לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, ריכזנו כאן, כמידי שנה בשנה, חלק מהנושאים החשובים אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית. הנושאים המפורטים להלן מהווים את הסוגיות הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין.

כבכל שנה, המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", ומייחל כי סוף כל סוף יוכרו הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי והמכביד של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי.

א. החשת חתימה על חוזי חכירה לדורות עם אגודות הישובים החקלאיים וחבריהם

על פי החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.5.1965 יוחכרו הנחלות החקלאיות לאגודות הישובים החקלאיים (מושבים וקיבוצים) בחוזי חכירה לדורות. כמו כן, לימים התקבלו החלטות נוספות בעניין זה, כגון החלטה 416 בעניין חוזי חכירה במושבי עובדים מיום 11.5.1989 והחלטה 361 בעניין החכרת קרקע לדורות לקיבוצים מיום 27.10.1987.

במבחן התוצאה המצב רחוק מלהשביע רצון ואף מעיד על כשל מערכתי של רמ"י, זאת למרות קיומו של נוסח חוזה חכירה למושבים (לאגודה ולבעלי הנחלות) שאושר על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטתה 416 (להלן: "חוזה 416"), לפני יותר מ- 25 שנים.

לא זו אף זו, ביום 28.1.2014 נכנסה לתוקפה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1311 בעניין "חוזי חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים", המכרסמת משמעותית בעקרונות חוזי החכירה לדורות שאושרו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 416.

עיקר ההרעה בהחלטה 1311 טמון בתנאי הסף הדרקוניים שנקבעו כתנאי לחתימה על נוסח חוזה החכירה החדש: גריעת שטחי הציבור, גריעת שטחי הנחלות שטרם אוישו מחוזה החכירה (כולל איתור, סימון ומדידה של אותם שטחים) והסדרת כל השימושים החורגים בשטחי הנחלות.

בעניין זה יוער, מושבים להם נחלות שטרם אוישו מוזהרים מחתימה חפוזה על נוסח חוזה חכירה לדורות, שמשמעותו וויתור על שטח הנחלות שטרם אוישו, ללא תמורה.

החלטה 1311 אף מצמצמת, באופן משמעותי את מטרות החכירה לאגודת המושב ולחבריה, כפי שנקבעו בחוזה 416, בשימוש בקרקע למטרת "מפעל":

"שטח קרקע מתוך המוחכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה, לבתי הבראה ונופש, לחניונים (קמפינג). לתחנות דלק, לבריכות שחיה מסחריות, או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה משק חקלאי".

כמו כן, ההחלטה אינה נותנת מענה לחוזה היוון הזכויות בחלקות המגורים, הנדרש ליישום החלטה 1355.

להרחבה ראו חוזרינו מס': 18/2014 "עקרונות לחוזה חכירה לדורות במושב עובדים ובכפר שיתופי"; 27/2014 "חוזה החכירה לדורות- קבלת החלטות".

כשלב מקדים להליך החתימה על חוזי חכירה לדורות ורישום הנחלות בטאבו, על אגודות המושבים לפעול לקבלת אישורי מיסים.

יודגש, בניגוד למידע מוטעה אשר הופץ לאחרונה, בעת שינוי הסטטוס מבר רשות לחוכר לדורות, לא נדרש מס רכישה.

במטרה למזער תשלומי מס הרכישה הנגזרים בשיעורים שונים משווי הנחלה, אנו ממליצים לטפל בנושא כבר עתה ולהצטייד באישורי מס הרכישה הנדרשים לעת הרישום בטאבו.

בשלב ההערכות, משרדנו מבצע סקר מיפוי אודות כל אחת מהנחלות, אשר בסופו מועבר דו"ח המלצות לפעולה בהתאם לתוצאות סקר המיפוי. מניסיוננו המצטבר בשלושת העשורים האחרונים, בקרב אלפי חברי מושבים בכל רחבי הארץ, עולה חשיבותו של הסקר לאיתור ולטיפול בליקויים המונעים את קבלת אישורי המס.

