בפס"ד תקדימי שניתן בביהמ"ש העליון (בפני כב' השופטים: רובינשטיין, הנדל וברק-ארז) נותן ביהמ"ש פרשנות תכליתית לחוזי חכירה היסטוריים וקובע כי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תוכל להוסיף תניית שינוי יעוד בעת הארכת חוזה חכירה, למרות הבטחה שלטונית סותרת, לפיה, חוזה החכירה יחודש "באותם תנאים". (ע"א 8325/12 מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ).

רקע

בשנות החמישים פנו מספר יזמים, לימים מקימי חברת מהדרין בע"מ (להלן-"מהדרין") אל שר האוצר דאז, אליעזר קפלן, בבקשה שיוחכר להם שטח לשם נטיעת פרדסים חדשים.

בעקבות החלטת ממשלה ליפות את כוחם של שר האוצר ושר החקלאות להחליט על תנאי החכירה, שלח שר האוצר קפלן לחברת מהדרין, אשר התאגדה רק יום קודם לכן, מכתב שעניינו "מטעי הדר חדשים" (להלן- "מסמך קפלן"), אשר קבע, בין היתר, כי חידוש החכירה יהיה באותם תנאים.

מסמך זהה בתוכנו למסמך קפלן נשלח גם לחברת מטעי רסקו (כיום "פרי-אור") על ידי שר האוצר דאז, לוי אשכול. לכן, קביעות ביהמ"ש לגבי מהדרין – יפות גם באשר לחכירותיה של חברת פרי-אור, יורשת רסקו.

ביום 16.10.1955 נכרת הסכם חכירה בין רשות הפיתוח לבין מהדרין (להלן- "הסכם מהדרין"), המפנה אל מסמך קפלן, אשר צורף כנספח להסכם.

בהסכם מהדרין נקבע כי חידוש תקופת החכירה תהיה" לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות של אדמות הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקעות המיועדות למטעי הדר..". כלומר, קיימת סתירה בין מסמך קפלן עליו התבסס החוזה ובין נוסח החוזה עצמו, לגבי תנאי חידוש החכירה.

ביום 16.3.1973, לאחר הקמת המינהל, נחתם בין המינהל ובין מהדרין חוזה חכירה זהה בנוסחו ובתוכנו לזה שצורף להסכם מהדרין בשנת 1955. (לאחר סירובה לחתום על נוסח חוזה חכירה סטנדרטי).

בשנת 2002, משביקשה מהדרין להאריך את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, התנתה זאת רמ"י בהוספת תנאי מפסיק לחוזה, ולפיו היה וישונה יעוד הקרקע מושא חוזה החכירה, תהא רשאית להביא לסיומו המוקדם של החוזה, תוך פיצוי החוכר (להלן- "תניית שינוי היעוד").

מהדרין סירבה לחתום על החוזה המוצע, והגישה תביעה שעניינה זכותה להאריך את חוזה החכירה באותם תנאים שנהגו בתקופת החכירה הראשונה, כפי שנקבע במסמך קפלן.

ביהמ"ש קמא (בית המשפט המחוזי בתל-אביב, סגנית הנשיאה ד"ר ד' פלפל), אשר דן בסוגיה, קיבל את תביעת מהדרין ופרי-אור, בפסק דינו מיום 27.9.2012. בפסה"ד נקבע כי, למסמך קפלן מעמד נורמטיבי זהה לחוזה החכירה, אך בעוד חוזה החכירה מסדיר את הפן הפרוצדורלי של ההתקשרות, מסמך קפלן מהוה הבטחה שלטונית המשקפת את ההטבות המהותיות להן זכאית מהדרין במסגרת התקשרות הצדדים. עוד נקבע, כי אילולא הובטחה למהדרין הזכות לחדש את החכירה ל-49 שנים נוספות באותם תנאים, לא היה החוזה משתכלל לכתחילה. ראו גם חוזרנו 99/2012 " הכרה בזכויות במקרקעי המדינה מכח חוזה החכירה ההיסטורי".

על פסה"ד לעיל הוגש הערעור לביהמ"ש העליון מטעם רמ"י.

בערעורה טענה רמ"י כי, שגה בית המשפט קמא בסווגו את מסמך קפלן כמהותי ואת חוזה החכירה כפרוצדורלי.

