בעת בקשה להעברת הזכויות במקרקעי המדינה מחוכר לחוכר מתנה רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י) את מתן הסכמתה בתשלום דמי הסכמה. בית המשפט העליון, במספר פסקי דין, הכיר בזכותה של הרשות לדרוש תמורה עבור הסכמתה להעברת החכירה בקרקע.
חישוב דמי הסכמה
בהעברת נחלה חקלאית ושטחי עיבוד נקבעו כללים מיוחדים לחישוב דמי הסכמה, אשר נותנים ביטוי להשקעות שהשקיע החוכר ולזכויותיו החקלאיות בקרקע, לפי ערכי טבלה.
בעת חישוב דמי הסכמה, מנכים מהתמורה את השקעות החוכר בקרקע בהתאם לגודל הנחלה, הגידולים והמבנים שבמשק. ( עד לסכום מסוים).
מהיתרה משלם החוכר דמי הסכמה בשיעור שליש מעליית ערך הנחלה, בתוספת מע"מ. בנוסף לכך, משלם החוכר דמי הסכמה בשיעור 2% מהערך היסודי המזערי.
לאור זאת, בעת מכירה יש חשיבות רבה להקפיד למלא בפירוט הנחלה את כל השקעות החוכר במשק ואת גודל הנחלה והגידולים בצורה מפורטת.
ערכי הטבלה
להלן טבלת ערכים מעודכנת של שיעור דמי הסכמה בעת העברת זכויות חכירה בנחלות ושטחי עיבוד, על פי הסכמים שיחתמו בתקופה שמיום 1.10.2014 ועד ליום 31.12.2014.
ערכים לצורך חישוב מחיר יסודי
|
א. נחלה |
ש"ח |
|
|
בעד שני דונם חלקת חצר ללא מחוברים |
54,600 |
|
|
בעד מבני מגורים ומשק בנחלה |
199,100 |
|
|
בעד כל דונם מטע שלחין: הדרים נשרים, זיתים בהשקאה מלאה: |
עד גיל 5 שנים מעל גיל 5 שנים |
9,500 14,800 |
|
סובטרופים (אבוקדו, מנגו, אפרסמון): |
עד גיל 6 שנים מעל גיל 6 שנים |
9,500 14,800 |
|
פקאן: עד גיל 5 שנים מעל גיל 5 שנים |
9,500 14,800 ש"ח |
|
|
בננות |
9,500 |
|
|
כרמי ענבים בהדליה, בהשקאה מלאה: |
עד גיל שנים מעל גיל 3 שנים |
12,700 18,000 |
|
בעד כל דונם מטע בהשקאת עזר |
9,500 |
|
|
בעד כל דונם מטע בעל |
3,200 |
|
|
בעד כל דונם שלחין |
5,800 |
|
|
בעד כל דונם בעל |
3,200 |
|
|
בעד החלק ברכוש המשותף של האגודה |
(המושב) |
110,100 |
|
ב. שטחי עיבוד |
||
|
בעד כל דונם מטע שלחין: הדרים, נשירים, זיתים בהשקאה מלאה: |
עד גיל 5 שנים מעל גיל 5 שנים |
9,500 14,800 |
|
סובטרופים (אבוקדו, מנגו, אפרסמון): |
עד גיל 6 שנים מעל גיל 6 שנים |
9,500 14,800 |
|
פקאן: עד גיל 5 שנים מעל גיל 5 שנים |
9,500 14,800 |
|
|
כרמי ענבים בהדליה, בהשקאה מלאה: |
עד גיל 3 שנים מעל גיל 3 שנים |
12,700 18,000 |
|
בעד כל דונם מטע בהשקאת עזר |
9,500 |
|
|
בעד כל דונם מטע בעל |
2,900 |
|
|
בעד כל דונם שלחין |
5,800 |
|
|
בעד כל דונם עם השקאת עזר |
2,900 |
|
|
בעד כל דונם בעל |
4,800 |
מחיר יסודי מזערי לנחלה
המחיר היסודי המזערי לנחלה יהיה בסך 614,600 ש"ח לנחלה.
דמי הסכמה הקבועים (מזערים) לנחלה:
דמי הסכמה הקבועים (מזעריים) לנחלה יהיו בשיעור של 2% מהסכום מהמחיר המזערי היסודי, בסך 12,292 ש"ח לנחלה בתוספת מע"מ .