להרחבה ראו חוזרנו 064/2014 "הערכות להסדר לקבלת אישורי מיסים לרישום הנחלות בטאבו".

ב. הרפורמה בניהול מקרקעי ישראל – אפליית הנחלות החקלאיות במושבים ובקיבוצים

ביום 28.7.2014 נכנסה לתוקף החלטה 1370 בעניין "רפורמה במקרקעי ישראל". ההחלטה החדשה מרחיבה את ההחלטות הקודמות 1299 ו-1185 ומפחיתה, משמעותית, את התשלומים הנדרשים להעברת בעלות.

במסגרת ההחלטה העניקה רמ"י הטבות בסכומי עתק בהנחות ובפטורים הן מתשלום דמי חכירה מהוונים והן מתשלום דמי היתר מהוונים, כתמריץ להעברת בעלות במגרשי מגורים במגזר העירוני, לרבות מגרשי הרחבות במושבים ובקיבוצים.

הליך העברת הבעלות בקרקע משמעו הינתקות מוחלטת מרמ"י, בכל המשתמע מכך. בין היתר, פטור מתשלומים כלשהם לרמ"י: דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי היתר וכו'. זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר (מכוחה ניתן לבצע כל פעולה פיזית או משפטית בקרקע ללא צורך בהסכמת רמ"י).

עם זאת, יש לשים לב כי מדובר ברפורמה סלקטיבית, אשר אינה חלה על כל אזרח, אלא רק על אזרחים עירוניים. שכן, אזרח אשר בחר לבנות את ביתו בנחלה במושב או בקיבוץ, אינו עומד ב"קריטריונים הנדרשים" ולא זכאי ליהנות מזכות הבעלות.

בניגוד להמלצת חלקות המגורים בנחלות ומגרשי המגורים בקיבוץ הוחרגו במפורש בהחלטה 1185 (ראו ס' 3.5 להחלטה) ונקבע כי אלו "לא יהווה נכס מקרקעין הפטור מתשלום או נכס מקרקעין הכפוף לתשלום ולא תוקנה בהם בעלות בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 4יז לחוק."

לגבי שטחים אלו, נקבע כי "במידה ותתאשר החלטת מועצה המאפשרת היוון של חלקת המגורים בנחלה/חלקת המגורים תדון המועצה בתנאים להעברת בעלות של חלקת המגורים".

בנוסף, גם מגרשי תעסוקה בישובים חקלאיים החכורים לדורות, לרבות אלו אשר שולם בגינם דמי חכירה מהוונים על אף היותם "קרקע עירונית", הוחרגו מתחולת הקניית הבעלות לפי החלטה 1370 (ראו סעיף 3.5.5).

אפליית המגזר החקלאי יוצרת אבסורדים במדיניות הקרקעות של רמ"י. במיוחד לנוכח העובדה כי המגזר החקלאי, ברובו המכריע, מרוכז באזורי הספר והפריפריה בעוד שרוב המגזר העירוני מצוי באזור המרכז.

לטעמנו, על מנת שתחול רפורמה אמיתית, אשר תוביל לשיפור בהתנהלותה של רמ"י מול האזרח (כפי שמוצהר כאחת ממטרותיה המרכזיות של הרפורמה), יש להחילה על כלל האזרחים במדינה.

ג. שיווק מגרשים ללא מכרז בישובי המרכז

ביום 12.2.2014 נכנסה לתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1317 בעניין "איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים", אשר לה השלכות משמעותיות ביחס לשיווק מגרשים ללא מכרז במושבים במרכז הארץ, בהם קיימות נחלות לא מאוישות.

החלטה 1317 מצביעה, לאחר שנות שפל רבות, על שינוי מגמה חיובי ברמ"י ומביאה לסיומה תקופה ארוכה, של למעלה מעשור, בה חרגה רמ"י מסמכויותיה בהקפאת איוש הנחלות במושבים, בניגוד למדיניות שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל/הועדה לענייני קרקע חקלאית.

