להלן עדכונים בנושאי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשנת 2014:

א. חלופת האגודה – החלטת מועצה 1380

ביום 9.11.2014 נכנסה לתוקפה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1380 שעניינה "רכישת זכויות למגורים על ידי אגודה חקלאית שהיא קיבוץ מתחדש, קיבוץ שיתופי או מושב שיתופי", המאפשרת רכישת זכויות מגורים על ידי האגודה, והחכרתם לחברים, בנוסף למסלולי השיוך כפי שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מספר 751 ו- 1366.

בחלופת האגודה הקיבוץ ירכוש את זכויות החכירה הקיימות והעתידיות בשטח המחנה והחברים יקבלו זכויות בדירותיהם מכוח הסכם פנימי מול הקיבוץ (במקום שיוך). חלופה זו תותנה באישורם של 66% לפחות מחברי הקיבוץ.

חלופת האגודה מקנה הנחה משמעותית מערך הקרקע בגין רכישת הזכויות במרוכז.

שיעורי דמי ההיוון (המעודכנים) להקניית זכויות המגורים לאגודה פורסמו בחוזרנו מס' 107/2014 "חלופת רכישת זכויות המגורים על ידי אגודת הקיבוץ- החלטה 1380".

ב. היטל השבחה יחול על בר רשות – פסיקה בביהמ"ש העליון

בפס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, נקבעה הלכה חדשה ותקדימית, לפיה, יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בנחלות במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

בטרם ניתן פס"ד בלוך (3.9.2014), פירשו בתי המשפט את התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כמחייבת בעל קרקע או חוכר לדורות בלבד בהיטל השבחה, בעת מימוש זכויות תכנוניות.

בהתאם לכך, מרבית ועדות התכנון והבניה במרחב הכפרי לא חייבו בהיטל השבחה בר רשות. במימוש זכויות תכנוניות בחלקות המגורים.

יודגש כי הזכויות התכנוניות החייבות בהיטל השבחה הינן זכויות העומדות בשני מבחנים (מצטברים):

א. נוצרו לאחר 1.7.1975 (6 חודשים לפני כניסת תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבניה לתוקפו).

ב. טרם מומשו. כלומר, ממועד היווצרותן, לא נמכרה הנחלה ולא התקבל היתר בניה או היתר לשימוש לא חקלאי ו/או היתר לשינוי יעוד מכוחם.

על מועצת מקרקעי ישראל להתאים את מדיניותה, הקבועה בהחלטות המועצה העוסקות בשינוי יעוד תכנוני וניצול (לרבות תשלום בגין שימושים לא חקלאיים), בהתאם לתוצאות פס"ד בלוך, כך ששיעור דמי החכירה המהוונים ושיעור דמי ההיתר המהוונים יופחתו בהתאם לשיעור תשלום היטל ההשבחה.

להרחבה ראו חוזרינו: מס' 85/2014 בר רשות בחלקת מגורים חייב בהיטל השבחה – פס"ד בביהמ"ש העליון"; מס' 87/2014 "היטל השבחה על בר רשות בנחלה חקלאית במושב בעקבות פס"ד בלוך".

ג. הקפאת מתן הסכמה להיתרי בניה בקיבוצים

כידוע, מאז ראשית ספטמבר 2012 (לפני למעלה משנתיים!), עצרה רמ"י את מתן היתרי הבניה למגורים, בשטחים המיועדים למגורים, ברוב הקיבוצים בארץ.

מעבר לעובדה שסירוב רמ"י, לחתום על היתרי בניה למגורים עבור חברי קיבוץ נוגד את הוראת חוזה החכירה לדורות, הרי שיש כאן שימוש לרעה בסמכות הקנויה לרמ"י (שתכליתה תכנוני בלבד).

להלן הבהרות הנהלת רמ"י אשר הוצאו בשנה האחרונה בעניין היתרי בניה בקיבוצים:

נציין כי, ביום 31.12.2013 נכנסה לתוקפה החלטת מועצה מס' 1314 הקובעת מספר תנאים לחתימת רמ"י על בקשה להיתר בניה, ובין היתר, תשלום מקדמה כספית על ידי כל חבר חדש המבקש היתר לבניית דירה חדשה בקיבוץ בו אומצה כדין החלטה 751. בנוסף, גם בהחלטה זו לא נמחקה דרישת רמ"י לכניסה למתווה הסדרת "שימושים חורגים", כתנאי מקדים להיתרי בניה.

להרחבה בנושא זה ראו חוזרנו מס' 130/2013 "הצעה להסדר למתן היתרי בניה בקיבוצים".

ד. יישום החלטה 1366

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1366 בעניין "קביעת הזכויות למגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי", המחליפה את החלטה 1155, נכנסה לתוקפה ביום 1.7.2014.

החלטה 1366 נועדה לעגן את זכויות החברים למגורים בקיבוץ ובמושב השיתופי, בהתאם לתנאים שפורטו בהחלטה. לפי ההחלטה, קיבוץ אשר יבחר להצטרף להסדר המפורט בהחלטה זו, יהיה זכאי לכך שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול רמ"י בדבר השבת קרקע לרשות בעת שינוי יעודה.

בנוסף, נקבע כי לאור מורכבות ההסדרים הקבועים בהחלטה, יישום ההחלטה מותנה בקבלת תקציב אשר יאפשר מימושה "בהתאם להמלצות היועץ הארגוני שהועסק למטרה זו". יוער כי, טרם פורסמו נוהלי רמ"י בעניין יישום והפעלה של החלטה 1366 (לרבות קודמותיה).

