בפס"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון (בפני כבוד השופטים: רובינשטיין, פוגלמן ועמית), נדונה השאלה: מה דינן של זכויות מותנות (במקרה דנן מותנות באישור הועדה המקומית), שנכללו בתכנית מתאר מקומית, ואשר אושרו לאחר שהקרקע נמכרה לאחר, לצורך חיובו בהיטל השבחה. כלומר, האם קמה חבות בהיטל השבחה נוסף עקב אישור הזכויות המותנות, ואם כן מהו "התאריך הקובע" לחישוב ההשבחה בגינן? (רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון).

רקע

המשיב הינו היזם אשר זכה במכרז שפרסמה רמ"י (דאז מינהל מקרקעי ישראל) לרכישת מקרקעין בגבעתיים (להלן: "היזם"). הסכם הרכישה בין הצדדים נחתם ביום 18.3.2007 ותמורת רכישת הזכויות שילם היזם 17,645,000 ש"ח.

במועד רכישת הזכויות חלו על המקרקעין מספר תכניות תקפות, ובין היתר תכנית מתאר מקומית גב/מק/ 2002 (להלן: "התכנית") בה נקבע, בין היתר, כי הועדה המקומית רשאית להתיר תוספת של 5% בגין קומת מרתף ולאשר ניוד שטחי בנייה עיקריים, בין הקומות השונות. זכויות אלה כונו "זכויות מותנות", שכן על מנת לקבלן נדרש אישור נוסף של הועדה המקומית.

מספר חודשים לאחר הזכייה במכרז, במסגרת בקשה למתן היתר בנייה, ביקש היזם כי הוועדה המקומית תפעיל את סמכותה ותאשר את כלל הזכויות המותנות שנקבעו בתכניות. ביום 30.1.2008 אישרה הועדה המקומית את הזכויות המותנות (להלן: "יום אישור הוועדה") וביום 29.7.2008 ניתן ליזם היתר בניה, בהתאם לאישור הוועדה המקומית.

עם הוצאת היתר הבנייה הראשון, המציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה ליזם בגין אישורן של הזכויות המותנות. היזם השיג על המצאת השומה וטען כי אין הוא חייב כלל בהיטל השבחה.

לטענתו, אירוע המס של ההשבחה בגין הזכויות המותנות היה בעת אישור התכניות בשנת 2003, ולא בעת אישור הזכויות המותנות על ידי הוועדה בשנת 2008.

לטענתו, במועד אישור התכניות היתה רמ"י הבעלים של המקרקעין ולכן ההשבחה בגין הזכויות המותנות שולמה על ידי רמ"י בעת מכירת המקרקעין. עוד טען היזם, כי האישור של הוועדה המקומית את הזכויות המותנות אינו בא בגדר אחד מהאירועים שבגינם מאפשר החוק לגבות היטל השבחה, שכן לא מדובר באישור תכנית נוספת ולא מדובר ב"הקלה" כמשמעותה בחוק.

עוד הוסיף היזם וטען, כי רמ"י כבר שילמה 10% ממחיר מכירת המקרקעין לוועדה המקומית "חלף היטל השבחה", בהתאם להסדר שבין רמ"י לרשויות המקומיות הקבוע בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. ולכן יהיה חיוב היטל ביתר.

הוועדה המקומית טענה כי אישור הזכויות המותנות הוא שמהווה את אירוע המס, על פיו יש לחשב את ההשבחה שנוצרה בגין זכויות אלו.

לטענתה, במועד אישור התכניות היו הזכויות המותנות בגדר ציפייה בלבד ולא הייתה ליזם כל ערובה לכך שהזכויות תאושרנה בסופו של דבר. לכן מועד אישורן של הזכויות המותנות הוא שמהווה את מועד ההשבחה לצורך חישוב ההיטל בגינן.

בהסכמת הצדדים מונה שמאי מכריע (להלן: השמאי), אשר קיבל עקרונית את עמדת הוועדה המקומית לפיה אישור הזכויות המותנות מהווה השבחה, וקבע כי השבחה זו באה בגדר "השבחה בדרך אחרת".

השמאי חישב את ההשבחה בהתאם למועד שבו אישרה הוועדה המקומית את הזכויות המותנות (30.1.2008). עם זאת, קבע השמאי כי בחישוב ההשבחה בעקבות אישור הזכויות המותנות, יש לקחת בחשבון את "המצב הקודם" בו היו הזכויות המותנות בגדר פוטנציאל, ולהפחית בהתאם את ההשבחה שנוצרה עם אישורן. בבחינת "המצב הקודם" התחשב השמאי בהיעדר הוודאות והדחייה הצפויה עקב ההליכים הדרושים לאישור הזכויות המותנות. בהתאם לכך, קבע השמאי מקדם השבחה בשיעור של 25% והפחית 75% מההשבחה בגין "המצב הקודם".