ההחלטה מפרידה בין "ישובי נגב גליל" (ישובים אשר נמצאים בתחום הגליל או הנגב כהגדרתם בחוק), בהם יתאפשר הליך של איוש נחלות פנויות (בתנאים מסוימים אשר נקבעו בהחלטה), ובין "יישובי מרכז הארץ", בהם הוחלט כי לא ישווקו נחלות לא מאוישות, אך תינתן אפשרות להמירם במגרשי מגורים אשר ישווקו ללא מכרז.

בנוסף, קובעת ההחלטה תמריצים כלכליים נרחבים לשיווק המגרשים בישובי המרכז, אולם מקציבה תקופה זמן קצרה יחסית (5 שנים מיום כניסתה לתוקף) לשיווק המגרשים למומלצי האגודה, בפטור ממכרז.

למרות האפשרויות החדשות שמעניקה החלטה 1317 המצביעות, כאמור, על שינוי מגמה חיובי, ההחלטה נוגדת את הזכויות החוזיות שיש לאגודת המושב אשר חוכרת את כל הנחלות עשרות רבות של שנים.

בעניין זה, יצוין כי בהתאם להוראות סעיף 29 לחוזה חכירה לדורות למושב עובדים, שנוסחו אושר בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 416 מיום 11.5.1989, ניתן לאגודת הישוב החקלאי פרק זמן של 5 שנים, ממועד חתימת חוזה החכירה לדורות, אשר במהלכו עליה להקצות את הנחלות הפנויות.

אגודות המושבים חייבות לקבל החלטה האם להיאבק בגזרות ההחלטה הקשה (בדרך משפטית) לרבות דרישת פיצויים עבור הפקעת (גריעת) שטחי משבצת הנחלות או לפעול במתווה ההחלטה החדשה.

בעת בחירת המתווה המיטבי למושב, מתוך המתווים שנקבעו בהחלטה 1317, יש להתחשב, בין היתר: בשטח הנחלות שיגרע ממשבצת המושב, בהיקף ההטבות הכלכליות שיוקצו למושב לטובת פיתוח תשתיות, בלוחות הזמנים שנקבעו ליישום ההחלטה ובמגבלת תמ"א/35 החלה על המושב.

לעניין מגבלת תמ"א/35, הקיימת במושבים רבים, יצוין כי לאור העיכוב הארוך והמתמשך (למעלה מחמש שנים) בעדכון מגבלת מכסות יח' הדיור הקבועה בתמ"א/35, צפוי מאבק משפטי (בג"צי) בניסיון להניע מחדש את הליך עדכון התמ"א, אשר מצוי בשיתוק מערכות כללי וכפועל יוצא מוביל להקפאת הפיתוח במושבים רבים, כמו גם לעיקורה מתוכן של החלטה 1317, המוגבלת, כאמור, בלוח זמנים, שאינו מתחשב בעיכוב בעדכון התמ"א, הן ביחס לאפשרות יצירת יח' דיור שלישית בחלקת המגורים והן בקשר להגדלת מכסות יח' הדיור הנדרשות למימוש שיווק מגרשים במתווה 1317 .

להרחבה ראו חוזרנו מס' 023/2014 "שיווק מגרשים ללא מכרז בישובי המרכז".

ד. היטל השבחה יחול על בר רשות – פסיקה בביהמ"ש העליון

בפס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, נקבעה הלכה חדשה ותקדימית, לפיה, יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בנחלות במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

בטרם ניתן פס"ד בלוך (3.9.2014), פירשו בתי המשפט את התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כמחייבת בעל קרקע או חוכר לדורות בלבד בהיטל השבחה, בעת מימוש זכויות תכנוניות.

בהתאם לכך, מרבית ועדות התכנון והבניה במרחב הכפרי לא חייבו בהיטל השבחה בר רשות בנחלה חקלאית בעת אירוע מימוש.

יודגש כי הזכויות התכנוניות החייבות בהיטל השבחה הינן זכויות העומדות בשני מבחנים (מצטברים):

א. נוצרו לאחר 1.7.1975 (6 חודשים לפני כניסת תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבניה לתוקפו).