בין היתר טענה כי, מסמך קפלן הוא הצהרת כוונות גרידא אשר לא הבשילה לכדי הסכם, ואיננו מהוה הבטחה שלטונית ובכל מקרה יש להעדיף נורמה מאוחרת, כפי שנקבעה בנוסח חוזי החכירה הנהוגים כיום, על נורמה קודמת. בנוסף נטען, כי דרישת רמ"י מהמשיבות להוסיף תניית שינוי יעוד לחוזה החכירה ערב חידושו, עולה בקנה אחד הן עם לשון החוזה והן עם תפקידה של רמ"י כנאמן הציבור.

לטענת המשיבות הוספת תניית שינוי יעוד בתקופת החכירה הנוספת עומדת בניגוד להתחייבות החוזית שהוענקו להן. בנוסף, ובין היתר, טענו כי אין הצדקה לשנות בדיעבד את המערכת ההסכמית באמצעות פרשנות מאולצת, תוך התעלמות מהוראות מסמך קפלן.

פסיקת ביהמ"ש העליון

ראשית, פונה ביהמ"ש לבחון מהו מעמדו של מסמך קפלן וכיצד התייחסו אליו הצדדים. מתוך לשון המסמך, נסיבות היווצרותו והתנהגות הצדדים- מסיק ביהמ"ש כי מסמך קפלן הוא מסמך מחייב, שהינו חלק ממכלול הסכמים ואף מהווה הבטחה שלטונית.

"מן המכלול עולה, כי הצדדים התייחסו למסמך קפלן כהתחייבות ואף פעלו על פיה ככזו עוד בשנים שקדמו לחתימה על הסכם מהדרין, וזאת על בסיס ההבנה כי בעתיד ייחתם חוזה חכירה אשר יתן צורה להתחייבויות שנרקמו בין הצדדים. השאלה בעיניי איפוא אינה היותו של מסמך קפלן מסמך מחייב, כי ככזה ראוהו הצדדים, אלא פרשנותו." (הדגשה שלי- ב.מ)

כאמור, המחלוקת הפרשנית נסבה, בעיקרה, סביב היחס בין חוזה החכירה שנחתם בין רמ"י למשיבות, לפיו, החכירה תוארך "לפי התנאים הנוהגים בחכירות על אדמות קק"ל" לבין מסמך קפלן, אליו מפנה חוזה החכירה, לפיו, החכירה תוארך "באותם תנאים".

ביהמ"ש קובע, בין היתר, כי החלת אותם תנאים על תקופת החכירה הנוספת (מתוך שתי תקופות של 49 שנים), מעלימה עין מלשון הוראו החוזה, הקובע שתי תקופות ולא תקופה אחת של 98 שנים, שכן, "אין לייחס למסמך קפלן כוונה לאיין בצורה מוחלטת את שיקול הדעת של הרשויות ביחס לקביעתם של תנאי תקופת החכירה הנוספת".

בנוסף, לאור העובדה כי במועד כריתת החוזה הצדדים לא נתנו דעתם לשינוי יעוד עתידי בקרקע, ולאור העובדה כי לא ניתן לשחזר את כוונתם האמיתית של הצדדים באשר לתנאי חידוש החכירה, פונה ביהמ"ש לתת פרשנות תכליתית להסכם, תוך שקילת התכלית האובייקטיבית של החוזים, מטרות החכירה והאינטרסים הציבוריים שחוזי רמ"י מיועדים להגשים.

"מן ההכרח הוא שלמינהל (ולרשות הפיתוח לפניו), תהא אפשרות להשפיע על דרכי הניצול של המקרקעין. חיונית יכולת זו לפעול לגבי זמינותם של המקרקעין לשימושים השונים, בהתאם לצרכים המשתנים..

לא למותר להוסיף, כי המדיניות צריך שתבטא צדק חלוקתי, כעולה בעליל מעניין שיח חדש."

ביהמ"ש קובע כי תניית שינוי היעוד עולה בקנה אחד עם תכלית החוזה, ונוכח מנגנון הפיצויים, החלטת רמ"י אינה לוקה בסבירותה באופן קיצוני, ולא נפל בה פגם אחר המצדיק התערבות. ביהמ"ש מדגיש כי כל זאת, בהנחה כי שינוי היעוד ייעשה לאחר שיוכרע כי הדבר חיוני.

לטעמנו, מדובר בפסיקה דרמטית בעלת השלכות רחבות היקף העלולה ליצור אי וודאות במערכות ההסכמים, המורכבות ממילא, עם רשויות המדינה בכלל ורמ"י בפרט

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.