בישיבת הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שהתקיימה ביום 11.11.2014 אושרו, באופן עקרוני, נהלי האגף החקלאי ליישום החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1317 שעניינה: "איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים" (מיום 12.2.2014).

בכנס רב משתתפים שיזם משרדינו, אשר התקיים ביום 13.11.2014 במ.א. עמק יזרעאל, הוצגו לראשונה, על ידי מנהל האגף החקלאי ברמ"י, מר אסף רפלד, נוהלי רמ"י לאיוש הנחלות הפנויות ולשיווק מגרשים חלף נחלות במושבים.

בחוזר זה נביא את עיקר ההוראות בנוהל לשיווק מגרשים חלף נחלות (טרם פורסמו באופן רשמי), ונעמוד על הסוגיות המרכזיות העולות מנוהל זה.

1. תכנון מגרשים

תכנון המגרשים יעשה לפי סדר העדיפויות הבא (רק אי היתכנות תוביל לשלב הבא):

1.1 תכנון בתחום שטח המגורים של הנחלות הפנויות.

1.2 תכנון בתחום השטחים הציבוריים שאינם מנוצלים.

1.3 בצמוד לדופן המושב.

1.4 ככל שקיימת תכנית הרחבה, ניתן יהיה להמיר מגרשי הרחבה שטרם שווקו.

נקבע כי, לאור מטרת החלטה 1317, שנועדה להגדיל את היצע הבניה, לא יינתן תמריץ, בסכום מרבי של 500 אלפי ש"ח לנחלה, בגין איוש מגרשי הרחבה קיימים.

2. תנאים מקדמיים לשיווק מגרשים

נקבע כי תנאי לקבלת התמריץ הקבוע בהחלטה 1317 יהיה חתימה על חוזה משבצת מתוקן והסדרת השימושים החורגים בשטח המשבצת.

3. הכללים שיחולו על המגרשים המשווקים

נקבע כי על המגרשים שיפוצלו מהנחלות יחולו ההוראות החלות על מגרשי הרחבה, שנקבעו בהחלטה 1315, למעט הדרישה למכרז במרכז הארץ.

כללים אלו קובעים, בין היתר:

3.1 כללים לעניין ביצוע, פיקוח ועלויות הוצאות הפיתוח שיותרו לטובת המגרשים

3.2 כללי הקצאת המגרשים: פטור ממכרז, הקצאה יחידים שאינם בעלי זכות בנחלה.

3.3 כללי העברת הזכויות במגרשים: הקפאה של 5 שנים (למעט מקרים חריגים). בישובים שנכללים בתחולת תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות, תידרש המלצת ועדת קבלה להעברת זכויות.

4. בניה מרוכזת

נקבע כי רמ"י תתיר בניה מרוכזת בתנאים מסוימים, בין היתר:

4.1 בחירת קבלן הבניה במכרז, באישור רמ"י.

4.2 שיעור בניה מרוכזת שלא יעלה על 50% מכלל המגרשים שיועדו לשיווק על ידי האגודה.

4.3 מתן אפשרות למומלצים לבחור בין בניה עצמית ובין אפשרות לבניה מרוכזת.

5. פיתוח תשתיות ע"י האגודה בישוב

הכספים שהועברו ע"י רמ"י לאגודת המושב יועדו למטרות פיתוח ותשתיות, בהתאם לתכנית שתאושר ע"י רמ"י.

כמו כן נקבע כי מועד העברת הכספים יהיה בתום שיווק כל מגרשי המגורים חלף הנחלות שבוטלו.

6. היטל השבחה בעקבות פס"ד בלוך

בעת יצירת ופיצול מגרשי מגורים משטח חלקת המגורים בנחלות הפנויות יתכן שיחול היטל השבחה. במידה שיחול היטל השבחה, אנו מעריכים כי רמ"י תגבה 46% (במקום 91%).

במקרים אלו, במושבים רבים, סכום היטל ההשבחה שיגבה, בתוספת ההטבה משיווק המגרשים, יהיה גבוה ממקרה בו לא יחול היטל השבחה.

7. גריעת שטחי משבצת

7.1 נחלות אשר אינן מאוישות תבוטלנה בתום חמש שנים ממועד פרסום הנוהל ותקן הנחלות של המושב יופחת בהתאמה.

7.2 במושבים אשר ישווקו מגרשים, תועבר יתרת קרקע חלקות א' של הנחלות הלא מאוישות, שלא יועדה למגורים, וכן חלקות ב' ו-ג' המיוחסת לאותן נחלות, כתוספת למשבצת האגודה.

