לאחרונה דן ביהמ"ש המחוזי בחיפה, בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים, בערר שעסק בשומת מס רכישה, בו חויב מושב בלפוריה (להלן: "האגודה"), בגין רכישת זכויות מקרן היסוד. המחלוקת, נשוא הערר, היתה האם שווי הרכישה יקבע על פי שווי שוק או שמא בהתאם לתמורה שנקבעה בין הצדדים במסגרת ההסכם. וע 20580-02-11 מושב בלפוריה- אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה.

רקע

האגודה הוקמה בשנת 1922. מרבית הקרקעות ששימשו את האגודה היו בבעלות ארגון קהילת ציון אמריקאית (להלן: "קצ"א"), שהייתה חברה שעסקה בגאולת אדמות בישראל ויישובה ביהודים. סביב שנת 1930, נקלעה קצ"א לקשיים כלכליים והציעה לחברי האגודה לרכוש את הקרקעות בעצמם.

בסופו של יום (בפברואר 1939), בין היתר בשל סיבות אידיאולוגיות (חברי האגודה רצו להימנע מבעלות פרטית בקרקע על מנת למנוע ספסרות בה), נחתם הסכם בין קצ"א לבין נציגי המושב להעברת המקרקעין (ששימש בחלקו לצרכים ציבוריים ובחלקו כנחלות חברים) לבעלותה של קרן היסוד, אשר היתה גם היא גוף מיישב שגאל אדמות ודאג ליישובם של יהודים.

קרן היסוד התקשרה עם מתיישבים בהסכמי חכירה לתקופה של 49 שנה, בקשר עם הנחלות, ואלה שילמו את הוצאות החזקת המקרקעין וכן דמי חכירה מזעריים לקרן היסוד. חלק המקרקעין שהיה מיועד לצרכים ציבוריים, נמסרו לאגודה ללא חוזי חכירה.

בתום 49 שנים, בשנת 1987 הגיעו הסכמי החכירה לקיצם וקרן היסוד עמדה על חתימת הסכמי חכירה חדשים, בתנאים חדשים ובתשלום דמי חכירה עדכניים. לעומת זאת, טענו חברי האגודה כי זכויותיהם במקרקעין נובעות לא רק מהסכמי החכירה אלא גם מהזכויות שהוקנו להם עוד מקצ"א לרבות הזכות לרכוש את המקרקעין.

לאחר דין ודברים, נחתמו בשנת 2009, 32 הסכמים בין קרן היסוד לחברים בעלי הנחלות השונות ו-3 הסכמים בין קרן היסוד לאגודה.

התמורה שנקבעה בהסכמים התבססה על שומת שמאי מקרקעין שמונה בהסכמת הצדדים. השומה התייחסה לשווי החלקות השונות ולשווי המקרקעין שבהחזקת האגודה. כן הסכימו הצדדים כי התמורה שתשולם תהיה בשיעור של 40% מהשומה בגין כל חלקה.

סלע המחלוקת

האגודה הגישה הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המנהל") ובהצהרותיה ביקשה לקבוע את שווי המקרקעין לפי שווים בשוק ולא ע"פ התמורה החוזית שנקבעה. בשומה נשוא הערר, היא בגין חלקת הפרדס, טענה האגודה לשווי שוק של 51,300,000 ש"ח (ע"פ חוות דעת שמאי המקרקעין) בעוד בפועל היא שילמה תמורתה 782,056 ש"ח בלבד, ע"פ ההסכם.

המנהל לא קיבל את הצהרת האגודה וקבע את שווי המקרקעין בהתאם לתמורה המוסכמת בהסכם.

קביעתו של שווי זה חשובה לא רק לעניין מס הרכישה המשתלם בעת רכישת הזכויות אלא, ובעיקר, בעת מכירת הזכויות ע"י הרוכש. ככל ששווי הרכישה גבוה יותר כך יקטן השבח ומס השבח, בהתאמה.

האגודה טוענת כי לפי הגדרת "שווי" בחוק מיסוי מקרקעין, שווי שוק של הזכות המועברת הינו ברירת המחדל. התמורה החוזית הנמוכה שנקבעה בהסכם, הושפעה מהרקע ההיסטורי ומהיחסים המיוחדים שהתפתחו בין קרן היסוד כגוף מיישב לבין האגודה וחבריה.

