בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה (הקבועה ליום 22.6.2014) אמורה לעלות לאישור, בין היתר, הצעת החלטה, המרחיבה את החלטה 1299 "רפורמה בניהול מקרקעי ישראל".

במסגרת הצעה זו תעניק רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הטבות בסכומי עתק בהנחות ובפטורים מתשלום דמי חכירה מהוונים והן בתשלום דמי היתר, כתמריץ להעברת בעלות במגרשי מגורים ותעסוקה במגזר העירוני.

יצוין כי, הצעת ההחלטה הייתה אמורה לעלות לאישור המועצה כבר בישיבתה ביום 31.3.2014, אך בעקבות ביקורת נוקבת מצד גורמים רבים, אשר מחו כנגד היקף ההטבות המוענקות במסגרת ההצעה, ונדחתה עד כה פעמיים.

נוכח חשיבות הנושא ותמימות הדעים, הנדירה, עם אגודת הצדק החלוקתי בעניין הטבות העתק, נציג להלן את תגובת תנועת כפרי האיחוד החקלאי, עמותת "אדמתי" והאגודה לצדק חלוקתי:

עמדת תנועת כפרי האיחוד החקלאי

להלן מכתבו של עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל כפרי האיחוד החקלאי שנשלח לשר הבינוי והשיכון, אורי אריאל (יו"ר מועצת מקרקעי ישראל) ולחברי מועצת מקרקעי ישראל:

"במסגרת הצעה 489 המתקנת את החלטה 1299 (רפורמה בניהול מקרקעי ישראל), תעניק רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הטבות בסכומי עתק, בהנחות ובפטורים מתשלום דמי חכירה מהוונים ומתשלום דמי היתר, כתמריץ להעברת בעלות במגרשי מגורים במגזר העירוני.

עיקר ההטבות המוענקות במסגרת הצעה 489 (לתיקון החלטה 1299)

לטעמנו, ההטבה העיקרית היא מחיקת הדרישה לתשלום דמי חכירה מהוונים כהשלמה עבור יתרת הזכויות במגרשים מעל 280 מ"ר שהוקצו לפי שטח לבניה בפועל (ס' 3.2 בהחלטה 1299). הטבה מופלגת זו, אף מפלה לרעה חוכרים אשר שילמו עבור מלוא הזכויות בעת ההקצאה.

ההטבה נוספת, הינה הענקת פטור מלא מדמי חכירה ודמי היתר למי שירכשו בעלות במגרשים שגודלם בין 281-540 מ"ר, ותשלום של 6% (בלבד)!! מערך הקרקע ב"יישובי עולים" ובמגרשים שהוקצו לפי בינוי בפועל. זאת, לעומת תשלום של - 4%,3.5%,3% ו- 4.5% מערך הקרקע בשנים הראשונות לרפורמה (החל מ- 2010), שהיו קבועים עד כה.

לגבי מגרשים שגודלם בין 540-1,000 מ"ר נקבע תשלום של 4%,3.5%,3% ו- 4.5% מערך הקרקע בשנים הראשונות, או תשלום של 6% מערך הקרקע ביישובי עולים באותו גודל ותשלום של 9% במגרשים שהוקצו בעסקה לפי בניה בפועל. כל אלו, במקום תשלום של 8%,7%,6% ו- 9%, שהיו קבועים עד כה.

הנחות דומות הוענקו גם לגבי רכישת בעלות במגרשים בין 1,000-16,000 מ"ר.

מדובר בהטבות הנאמדות במאות מיליוני ש"ח (ולפי אומדנים אחרים אף מיליארדי ש"ח), אשר יוענקו ברובן לחוכרים המבוססים במדינה: חוכרים במגרשים לבניה צמודת קרקע, במגזר העירוני, בעיקר במרכז הארץ (שם ערכי הקרקע גבוהים ובהתאמה גם ערך ההטבות המוענקות).

הרפורמה הסלקטיבית

חשוב להבין כי, מדובר ברפורמה סלקטיבית, אשר אינה חלה על כלל אזרחי המדינה, אלא רק על אזרחים עירוניים. אזרח אשר בחר לבנות את ביתו במושב או בקיבוץ, אינו עומד ב"קריטריונים הנדרשים" ולא זכאי ליהנות מזכות הבעלות ומשלל הטבות הרפורמה (למעט מגרשי הרחבה בקיבוצים/מושבים).

