יש לראות בזכויות הקיבוץ/המושב כבר רשות כבעל זכות חכירה לדורות לכל דבר ועניין.

בעניין זה ראו חוזרינו: 072/2008 "זכויות בני רשות כזכויות חוכרים לדורות"; 101/2008 "בר רשות בנחלה חקלאית לעומת חוכר לדורות"; 10/2011 "התייחסות ממ"י לישוב חקלאי כחור לדורות"; 005/2012 "אגודת ישוב חקלאית זכאית לפיצויי הפקעה כחוכר לדורות";

עמדת רמ"י אף קבלה משנה תוקף בפס"ד בלוך שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך). ראו חוזרנו: 97/2014 "היטל השבחה על בר רשות בנחלה חקלאית במושב בעקבות פס"ד בלוך".

התנהלות הצדדים

בהמשך, פונה ביהמ"ש לטענת הקיבוץ לפיה, נקטה רמ"י במדיניות חסרת תום לב בדרישתה לתשלום דמי שימוש מופרזים, שאינה מבוססת על נתונים אמפיריים.

ביהמ"ש קובע כי ההערכות אשר נקבעו על ידי שמאי רמ"י היו סבירות וקרובות להערכות אשר נקבעו על ידי מומחה ביהמ"ש. מכאן, מסיק ביהמ"ש:

"מצב זה מחזק דווקא את טענת התובעת שלפיה הקיבוץ הוא זה שנקט במדיניות של "גרירת רגליים" ונמנע מלחתום על חוזה חכירה מהוון בהתבסס על הערכות כספיות שהתבררו בדיעבד כבלתי סבירות."

מנגד, קובע ביהמ"ש כי, בניגוד להערכת רמ"י, לצורך קביעת דמי השימוש יש להעריך את שווי הקרקע על פי השימוש בפועל ולא על פי ניצול מלוא קיבלת הבנייה:

"מקובלת עלי עמדתם הנ"ל של הנתבעים שלפיה יש לקבוע את דמי שימוש על פי השימוש בפועל הנעשה על ידם במקרקעין ולא על פי המצב התכנוני החל על הקרקע."

שעור דמי שימוש שנתיים 5% ולא 6%

לסיום, מתייחס ביהמ"ש לשיעור דמי השימוש הראויים וקובע:

"מומחה בית המשפט העמיד את דמי השימוש הראויים על שיעור של 5% משווי הקרקע, לעומת מומחה המינהל אשר העמיד אותם על שיעור של 6%.

מבין שתי העמדות הנ"ל הנני מעדיפה את עמדתו של מומחה בית המשפט אשר עמדה במבחן החקירה הנגדית ולא הופרכה. "

על בסיס כל האמור לעיל קובע ביהמ"ש:

"משהוכח כי לנתבעים אין זכות קנויה במקרקעין, ובהעדר חוזה חכירה מחייב בינם לבין התובעת, הנני מורה על סילוק ידם מהמקרקעין..

עתה, ומשהתנהל הליך משפטי שבו התבררו עיקר הטענות לרבות המחלוקות הכספיות שהתעוררו בין הצדדים, ראוי יהיה שהצדדים יחתמו על חוזה חכירה מהוון, החל משנת 2006 (שכן התמשכות ההליך מאז הגשת התביעה, נעשה בהסכמתה של התובעת במטרה למצות הליך המו"מ שהתנהל בין הצדדים), בהתאם להערכה שנקבעה על ידי מומחה בית המשפט לגבי שנה זו, על פי ניצול מלוא קיבולת הבניה, כאשר השטח לצורך חתימה על חוזה חכירה מהוון יהא שטח המגרש הסטטוטורי על פי תכניות בנין העיר החלות על המקרקעין, ואילו שיעור ההיוון יהא בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלוונטיות לעניין.

יודגש כי האמור לעיל הינו בגדר המלצה בלבד, שאין בה כדי לחייב את מי מהצדדים. "

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.