7.3 נקבע כי שטח משבצת האגודה המעודכן לא יעלה על מכפלת תקן הנחלות המעודכן של משבצת (לאחר גריעת הנחלות הפנויות), בתקן גודל הנחלה שנקבע בעבר, בתוספת 15%.

7.4 יתרת השטח מעבר לשטח המעודכן של המשבצת, תוקצה למושב בהסכם עונתי בהתאם לשיקול דעת רמ"י.

7.5 יוער כי, במושב אשר יתנגד לשיווק מגרשים, יוקטן תקן הנחלות, וגודל המשבצת החדש יהיה בהתאמה למספר הנחלות המאוישות

8. היבטי מיסוי

8.1 היטל השבחה – בעקבות פס"ד בלוך יתכן ויחול היטל השבחה על יצירת מגרשים מתוך שטחי חלקות המגורים בנחלות ומשטחי הציבור.

8.2 חלף היטל השבחה – מקום בו לא יחול היטל השבחה ע"פ חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 יועברו 12% מתקבולי רמ"י (ללא מע"מ) למועצה האזורית.

8.3 מע"מ – פעולות ההרחבה אינן חייבות במע"מ. לא ניתן לדרוש החזרי מס תשומות ומאידך אין לשלם מס עסקאות על תקבולי הפיתוח והתשתיות.

8.4 מס רכישה – בגין מגרש המגורים יחול מס רכישה בשיעור 6%.

8.5 מס שבח מקרקעין – חלה חובת דיווח לרשות המיסים. לטעמנו, לא יחול מס שבח על אגודת המושב.

9. גריעת שטחי משבצת ואבדן זכויות מים

בעת יישום החלטה 1317 יש להתחשב בגריעת שטחי משבצת הנחלות מעבר ל115% מהנחלות הקיימות והמאויישות ובסוגיית מכסת המים המגעת למושב, אשר יכולה להצטמצם, כתוצאה מהקטנת שטחי המשבצת.

10. הוראות כלליות

10.1 האגודה תהיה רשאית לתכנן מגרשי מגורים במקום חלקת המגורים ולשווקם, תוך 5 שנים מיום אישור הנוהל. ככל שהאגודה לא תשווק למומלצים בפרק זמן זה, ישווקו המגרשים במכרז.

10.2 על האגודה למסור את החלטתה בכתב, לעניין עמדתה להמרת הנחלות הפנויות למגרשי מגורים עד שנה מיום אישור הנוהל.

10.3 באחריות האגודה לפנות למשרד החקלאות, בטרם מומשו המגרשים, לקבלת אישור לביטול הנחלות הפנויות והקטנת שטח המשבצת בהתאם.

11. יישוב הסתירה בין החלטה 1311 להחלטה 1317

החלטת מועצה 1317 קובעת מתווה לאיוש הנחלות באזורי עדיפות בנגב ובגליל, ובאזורים אחרים אפשרות לשיווק מגרשים ללא מכרז חלף נחלות.

מנגד החלטת מועצה 1131 קובעת כי חוזה החכירה שייחתם מול אגודת המושב, לא יכלול, בין השאר, את שטחי כל הנחלות הלא מאוישות.

אגודה בוחרת ביישום מסלולי החלטה 1317 חייבת להגיע להסכם מקדמי עם רמ"י, כתנאי ליישום עתידי של החלטה 1355 בעניין היוון זכויות חלקת המגורים.

מושבים להם נחלות שטרם אוישו מוזהרים מחתימה חפוזה על נוסח חוזה חכירה לדורות שמשמעותו וויתור על שטח הנחלות שטרם אוישו, ללא תמורה!

12. אפשרויות נוספות – שמירה על זכויות האגודה בכל הנחלות

יש לשקול (בייעוץ משפטי) פנייה לערכאות משפטיות, בדרישה למימוש הזכויות בנחלות ששטרם אוישו, בין היתר, עפ"י הוראות נוסח חוזה החכירה שנקבע בהחלטת המועצה 416 : בסעיף 10ג' "שיווק נחלות לא מאוישות ע"י האגודה", ובסעיף 28, לפיו ניתן לאגודת המושב פרק זמן של 5 שנים לאיוש הנחלות (מיום החתימה על חוזה החכירה לדורות).

ראוי לבחינה מעמיקה, בעיקר במקרים הבאים:

ביישובי מרכז הארץ – בהם קיימת מגבלת 5 שנים.

ישובים בהם קיימת מגבלת תמ"א/35.

בישובים בהם קיים אובדן שטח וזכויות מים בקנה מידה רחב.

באזורי עדיפות בהם גובה הפיצוי נמוך.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.