כך, בניגוד להמלצות, חלקות המגורים בנחלות ומגרשי המגורים בקיבוץ הוחרגו במפורש בהחלטה 1185 (ראו ס' 3.5 להחלטה) ונקבע כי אלו "לא יהווה נכס מקרקעין הפטור מתשלום או נכס מקרקעין הכפוף לתשלום ולא תוקנה בהם בעלות בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 4יז לחוק."

לגבי שטחים אלו, נקבע כי "במידה ותתאשר החלטת מועצה המאפשרת היוון של חלקת המגורים בנחלה/חלקת המגורים תדון המועצה בתנאים להעברת בעלות של חלקת המגורים."

ישאל השואל- מהו הטעם לאותה הבחנה בהחלת הרפורמה על חוכר במגזר העירוני לעומת החוכר הכפרי (החקלאי)? נקדים ונאמר – אין כזה.

נראה כי הבחנה זו מבוססת בעיקרה על טענה מוטעית, לפיה, החוכרים במגזר העירוני שילמו תשלום ריאלי הנגזר מערך הקרקע עבור זכויותיהם, לעומת החוכרים במגזר החקלאי אשר שילמו סכומים סמליים בלבד. (יודגש כי מעולם לא הוצגו שום הוכחות/ראיות לתמיכה בטענה זו).

גם אם נצא מנקודת הנחה שיש שביב של אמת או הגיון להבחנה זו, כיצד זו מתיישבת עם ההנחה המופלגת אשר ניתנת לחוכרי מגרשים ביישובי עולים, בהם שולמו דמי חכירה חלקיים? או עם הנחה לרכישת בעלות מלאה במגרשים שהוקצו לפי זכויות בניה הפועל? לפקידי רמ"י הפתרונים.

יוער כי, החלת הרפורמה על המגזר החקלאי, אינה טומנת בחובה שום תנאים מיטיבים. אין כוונה כי זכות הבעלות תחול על כלל שטחי הנחלה, אלא רק בחלקת המגורים בנחלה, או בשטח המחנה בקיבוץ שטחים אלו אף הוגדרו כ"קרקע עירונית" בחוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 (ראו גם הגדרת "קרקע עירונית" בהחלטה 1299).

למען הסר ספק, לגבי השטחים החקלאיים ימשיכו לחול חוזי החכירה וחוקי רמ"י.

יודגש, גודל חלקת המגורים (כ-2.5 דונם), אינו מהווה בסיס חוקי להפליה. כך, לדוגמא, חוכר של בית צמוד קרקע שאינו במרכז הארץ (באזור קו עימות או אזור עדיפות א' וב') במגרש שגודלו עד 3 דונם, זכאי לקבלת בעלות מלאה בנכס, ללא כל תשלום (כל עוד הוא במגזר העירוני כמובן).

הרפורמה מוחלת באופן גורף על כלל החוכרים העירוניים, הן בבנייה נמוכה והן בבנייה צמודת קרקע, ללא כל הבחנה בין שיעור דמי החכירה ששולמו (חוכרים וותיקים שילומו לעיתים סכומים סמליים בלבד), שיעור דמי הסכמה (אם שולמו), שווי הנכס, גודל הנכס, מיקומו או כל קריטריון אחר – כל חוכר עירוני זכאי להיכלל ברפורמה ללא איפה ואיפה.

הפליית המגזר החקלאי יוצרת אבסורדים גמורים במדיניות הקרקעות של רמ"י, במיוחד לנוכח העובדה כי המגזר החקלאי, ברובו המכריע, מרוכז באזורי הספר והפריפריה (למרות הנטייה הנפוצה להתמקד ב"מושבים העשירים" במרכז הארץ).

לסיכום

1. יש להתנגד בתוקף להצעה לתיקון החלטה 1299, המעניקה הטבות כלכליות אסטרונומיות לאזרחי המדינה המבוססים, בעיקר באזור המרכז. ובכל מקרה, יש לקבל אומדנים עדכניים לגבי היקף ההטבות שיוענקו במסגרת הצעה 489, טרם קבלתה!
2. על מנת שתחול רפורמה אמיתית, אשר תוביל לשיפור בהתנהלותה של רמ"י מול האזרח (כפי שמוצהר כאחת ממטרותיה המרכזיות של הרפורמה), יש להחילה על כלל אזרחי המדינה."