הצטרפות להסדר מותנה, בין היתר, בהסדרת השימושים הלא מוסדרים בשטח המשבצת של הישוב החקלאי, או חתימה על מתווה הסדרה לרבות תשלום בגין תקופת העבר והעמדת ערבויות להבטחת ההסדרה.

שיעורי דמי ההיוון לפי החלטה 1366 פורסמו בחוזרנו מס' 92/2014 "שיעורי דמי היוון בשיוך דירות בקיבוץ – החלטה 1366".

יצוין כי, ביום 24.2.2014 פרסמה הנהלת רמ"י טיוטת נוסח חוזה חכירה להיוון חלקת המגורים, אשר ייחתם עם הקיבוץ או המושב השיתופי שיבקש להצטרף להסדר, לפי מתווה החלטה 1366. בטיוטת החוזה שפורסמה ישנם מס' פגמים מהותיים, בין היתר:

1. הגבלת מספר החברים "בעצמאות כלכלית" באגודה ל- 20%- הוראה זו אינה מתיישבת עם סמכותו הבלעדית של רשם האגודות השיתופיות לקבוע מיהו חבר קיבוץ.

2. הטלת חלף היטל השבחה על הקיבוץ- חלף היטל השבחה הינו תשלום המהווה 12% מתקבולי רמ"י, אותם מחויבת רמ"י להעביר, באופן שוטף, לרשות המקומית, מכוח ס' 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

הוראה זו, המטילה את אותה חבות על הקיבוץ, עומדת גם בניגוד להסכם פשרה מיום 21.10.13, עליו חתומה רמ"י, לפיו, חבות רמ"י בתשלום חלף היטל השבחה תקבע בהתאם להוראת סעיף 14(ב) להסכם

3. הצמדה ריבית ומע"מ – אפשרות דחיית התשלום העיקרי (33%) למועד העברת הזכויות, הינה "ההטבה" העיקרית שנקבעה בטיוטת החוזה, אולם אליה וקוץ בה:

א. המע"מ בגין העסקה כולה (כולל המע"מ בגין ההשלמה ל- 33%), ישולם באופן מידי, כבר במועד תשלום המקדמה, על ידי כלל חברי הקיבוץ.

ב. הזכויות בקרקע אינן נקבעות לפי "המועד הקובע" (27.3.07), אלא לפי שומה חדשה.

ג. על התשלום הנדחה הנ"ל יתווספו הפרשי הצמדה וריבית.

4. תשלום בגין מבני מגורים מחוץ לחלקת המגורים – בגין מבני מגורים מחוץ לחלקת המגורים תגבה רמ"י, בכל שנה, 5% מערך הקרקע (מבוסס על 91% מערך הקרקע).

זאת בניגוד להחלטת הנהלת רמ"י מס' 2891, לפיה רשאי הקיבוץ להשכיר דירות תמורת 5% מדמי השכירות השנתיים.

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה (ביום 18.11.2014) עלתה לאישור המועצה, בין היתר, הצעת החלטה המתקנת את החלטת המועצה מס' 1366. במסגרת הצעה זו הובהרו מספר סעיפים וניתנו הקלות מסוימות, שעיקרן פטור מלא מתשלום דמי החכירה הבסיסיים (3.75%) ביישובי עוטף עזה.

ה. הקצאת מגרשים בדרך של ועדות קבלה בישובים שאינם בנגב ובגליל

חסם משמעותי לשיווק מגרשי מגורים בישובים חקלאיים, הוא שלילת זכות ההמלצה (באמצעות ועדות קבלה) מישובים שאינם בנגב ובגליל, זאת בעקבות החלטת הנהלת רמ"י 3212 על רקע חוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מספר 8). החלטת הנהלה זו, לא זו בלבד שפגעה באינטרס ההסתמכות של אותם הישובים אשר היו בעיצומו של הליך הקמת הרחבה בתחומם, לאחר שהשקיעו מזמנם ומכספם בפרויקט, אלא אף יוצרת את המשקל המכריע בשיקול הדעת לביטול הרחבות הישובים החקלאיים.

לעניין זה יש לציין את סעיף 5.3 להחלטת המועצה מס' 1271 שנכנסה לתוקף ביום 26.12.2012 הקובע:

"על אף האמור בסעיפים 5.1 ו-5.2, המינהל יבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה , ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות. המינהל יביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של המועצה."

עד כה לא הובאו מקרים לאישור ועדת המשנה של המועצה ולא ידוע לנו מהם הקריטריונים שנקבעו למקרים אלו.

השבת זכותו של ישוב חקלאי להמליץ על מועמדים לקבלת מגרש במסגרת הרחבה, מהווה אחד הנושאים המרכזיים על סדר יומה של ההתיישבות החקלאית בימים אלו.

יוער כי בפס"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון, על ידי הרכב מורחב של תשעה שופטים, נדונו שתי עתירות חוקתיות בעניין החוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (מס' 8), התשע"א–2011, ("חוק ועדות הקבלה") והוחלט, בדעת רוב, לדחות את העתירות בשל כך שאינן "בשלות" להכרעה. (בג"ץ 2311/11, 2504/11 סבח נ' הכנסת).

לטעמנו, הפגיעה הגדולה ביותר נובעת מהשפעת הקפאת שיווק המגרשים בישובי המרכז (כתוצאה מדרישת קיום המכרזים) על העלאת מחירי הדיור, הפוגעת יותר מכל בעקרון הצדק החלוקתי.

להרחבה ראו חוזרנו 98/2014 "חוקתיות ועדות הקבלה בישובי הנגב והגליל".

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד גיל קופליס במשרדנו בת"א.