בפס"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון (לפני כבוד השופטים: רובינשטיין, ברק-ארז ועמית), נקבע, פעם נוספת, כי לא ניתן לחייב את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להאריך חוזה חכירה באותם תנאים זהים לאלו שנקבעו בחוזי החכירה המקורי וכי זו רשאית להוסיף תניית שינוי יעוד בעת הארכת תקופת החכירה. פסיקה זו נקבעה עפ"י העקרונות שהתווה לא מזמן ביהמ"ש העליון בע"א 8325/12 בעניין מהדרין. (ע"א 465/12 רשות הפיתוח מינהל מקרקעי ישראל נ' חברת הדרי החוף מספר 63 בע"מ).

להרחבה בעניין פס"ד מהדרין, ראו חוזרנו 59/2014 "הוספת תניית שינוי יעוד בחידוש חוזי חכירה היסטוריים".

רקע

מדובר בערעור על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע (כב' השופט א' ואגו), בו נתקבלה תביעתה של חברת הדרי החוף מספר 63 בע"מ (להלן: "המשיבה") לסעד הצהרתי, לפיו מחויבת רמ"י להאריך את חוזה החכירה בו התקשרו הצדדים ל-49 שנים נוספות, בתנאים זהים לאלו שנקבעו בחוזה החכירה המקורי.

המשיבה הינה חוכרת של מקרקעין בשטח של כ-160 דונם המצויים באשקלון, בבעלות רשות הפיתוח ובניהולה של רמ"י. הסכם החכירה הראשון נחתם בשנת 1964 לתקופה של 49 שנים, עם אופציה להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספת "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמת הקרן הקיימת לישראל".

בשנת 2004, עם סיום תקופת החכירה הראשונה, פנתה המשיבה לרמ"י בבקשה לחדש את חוזה החכירה באותם תנאים. חידוש חוזה החכירה עוקב על ידי רמ"י, שכן לטענתה, בניגוד למתחייב מחוזה החכירה, השטח הוזנח. לבסוף בשנת 2008 נאותה רמ"י לחדש את החוזה, בכפוף להוספת תניית שינוי ייעוד, הקובעת כי בעת מימוש תכנית לשינוי ייעוד תשיב המשיבה את המקרקעין לרמ"י, לפי הקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1146.

המבקשת, אשר סירבה לחתום על חוזה הכולל את התנייה האמורה, פנתה לבית משפט קמא והגישה את תביעתה.

בית משפט קמא קבע כי משלא נקבע סעיף שינוי ייעוד בחוזה, יש לבחון האם קיימת למשיבה זכות להאריך את תקופת החכירה בתנאים זהים לאלו שעמדו לה בעבר. בעניין זה מצא ביהמ"ש כי לשון החוזה, אשר אינה נותנת תשובה ברורה דיה, טעונה פרשנות.

בפירושו את אומד דעת הצדדים, קבע ביהמ"ש כי אין זה סביר שהמשיבה הייתה חותמת על חוזה "שיאפשר נישולה, לעת מימוש אופציית הארכתו, ממכלול הזכויות שרכשה בקרקע". בנוסף, קבע ביהמ"ש כי בהחלטה 1146 נקבע כי היא לא תחול על חוזי חכירה שאינם כוללים סעיף השבת קרקע בעת שינוי ייעוד וכן לא תחול על חוכר הזכאי לחדש את החכירה באותם תנאים.

לפי ביהמ"ש קמה, סעיף ההארכה בחוזה החכירה "לפי התנאים שיהיו נהוגים", כיוון לעניינים טכניים, כגון: צורת החוזה, תשלום דמי החכירה וכו'.

בהתאם לקביעותיו לעיל, קיבל ביהמ"ש המחוזי את תביעת המשיבה ומכאן הערעור דנן מטעם רמ"י.

פסיקת ביהמ"ש העליון

לטענת רמ"י, שגה ביהמ"ש המחוזי בקבעו כי לשון החוזה טעונה פרשנות. לטענתה, אחד מ"התנאים הנהוגים" בעת חידוש החוזה הוא קיומו של סעיף התניית שינוי ייעוד. לחילופין, טענה גם כי פרשנות החוזה תוך התחקות אחר אומד דעת הצדדים ותכלית החוזה מובילה גם היא לתוצאה המאפשרת הוספת תניית שינוי ייעוד, בדומה לקביעה בפס"ד מהדרין.

המשיבה טענה, בין היתר, כי המדינה וויתרה ביודעין על תניית שינוי הייעוד, שכבר הייתה קיימת באותם ימים ונכללה בחוזים אחרים של קק"ל. לפיכך, אין מדובר בתנאי חכירה שלא היו ידועים בעת כריתת החוזה ואשר הפכו לנהוגים בהמשך.

בנוסף, לטענתה המשיבה, תכלית העסקה בינה לבין המדינה הייתה מסחרית (כפי שנקבע, לטענתה, בהתדיינות קודמת בין הצדדים בשנת 1964), ובכך יש כדי להבחן בין נסיבות פרשת מהדרין לנסיבות דנן.

המשיבה ביקשה להבהיר כי היא אינה טוענת כי העדר תניית שינוי ייעוד מזכה אותה במימוש הקרקע אם ישונה ייעודהּ, אלא כי סוגיית ניצול הקרקע או השבתהּ למדינה תיעשה בכפוף להסדר אליו יגיעו הצדדים.

ביהמ"ש העליון התייחס לפסיקתו האחרונה בפרשת מהדרין, אשר עסקה גם היא בסוגיית חידוש חוזה חכירה שהסתיים "באותם תנאים", הגם שבעניין מהדרין היה על הפרק מסמך נוסף, מלבד חוזה החכירה, שכונה "מסמך קפלן", אשר כלל הבטחה שלטונית לחידוש חוזה החכירה באותם תנאים.

בהתאם לפרשנות התכליתית שניתנה לחוזה החכירה בפס"ד מהדרין, נקבע שם כי:

"נוכח התכליות המונחות ביסוד סמכותו של המינהל ככלל וביחס לחוזי חכירה בפרט, לא נוכל להלום פרשנות אשר איננה מאפשרת למינהל להוסיף אל חוזה החכירה תניית שינוי ייעוד בפתחה של תקופת החכירה הנוספת כנהוג בחכירות מקבילות."

ביהמ"ש אינו מקבל את טענות המשיבה, לעניין ההבחנה בנסיבות המקרה דנן לנסיבות פרשת מהדרין, ולכן, לאור הפסיקה שנקבע במהדרין, מקבל את הערעור והופך את החלטת ביהמ"ש המחוזי.

"לאחר שבחנו את לשון החוזה, ובהמשך להלכה המחייבת שנקבעה בפסק הדין בעניין מהדרין, מצאנו כי אין לחייב את המינהל להאריך את חוזה החכירה שנכרת בינו לבין המשיבה ב-49 שנים נוספות בתנאים זהים לאלו שנקבעו בחוזה החכירה המקורי. מסקנה זו נובעת מלשון החוזה ומפרשנותו."

פסה"ד דנן, מחזק ומבסס את הלכת מהדרין אשר מכוחה הוכנסה תניית שינוי ייעוד לחוזי חכירה היסטוריים, תוך שימוש בפרשנות תכליתית והענקת סמכות רחבה לרמ"י לשינוי תנאי החוזה בהתאם למדיניות המקרקעין המשתנה.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.