ב. טרם מומשו. כלומר, ממועד היווצרותן, לא נמכרה הנחלה ולא התקבל היתר בניה או היתר לשימוש לא חקלאי ו/או היתר לשינוי יעוד מכוחם.

על מועצת מקרקעי ישראל להתאים את מדיניותה, הקבועה בהחלטות המועצה העוסקות בשינוי יעוד תכנוני וניצול (לרבות תשלום בגין שימושים לא חקלאיים), בהתאם לתוצאות פס"ד בלוך, כך ששיעור דמי החכירה המהוונים ושיעור דמי ההיתר המהוונים יופחתו בהתאם לשיעור תשלום היטל ההשבחה.

בין היתר, יש לתקן את החלטות המועצה: 1226 "החכרת קרקע למטרות תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים", החלטה 1265 "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" והחלטה 1355 "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית", בכל הקשור לתשלומים עבור: דמי שימוש שאינם חקלאיים, שינוי ייעוד, או תוספת זכויות בניה בחלקת המגורים.

ה. ביטול הפטור מהיטל השבחה על מקרקעי משבצת הנחלות המשמשים לחקלאות

בעקבות פס"ד בלוך חבים כל חוכרי משבצת הנחלות החקלאיות במושבים ובקיבוצים בהיטל השבחה מלא על מימוש זכויות תכנוניות למעט על קרקעות המשמשות בחקלאות.

במקביל יש לתקן את סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק ולמחוק בו את הפסקה המוציאה מתחולת החייבים בהיטל השבחה את החוכרים לדורות המחזיקים בחוזי חכירה לשימוש חקלאי בלבד ושאינם זכאים לנצל את הקרקע לאחר ששונה ייעודה אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה או ייחתם חוזה חכירה לפי הייעוד החדש, כלומר אגודות הישובים החקלאיים.

פיסקה זו התווספה לחוק בתיקון מס' 48 משנת 1999 על רקע הליקויים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727 לפיה בעל הזכויות החקלאיות היה חייב בהיטל השבחה על מלוא הקרקע למרות שלאחר שינוי הייעוד היה זכאי לקבל 13.5% או 27% בלבד מהקרקע.

מעת שהחלטה 727 חלפה מהעולם לפני מספר רב של שנים היה מקום לבטל שינוי זה ולהטיל היטל השבחה מלא על כל חוכר לדורות כאמור לעיל ולהפחיתו במלואו מתשלום דמי החכירה לרמ"י.

ו. התייחסות לאגודות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין

לפי עמדתה של רמ"י, כפי שהובהרה בהזדמנויות שונות, זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י.

כך למשל במסגרת בג״צ 10695/05, צויין במסגרת כתבי הטענות, אשר אושרו בתצהיר גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי דאז, כי:

"...בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן״. מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח שוטף. ...התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות..."

או למשל במסגרת רע״א 725/05:

"המשיב (המינהל) סבור ...כי יש לראות בבני הרשות "חוכרים לדורות". הסיבה בשלה מוגדרים המשיבים כבני רשות, היא סיבה היסטורית, וכיום - טכנית, וקיימת להם זכות שייחתמו עימם חוזי חכירה לדודות. יתירה מכך, בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי ממ"י נותנת כי אין היא שובה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. משכך, הרי שיש לראותם כחוכרים לדורות, לפחות לצורך העניין הנדון."

החכירה לדורות מעניקה לחוכר, להבדיל מזכות חוזית, זכות קניינית הנרשמת בפנקסי המקרקעין ותוך כך-"הגנה קניינית'.

על כן, עד שייחתמו חוזי חכירה לדורות, יש לתת ביטוי לעמדת רמ"י בחקיקה ראשית.

ז. יישום מידי של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1355 בעניין חלקת המגורים בנחלה

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1355 בעניין "קביעת הזכויות למגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית", המחליפה את החלטה 1155, נכנסה לתוקפה ביום 29.6.2014.