לטענת המנהל התמורה המוסכמת הושפעה מטיב הזכויות הנמכרות ולא מהיחסים המיוחדים שבין הצדדים. לגישתו, אין צורך להכריע בשאלת שווי הבעלות של הזכויות במקרקעין אלא ראשית יש להכריע בשאלת טיבן של הזכויות שנרכשו: מאחר ובין האגודה לקרן היסוד התעוררו מחלוקות בגדרן טענה האגודה כי הינה בעלת הזכויות מכוח ההסכמים ההיסטוריים עם קצ"א, הרי שהזכויות שנרכשו על ידה אינן זכויות הבעלות אלא רק זכויות חלקיות ומוגבלות, ששווין אינו כשווי בעלות. לכל היותר, לטענת המנהל, היו לקרן היסוד זכויות בעלות הכפופות לזכויות החזקה של האגודה ואלה מוערכות ב- 40% משווי הבעלות בלבד.

הכרעת בית המשפט

מחד גיסא, קיבל ביהמ"ש את טענת האגודה לפיה הזכות הנרכשת היא זכות הבעלות במקרקעין והתמורה המוסכמת הושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים,

מאידך גיסא, דחה את השווי עליו הצהירה האגודה, כשווי שוק, והחזיר את הדיון לשלב ההשגה:

קרן היסוד מכרה לאגודה וחבריה את מלוא זכות הבעלות במקרקעין:

זאת על פי עיון בהסכמי הרכישה. הזכויות ההיסטוריות שעמדו לאגודה וחבריה, זכויות החזקה שהיו לה והזכות הנטענת לחידוש חוזי חכירה ע"י החברים, לא שינו את טיבה של הזכות הנמכרת – זכות הבעלות (הם כן שינו לעניין שוויה כפי שנפרט בהמשך).

התמורה החוזית הושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים בין קרן היסוד לבין האגודה וחבריה:

יחסים אלו התחילו בתחילת שנות ה-30, כאשר קצ"א נקלעה למשבר כלכלי ולאחר שחברי האגודה סירבו לקבל לידיהם את הבעלות המלאה במקרקעין (ללא כל עלות, למעט תשלום חובות קצ"א), מטעמים אידיאלוגיים, הועברו הזכויות לקרן היסוד, שלא במסגרת עסקה כלכלית. לא מדובר ביחסים רגילים של בעל מקרקעין ומחזיק, בין כחוכר ובין כבר רשות. ההסכם בין קרן היסוד לקצ"א כלל התחייבויות מיוחדות המעידות על יחס מיוחד שבין קרן היסוד כגוף מיישב לבין האגודה.

מאז חתימת ההסכם עם קצ"א וחתימת הסכמי החכירה עם החברים המשיכו היחסים המיוחדים, בין היתר, כאשר קרן היסוד הסכימה שהאגודה תחזיק בנכסים ציבוריים, גם ללא הסכמי חכירה.

שווי השוק של הזכויות במקרקעין צריך להתחשב במגבלות החלות עליהם:

חוות הדעת של שמאי המקרקעין שהגישה האגודה ובה נקבע השווי עליו הצהירה (העולה על 51 מליון ש"ח), אינה משקפת את שווי השוק של המקרקעין, במכירתם בשוק חופשי, שכן שמאי המקרקעין אישר כי ערך את השומה למקרקעין פנויים, תוך התעלמות מהעובדה שהמקרקעין מוחזקים ע"י האגודה וחבריה, וממגבלות על סחירות המקרקעין, הנובעות מהסכמי החכירה שבין קרן היסוד לחברים.

זאת ועוד, על פי ההסכם בין קרן היסוד לקצ"א, הוטלו על קרן היסוד מגבלות אשר נועדו לשמור על זכויותיה המיוחדות של האגודה וחבריה, והיא היתה כפופה לזכויות וטו שלהם.

כפיפות זו של הזכויות במקרקעין ועובדת היותם 'תפוסים' הינה משמעותית ביותר וצריכה למצוא ביטוי בהערכת שווים של המקרקעין.

בנסיבות אלו קבע ביהמ"ש כי חווה"ד שהגישה האגודה אינה משקפת את שווי השוק של המקרקעין.

לפיכך, ביהמ"ש החזיר את הדיון לשלב ההשגה על מנת לאפשר לצדדים לשום את המקרקעין כפי שווים ביום העסקה על פי כל הנתונים הרלוונטיים.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדינו בתל אביב.