עמדת עמותת "אדמתי"

להלן מכתבו של יו"ר עמותת "אדמתי", מר בארי הולצמן שנשלח לשר הבינוי והשיכון, אורי אריאל (יו"ר מועצת מקרקעי ישראל) ולחברי מועצת מקרקע ישראל:

"עמותת אדמתי מסכימה עם כל מה שנכתב על הצעה זו בשם האיחוד החקלאי, מוסיפה ומדגישה את הנושאים שלהלן:

אין בנוסח ההצעה ובדברי ההסבר שלה שום אומדן או סיכום כספי של היקף הטבות דומות, אשר ניתנו בפועל בעבר לאותו מגזר עירוני, ואין הערכה להיקף הטבות אלו הניתנות עתה לאותו מגזר (העירוני בלבד). גם בהחלטה קודמת וגם מנוסח הצעת ההחלטה החדשה אין הצגת התוצאות המקוות מצעד זה, בכמה תייעל את ניצול הקרקע המיועדת לבניה, את תרומתה לפיזור אוכלוסייה וחיזוק הנגב והגליל אין התחשבות בזכויות חוכרים חקלאיים ותיקים שאינן נופלות בשום היבט מזכויות חוכרים אחרים האמורים ליהנות מן ההטבות ועוד. להחלטה מסוג זה של ויתור על הכנסות המדינה בהיקף צפוי של מאות מיליוני, ויש המעריכים מיליארדי ₪, חייבת להיות מלווה לפחות, בהערכה תקציבית מבוססת ומגובה בעובדות, באשר לגודל ההטבות למגזרי אוכלוסייה נבחרים, תוך הדרת מגזרים נוספים. יש לצרף אליה הנמקות למה לא תחול גם על המגזר החקלאי בכלל ועל הישובים הוותיקים אשר הוקמו עוד לפני הקמת המדינה- בפרט ובפעולת מעקב ובקרה על תוצאותיה".

עמותת "אדמתי", ממליצה ואף דורשת כי לעניין ההטבות הניתנות לחוכרי קרקעות שהן רכוש הקרן הקיימת לישראל והן למעשה קרקעות העם היהודי ולא מדינת ישראל, לא תתקבל החלטה כלשהיא במועצת מקרקע ישראל הנוגדת את עמדת הקרן. לא יתכן כי גוף שאינו הבעלים של קרקע זו אלא רק מנהל אותן עבור הבעלים, ירשה לעצמו לתת הטבות עתק על חשבון הבעלים ללא הסכמת הבעלים."

עמדת האגודה לצדק חלוקתי

להלן מכתבה של האגודה לצדק חלוקתי אשר נשלח לחברי מועצת מקרקעי ישראל:

"האגודה לצדק חלוקתי קוראת לחברי המועצה לא לתת ידם לתיקון החלטה 1299 – רפורמה בניהול מקרקעי ישראל בשל התנהלות בלתי תקינה המעלה חשש לניסיון קבלת החלטות במחטף, במחשכים וללא שיתוף ציבור כדלקמן:

הרפורמה במקרקעי ישראל התקבלה לאחר חשיבה מעמיקה ועשרות דיונים בה הורשו להשתתף גורמים שונים ביניהם האגודה לצדק חלוקתי. כעת, באבחת קולמוס מבוקש להעניק הטבות יקרות ערך למעטים בחברה ולהגדיל את הפטורים באופן תמוה ובלתי סביר אשר עשוי לרמז על אינטרסים זרים.

לפי דברי ההסבר להצעת ההחלטה מטרת ההצעה הינה עידוד העברת הבעלות והרחבת אוכלוסיית הזכאים לבעלות באזורים שאינם בעדיפות לאומית. הדבר נעשה על ידי הגדלת הפטור לבעלות עד 540 מ"ר. בנוסף, ההצעה מאפשרת העברה של אוכלוסיות נוספות בינוי בפועל (עירוני והרחבות) יישובי עולים, תמורת תשלום ערך נוסף בשיעור של 6% מערך הקרקע בשטח של עד 540 מ"ר. באוכלוסיית הבינוי בפועל מעל שטח של 540 מ"ר עד דונם תידרש תוספת של 9%.