בבג"צ חלקת המגורים (1027/04) מיום 9.6.2011, אושרו החלטות מועצת מקרקעי ישראל 979 (1155), הקובעות את הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים והחלטה 1101, העוסקת בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה.

יחד עם זאת נציין כי החלטה 979 (כיום 1355) כמו גם החלטה 1101 אושרו כבר ביום 26.6.2007 כלומר לפני למעלה מ - 7 שנים(!).

בהחלטת מועצה 1355 גלום פוטנציאל רב להפחתת העומס הבירוקרטי הן על רמ"י עצמה והן על בעלי הזכויות בנחלות ואגודות ישובים חקלאיים. כמו כן, ההחלטה מאפשרת להוון את הזכויות בחלקת המגורים ובכך להקנות ודאות לבעל הזכויות ואף לאפשר לו למכור חלק מזכויותיו לאחר.

עם זאת, גם כיום, כעבור יותר משלוש שנים מאישור ההחלטה בבג"צ, רמ"י טרם נערכה ליישום החלטה 1355.

יודגש כי יישום מהיר ויעיל של החלטה 1355 עשוי לשרת את האינטרסים של רמ"י ושל המגזר החקלאי ועשוי להזרים מיליארדי שקלים לקופת המדינה, מדמי היוון רכישה וממסים, דבר שבהחלט יסייע לממשלה לעמוד ביעדי התקציב שהציבה לעצמה.

לדעתנו, נוכח העיכובים הרבים ביישום החלטה 1355 עד כה, והעיכובים שעוד צפויים בהמשך הדרך, יש למצוא דרכים חדשות ליישומה המידי של החלטה 1355, קרי, כינון מסלול מהיר להכרה בזכויות החוכרים בתנאי נחלה ולהיוון הזכויות בחלקת המגורים.

ח. הקצאת מגרשים בדרך של ועדות קבלה בישובים שאינם בנגב ובגליל

חסם משמעותי נוסף לשיווק מגרשי מגורים בישובים חקלאיים, הוא שלילת זכות ההמלצה (באמצעות ועדות קבלה) מישובים שאינם בנגב ובגליל, זאת בעקבות החלטת הנהלת רמ"י 3212 על רקע חוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מספר 8).

החלטת הנהלה זו, לא זו בלבד שפגעה באינטרס ההסתמכות של אותם הישובים אשר היו בעיצומו של הליך הקמת הרחבה בתחומם, לאחר שהשקיעו מזמנם ומכספם בפרויקט, אלא אף יוצרת את המשקל המכריע בשיקול הדעת לביטול הרחבות הישובים החקלאיים.

לעניין זה יש לציין את סעיף 5.3 להחלטת המועצה מס' 1271 שנכנסה לתוקף ביום 26.12.2012 הקובע:

"על אף האמור בסעיפים 5.1 ו-5.2, המינהל יבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים בפטור ממכרז, על פי המלצת האגודה, ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות. המינהל יביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של המועצה."

עד כה לא הובאו מקרים לאישור ועדת המשנה של המועצה ולא ידוע לנו מהם הקריטריונים שנקבעו למקרים אלו.

השבת זכותו של ישוב חקלאי להמליץ על מועמדים לקבלת מגרש במסגרת הרחבה, מהווה אחד הנושאים המרכזיים על סדר יומה של ההתיישבות החקלאית בימים אלו.

יוער כי בפס"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון, על ידי הרכב מורחב של תשעה שופטים, נדונו שתי עתירות חוקתיות בעניין החוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (מס' 8), התשע"א–2011, ("חוק ועדות הקבלה") והוחלט, בדעת רוב, לדחות את העתירות בשל כך שאינן "בשלות" להכרעה. (בג"ץ 2311/11, 2504/11 סבח נ' הכנסת).

לעניין זה יש לציין את עתירתה של מועצה אזורית מטה יהודה (בג"ץ 13\919 מועצה אזורית מטה יהודה נ' הכנסת), אשר במהותה ביקשה למחוק את ההבחנה השרירותית בין ישובי הנגב והגליל לשאר ישובי הארץ, שכן, כפי שפורט בעתירה, איסור קיום ועדות קבלה ביישובי המרכז ("ההסדר השלילי") הקפיא, דה-פקטו, פעילות הפיתוח וההרחבה בישובים, ופגע פגיעה קיצונית באגודות השיתופיות בישובי המרכז.