הנחות ופטורים
בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 נקבעו סוגי חוכרים ומקרים בהם יוענק פטור מלא או חלקי מדמי הסכמה.
ההנחות השגרתיות:
- נכה בנכות כללית בעל 80% נכות והמקבל קצבה מבטוח לאומי זכאי לפטור, עד גובה תקרת הפטור.
- חוכר מעל גיל 65 וחוכרת מעל גיל 60 המעבירים את זכותם בנחלה זכאים ל- 50% הנחה עד גובה תקרת הפטור.
תקרת הפטור עומדת על סך כ- 74,000 ש"ח.
- העברת זכות חכירה לקרוב אינה חייבת בדמי הסכמה.
קרוב מוגדר בן זוג (לרבות ידוע בציבור), הורה או גרוש/ה במסגרת הסכם גירושין, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאמץ ומאומץ ובן זוגו של אחד מאלה.
- סייג למתן הפטור הוא שהחוכר היה בעל אותה זכות חכירה במשך ארבע שנים לפחות; הוראה זו לא תחול אם זכאותו של החוכר לפטור הנוצרה בעת היותו בעל אותה זכות חכירה.
- פטור המגיע לאחד מבני זוג יינתן גם לגבי חלקו של בן הזוג השני באותה זכות חכירה; בסעיף זה "בן זוג" לרבות ידוע/ה בציבור.
להלן רשימה חלקית של סוגי הפטורים השונים, ניתנים ללא תקרה:
א. בעל עיטור גבורה.
ב. בן משפחה של חייל שנספה במערכה או חלל שנספה בפעולות איבה.
ג. מעביר למוסד ציבורי ללא תמורה.
להלן רשימה חלקית של סוגי הפטורים השונים, הניתנים עד לתקרה:
א. נכה צה"ל 50%.
ב. נכה רגיל 80% (נאצים/בטוח לאומי/ אסירי ציון/פעולת איבה).
ג. נכות כללית 80% אם מקבל קצבת נכות מהמ.ל.ל.
ד. חוכר מעל גיל 65 או חוכרת יחידה מעל גיל 60 (שיעור הנחה 50%).
ה. עיוור.
ו. אסון שפקד את המשפחה המהווה גורם להעברת זכות החכירה (שיעור הנחה 50%).
אי יישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין דמי רכישה במקום דמי הסכמה בנחלות
כידוע, ביום 26.6.2007 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה מס' 979, שעודכנה מאוחר יותר בהחלטה 1155 (כיום החלטה 1355). החלטה זו קבעה כי בעת מכירת נחלה, ישולמו בגין חלקת המגורים דמי רכישה ולא דמי הסכמה.
יודגש כי בהחלטת הנהלת רמ"י 3139 מיום 17.1.2012 נקבע כי החל מ- 9.6.2011 (מועד אישור ההחלטה בבג"צ) ניתן יהיה לבצע העברת זכויות בנחלות חקלאיות בתשלום דמי רכישה במקום דמי הסכמה.
אנו סוברים כי תוקף יישום ההחלטה הוא ממועד החלטה 979 (26.6.2007) או 1155 (4.9.2008) לפי העניין.
למרות החלטותיה, רמ"י ממשכיה לגבות דמי הסכמה במקום דמי רכישה ואף אינה ערוכה, לדבריה, לביצוע השינויים שקבעה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לעניין גביית דמי רכישה במקום דמי הסכמה.
הפחתת דמי הסכמה מדמי הרכישה
החלטה 1355 נותנת ביטוי מסוים לקיזוז דמי ההסכמה ששולמו בעבר מדמי הרכישה המשולמים במסגרת יישום ההחלטה, אולם המנגנון שנקבע מגביל את הקיזוז בכך שקובע שדמי הרכישה לא יפחתו מ- % 20 משווי חלקת המגורים. (12.04% באזור עדיפות לאומית ב', 8.79% באזורי עדיפות לאומית א', 3.75% ביישובי קו עימות בגזרת לבנון, רמת הגולן ועוטף עזה).
בנחלה בה בוצעה העברת זכויות אחרי 1.1.1993, דמי הרכישה יעמדו באופן אוטומטי על 20% (12.04% באזור עדיפות לאומית ב', 8.79% באזורי עדיפות לאומית א', 3.75% ביישובי קו עימות בגזרת לבנון, רמת הגולן ועוטף עזה).
לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.