האגודה לצדק חלוקתי עומדת על כך שאין לקבל כל החלטה בנדון בטרם תפורסם הערכה תקציבית מבוססת ומגובה בעובדות באשר לגודל ההטבה שמוענקת כאן הכוללת אומדן של כמות הנכסים שעתידים לעבור במהלך זה ומה משמעות שיעורי התשלום המופחתים המוענקים כאן לנכסים שהוקצו מלכתחילה בהנחות ניכרות (כגון יישובי עולים שהוענקו בדמי חכירה של 51%).

על פניו נראה כי מדובר בהטבות עצומות שבמקרים רבים יקבלו אותן האמידים בחברה. מהלך זה איננו ברור ועשוי לרמז על קיומם של מניעים זרים לקבלת החלטה. בנוסף, הצעת החלטה זו אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות של שוויון וצדק חלוקתי. אם המדינה בוחרת להעניק מתנות ראוי שתעניק אותן לאוכלוסיות החלשות בחברה, למחוסרי הדיור ולנזקקים ולא תטיב עם חלקים חזקים באוכלוסיה.

זאת ועוד, כפי שציינו בנייר העמדה שהגשנו לכם בדבר הצעת החלטה 496, וכפי שחזרה והבהירה לאחרונה כבוד השופטת ברק-ארז בפרשת חוות השקמים (ע"א 4547/13),

בעניין שיח חדש [בג"צ 244/00 הוכרה פסלותן של החלטות שהעניקו הטבות לא-מאוזנות לחוכרים חקלאיים, תוך דחיית ההשקפה הגורסת שמועצת מקרקעי ישראל אמורה לשאוף לקבלת ההחלטות שנדמות כרווחיות ביותר באותה עת. בהמשך לכך, נקבע כי בהחלטות שעניינן הענקת זכויות במקרקעי ישראל, שהם משאב מוגבל ורב ערך, יש לשקול שיקולים של "צדק חלוקתי" ובכלל זה לוודא כי חלוקת המשאבים תעשה באופן הוגן, צודק וסביר. באופן ספציפי יותר, נקבע כי אף אם הענקת זכויות בקרקע היא תכלית ראויה כשלעצמה, הרי אין הצדקה להענקתן "מעבר לנדרש לאותה מטרה" גם בעניין פורום הערים העצמאיות הודגש כי התרת השימוש הלא חקלאי בקרקע נחשבת ל"רע הכרחי", וכי "ההסדר [המאפשר שימושים לא-חקלאיים בקרקעות חקלאיות – ד.ב.א.] לא נועד להביא את החוכר לעשיית רווח או ממון מן העבודה בקרקע, אלא בעיקר לדאוג לפרנסתו ולביטחונו הסוציאלי. [ההדגשות שלנו]

כבוד השופט רובינשטיין שהצטרף להחלטת השופטת ברק-ארז הדגיש כי "המשאב הציבורי הקרקעי-חקלאי אינו רק מקור חלוקה עכשוי. הוא נכס לדורות."

בפרשת מהדרין, (ע"א 8325/12) שנפסקה אף היא לאחרונה, חזר כבוד השופט רובינשטיין ביתר שאת על עקרונות אלו והדגיש את כי אחת התכליות החשובות המונחות ביסוד סמכויות רשות מקרקעי ישראל היא "למנוע סחר ספקולטיבי בקרקעות המדינה" וכי "בנהלו את מקרקעי המדינה משמש המינהל איפוא כנאמן הציבור, ועליו לפעול בהתאם לאינטרס הציבור כולו. . . . המדיניות צריך שתבטא צדק חלוקתי, כעולה בעליל מעניין שיח חדש."

לטעמנו, טרם קבלת ההחלטה על ידי מועצת מקרקעי ישראל, מוטלת עליה חובה משפטית לשקול, על בסיס תשתית עובדתית מהימנה את החלופות העומדות בפניה, תוך שימת דגש למבחני הסבירות, המידתיות והצדק החלוקתי. "

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.