ולטעמנו, נוסיף, כי הפגיעה הגדולה ביותר נובעת מהשפעת הקפאת שיווק המגרשים בישובי המרכז (כתוצאה מדרישת קיום המכרזים) על העלאת מחירי הדיור, הפוגעת יותר מכל בעקרון הצדק החלוקתי.

בעניי "ההסדר השלילי" ראו החלטת הנהלת רמ"י מס' 3212 מיום 25.5.2012 "שינוי בהליכי קבלה לישובים בעקבות קבלת תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות".

הדיון בעתירת מטה יהודה עוכב על ידי ביהמ"ש העליון, עד להכרעה בעתירות 2311/11 ו-2504/11. לכן, כעת עם הכרעת ביהמ"ש בעתירות אלו, צפוי הליך עתירת מטה יהודה להמשיך.

להרחבה ראו חוזרנו 88/2014 "חוקתיות ועדות הקבלה בישובי הנגב והגליל".

ט. חיזוק עצמאותה של מועצת מקרקע ישראל וקביעת מדיניות לניהול קרקע חקלאית

כידוע, וכפי שקבוע בחוק רשות מקרקעי ישראל- תש"ך- 1960, מועצת מקרקעי ישראל הוקמה על מנת "שתקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות, תפקח על פעולות הרשות ותאשר הצעת תקציבה שיקבע בחוק" (סעיף 3 לחוק).

אולם, כפי שמתנהלים הדברים כיום בפועל, הגוף המפוקח והמוכפף (רמ"י) שולט בגוף המפקח (מועצת מקרקעי ישראל).

לקביעת מדיניות מקרקעין להשגת יעדים חברתיים כלכליים יש לפעול בראש ובראשונה לחיזוק מעמדה העצמאי של מועצת מקרקעי ישראל כגוף הקובע הלכה למעשה את מדיניות מקרקעי ישראל ומפקח על פעולות רמ"י כמי שמוציאה מדיניות זו לפועל.

כצעד ממשי למימוש מטרה ראשונה במעלה זו של קביעת מדיניות לעיל, מוצע להקים מטה מומחים מקצועי ליד מועצת מקרקעי ישראל אשר יהיה כפוף במישרין ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל.

מטה זה יכלול את מזכיר המועצה, יועץ השר לענייני מקרקעי ישראל, יועץ משפטי ומומחים מקצועיים בתחום מקרקעי ישראל.

תפקיד המטה יתבטא בהכנה ודיון בהצעות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל בנושאי קביעת מדיניות מקרקעין.

כל החלטה כאמור תגובש ותלובן על ידי המטה המקצועי תוך קבלת משוב מכל הנוגעים בדבר.

לקראת השלבים הבאים של גיבוש ההחלטה תועבר הצעת ההחלטה להתייחסות למשרדי הממשלה ולגופים ייצוגיים במשק לרבות פרסום באתר האינטרנט.

הקמת מטה מקצועי דלעיל יחזק משמעותית הן את עצמאותה של מועצת מקרקעי ישראל והן את יכולתה של הממשלה לממש את יעדיה החברתיים / הכלכליים בתחום המקרקעין.

י. הסרת חסמים לשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים

קרקעות הישובים החקלאיים מגלמים בתוכם פוטנציאל לבניית עשרות אלפי יחידות דיור, אשר יכולות להשתחרר לשוק ולפתור את מצוקת הדיור השוררת כיום, עם זאת מסיבות של חסמים ביורוקראטיים מיותרים אין אפשרות לממש פוטנציאל אדיר זה.