על פסיקת השמאי הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית משפט השלום (כב' השופט ש' פרידלנדר). הערעור נסב בעיקרו על הניכוי בשיעור של 75% מההשבחה בגין הזכויות המותנות. הוועדה המקומית טענה כי שגה השמאי כאשר לקח בחשבון את הפוטנציאל הטמון באישור הזכויות המותנות והפחית בשל כך את ההשבחה בגינן.

בית משפט השלום קיבל את עמדת השמאי אשר העריך את תרומתם היחסית של שני האירועים להשבחה הכוללת וגזר בהתאם את שיעור ההיטל.

על החלטת בית משפט השלום הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט המחוזי. בערעור חזרה הוועדה המקומית על עמדתה כי יש לחייב בהיטל השבחה מלא בגין אישור הזכויות המותנות.

בית המשפט המחוזי דחה את עמדת הוועדה המקומית והותיר את החיוב בהיטל ההשבחה שקבע השמאי על כנו.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישה הוועדה המקומית בקשת רשות ערעור לבית משפט העליון, במסגרתה אף התבקשה עמדת היועץ המשפטי לממשלה בסוגיה.

פסיקת ביהמ"ש העליון

בפני ביהמ"ש עמדו 3 מודלים שונים, אשר הובילו לתוצאות שונות:

א. מודל הוועדה המקומית שנתמך בעמדת היועמ"ש ולפיו אישור הזכויות בפועל מהווה אירוע מס נפרד שניתן לגבות היטל נוסף בגינו;

ב. מודל בית המשפט המחוזי ולפיו ניתן לגבות היטל השבחה רק פעם אחת, במועד המכירה;

ג. מודל בית משפט השלום והשמאי המכריע ולפיו ניתן לגבות היטל השבחה כתוצאה מאישור הזכויות אך בניכוי ההשבחה הקודמת הנובעת מעצם הכללת הזכויות המותנות בתכנית.

לפי ביהמ"ש העליון "אין חולק כי אישורן הסופי של הזכויות המותנות, להבדיל מהיותן מוטמעות בתכנית, מביא לעליית שווי המקרקעין."

לכאורה הדבר עולה בהגדרת "השבחה" לפי הדין ולכן יש לגבות מהיזם היטל בגין אישור הזכויות המותנות. אלא שבימ"ש קובע כי אישור הזכויות המותנות אינן בגדר פעולה תכנונית של "הקלה", כפי שטענה הועדה המקומית והיועמ"ש, שכן, בהבחנה מתוכניות הכוללות זכויות הכפופות להליכי הקלה (הליכים הכוללים שמיעת התנגדויות וכו'), במקרה דנן לא היו הליכי הקלה.

"בעוד שבתוכנית מהסוג הראשון הזכויות אינן מובטחות, מאחר שההקלה עשויה להיתקל בהתנגדויות שתתקבלנה, כך שאין מדובר ב"גשר ברזל" המוליך אל הזכויות, הרי שבמקרה שבפנינו, הפטור מהליכי הקלה לגבי הזכויות המותנות הופך אותן למעין-מוקנות...

לכן, מועד ההשבחה, מועד אירוע המס, הוא עם אישור התכנית ולא מועד אישור הזכויות בפועל."

לאחר בחינת מהות הזכויות המותנות ופירושן בהתאם לחוק התכנון והבניה, קובע ביהמ"ש כי מדובר באירוע מס אחד של השבחה בעת אישור התכנית, וש"המועד הקובע" לחישובו הוא יום תחילת התכנית;

בנוסף, נקבע כי ישנם שני שלבי מימוש - האחד בעת המכירה והשני בעת אישור הזכויות בפועל.

לאור האמור לעיל, נקבע כי שני הצדדים נהנו מן ההשבחה (בשני שלבים) ולכן, לפי עקרון הצדק החלוקתי, יש לחייב את היזם (הקונה) ב"השלמת היטל" – היטל חלקי בגין הזכויות המותנות שאושרו ובניכוי ההיטל שכבר שולם במועד המכירה, בהתאם למידת הניצול.

לעניין המועדים, נקבע כי מאחר שיום תחילת התוכנית הוא "המועד הקובע", הרי שמכאן ואילך יש להצמיד את הסכום פעם עד למועד המכירה ופעם עד ליום מתן היתר הבניה (בהנחה שבינתיים הייתה מכירה, שאם לא הייתה מכירה, מועד המימוש הוא בעת מתן היתר הבניה ובמועד זה "נבלעת" ההשבחה במלואה בשלב אחד).

"סיכומו של דבר, שבמישור ההלכתי-העקרוני הערעור מתקבל חלקית, במובן זה שנדחה המודל שנקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. מנגד, במישור האופרטיבי, הערעור דכאן נדחה ואין לחייב את היזם בתשלום נוסף מעבר למה שנקבע על ידי השמאי."