בתחילת שנות ה-90 ידע השר אריאל שרון בתקופה קצרה לרתום את ההתיישבות לקליטה של אלפי משפחות וזאת באמצעות שיפוץ מבנים והסבת מבנים ליחידות דיור, תוכנית שתואמה עם התנועות המיישבות והמועצות האזוריות, וזאת באמצעות הוראת שעה.

לא זאת, אף זאת ההרחבות בישובים רבים מוקפאות למעשה בשל מגבלות מכבידות, כמו דרישת קיומם של מכרזים והחשש של ישובים שהדבר יביא לקליטה לא מבוקרת לקהילתם.

ישובים רבים אינם מסוגלים לפתח את התשתיות בתחומם בשל קשיי מימון הנובעים מההגבלה שמטילה רמ"י על גובה הכספים שניתן לגבות מהמתיישבים בהרחבות בגין עלויות הפיתוח.

סכומים הניתנים לפיתוח מגרשי המגורים בהרחבות ישובים חקלאיים, הקבועים בהחלטת מועצה 1315 הנם בבחינת לעג לרש ואינם משקפים את עלויות הפיתוח הריאליות.

קליטת משפחות חדשות מחייבת הקמת מבני ציבור והתאמת התשתיות לאוכלוסייה ההולכת וגדלה. לדעתנו, היות ופיתוח תשתיות הנלוות לקליטת אוכלוסייה חדשה בעיר מתוקצב ברשויות המקומיות ובעיריות, כך יש לנהוג גם ביחס להרחבות בישובים חקלאיים.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 888, במסגרתה התאפשר לישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית לגבות כספים ממתיישבים חדשים עבור חיזוק תשתיות, היוותה ניסיון מוצלח אשר הוביל לתנופת התיישבות ביישובי קו העימות בצפון, בהם הוקצו מעל 3,000 מגרשים בתקופת זמן קצרה.

הכספים הנגבים בשיווק המגרשים לחיזוק הישוב, נועדים בראש ובראשונה לתיקון העיוות הכלכלי בחוק התכנון והבניה, אשר אינו מאפשר גביית היטל השבחה על מגרשים אלו, בשל היותם מקרקעי המדינה (ראו הסעיף לעיל בעניין היטל השבחה). כספים אלו יושקעו בשדרוג תשתיות הישוב החקלאי ובניית מוסדות ציבור וכך יסירו חסם נוסף בדרך לפתרון בעיית הדיור.

נוכח הצלחתו של מודל החלטה 888 כאמור, מוצע להרחיבו ולהחילו על כל הישובים החקלאיים באזורי עדיפות לאומית.

הוראות ההחלטה יביאו להסרת חסמים ולשיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים בישובים חקלאיים בכלל ובאזורי עדיפות לאומית בפרט, תוך הגשמת מדיניות ההתיישבות של הממשלה באזורי עדיפות לאומית מחד ולהורדת רמת מחירי הקרקע הגואים מאידך.

הוראות שעה אשר ייקחו בחשבון הן את הצורך בשמירה על הקהילה הכפרית, יחד עם הקצאת משאבים לפיתוח תשתיות, שיפוץ מבנים ו/או הסבתם, יסייעו להתיישבות, שרובה ככולה נמצאת בפריפריה, להירתם ולסייע לצמצום מצוקת הדיור.

כולנו תקווה כי בשנה הבאה יוכרו הלכה למעשה הזכויות המלאות שיש למושבים, לקיבוצים ולחבריהם בנחלות החקלאיות ובחלקות המגורים.

הכרה זו תוציא את רמ"י ממעורבותה הבלתי נסבלת בניהול חלקות המגורים ותהווה מנוף ליצירת מקורות תעסוקה לצמיחה ולעיבוי מיידי של מעל 100,000 מגרשים, רובם בפריפריה.

מי ייתן ויתקיים בנו דברי הנביא ישעיהו: "פַּתֵּחַ חַרְצֻבּוֹת רֶשַׁע, הַתֵּר אֲגֻדּוֹת מוֹטָה, וְשַׁלַּח רְצוּצִים חָפְשִׁים, וְכָל מוֹטָה תְּנַתֵּקוּ" (ישעיהו נ"ח, ו).

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.