לאחרונה נדון בביהמ"ש המחוזי בת"א (בפני כב' השופט מגן אלטוביה) ערעורה של אגודת מושב אמונים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן-"האגודה") נגד מנהל מס שבח רחובות (להלן- "המשיב"). השאלה העיקרית שנדונה בערעור הייתה, האם המלצת האגודה להקצות מגרש בתכנית ההרחבה למשפחה, שכבר לא הייתה רשומה כבעלת נחלה ביישוב, מהווה מכירת זכות במקרקעין החייבת במס שבח. (ו"ע 17546-05-10 מושב אמונים להתיישבות שיופית בע"מ נ' מנהל מס שבח רחובות).

רקע

בשנת 1989 החליטה האגודה על הרחבת המושב לבני המקום, על יסוד קריטריונים שהיו קבועים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 612 (אשר לימים שונתה להחלטה 737).

הוחלט כי בעל נחלה במושב יקבל זכות המלצה, לקבלת מגרש אחד בתכנית ההרחבה. בהתאם, הקצתה האגודה זכות המלצה לבני זוג, בעלי נחלה, ממייסדי המושב. (להלן-"בני הזוג").

לימים, מכרו בני הזוג את נחלתם, וביקשו לממש את זכות ההמלצה שהוקנתה להם בתכנית ההרחבה במושב. בגין ההמלצה הוציא המשיב לאגודה שומת מס שבח (להלן- "השומה") מהטעם שההמלצה על בני הזוג לקבלת מגרש בתכנית ההרחבה, לאחר שכבר לא היו רשומים כבעלי נחלה במושב, מהווה עסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק").

על שומה זו הגישה האגודה השגה, שנדחתה ובהמשך ערר לביטול השומה (עמ"ש 146/99), אשר במסגרתו הגיעו הצדדים להסכם, לפיו נמחק הערר, בכפוף להתחייבות האגודה לדווח לפקיד השומה על המלצתה והתחייבות המשיב לביטול השומה. האגודה לא דיווחה לפקיד השומה על ההמלצה, ובסמוך לשנת 2009 החל המשיב בהליכים לגביית שומת מס שבח ובכלל זה ביצע עיקולים על כספי האגודה. מכאן הערעור דנן.

לגופו של עניין, טענה האגודה, בין היתר, כי עניין ההמלצה אינה מהווה מכירה של זכות במקרקעין ועל כן אינה חייבת במס שבח.

לטענת המשיב, מהותה של ההמלצה לבני הזוג היא וויתור האגודה על שטחי משבצת שיועדו לתכנית הרחבה, ועל כן, מדובר במכירה של זכות מקרקעין.

פסיקת ביהמ"ש

ראשית, בוחן ביהמ"ש הגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק. לאחר מכן, פונה לבחון את יישום הגדרת מכירה במקרה של המלצה לקבלת מגרש בהרחבת יישוב.

ביהמ"ש בוחן, בין היתר, את פסיקתו של הנשיא ברק, בע"א 8249/01 מנהל מס שבח מקרקעין חדרה נ' צינדורף טל ועופר ("פרשת צינדורף"), ואת פסיקתו של הנשיא שמגר בפס"ד ע"א 702/84 יובל גד בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין ("פרשת גד").

מהפסיקה בפרשות הנדונות לעיל, עולה כי במקום שיש בידי הממליץ כוח משפטי המחייב את רמ"י להחכיר מגרש למומלץ, אפשר לראות בעצם ההמלצה כמכירת זכות במקרקעין. לכן, פונה ביהמ"ש לבחון האם היה בידי האגודה כוח משפטי המחייב את רמ"י להחכיר מגרש לבני הזוג במסגרת תכנית ההרחבה.

ביהמ"ש בוחן את החלטת מועצה 612, בה נקבע כי קליטה להרחבה למגורים פתוחה לבני המקום ולאחרים (ס' 10), וכי "האגודה רשאית לבקש כי תינתן עדיפות להקצאת מגרשי המגורים בהרחבה לבני המקום" (ס' 12) וקובע:

"מנוסח סעיף 12 להחלטה 612, עולה כי לא הוקנתה לעוררת זכות משפטית לחייב את המינהל להקצות מגרש בתכנית ההרחבה לבני המקום עליהם המליצה העוררת. זאת בשונה מהמקרה שנדון בעניין יובל גד, שם התחייב המינהל כלפי יובל גד להתקשר בהסכמי חכירה רק עם רוכשים שיופנו אליו.."

גם החלטה 737, אשר החליפה את החלטה 612 ואשר ממנה עולה, לכאורה, שהמלצת היישוב על הקצאת מגרש בתכנית ההרחבה מחייבת את רמ"י, הינה בגדר הנחייה מינהלית. כך בע"א 4071/02 קיבוץ מפלסים ואח' נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין:

"ככל שהחלטה 737 מהווה הנחיה מנהלית כאמור, ספק אם צומחת לקיבוץ מכוחה זכות משפטית אכיפה, דוגמת הזכות החוזית אשר צמחה ליובל גד מן החוזה שבינה ובין המינהל, וזאת להבדיל מציפייה לגיטימית כי המינהל יפעל על פי ההחלטה...

נוכח אופייה זה של החלטה 737, ספק אם ניתן לראות בה אירוע מס אשר מכוחו יחויב הקיבוץ במס רכישה בשל "זכות להורות" המוענקת לו מכוחה."

מכל האמור לעיל, מגיע ביהמ"ש למסקנה כי לאגודה לא היה כוח משפטי לחייב את רמ"י להקצות מגרשים בתכנית ההרחבה לבני המקום עליהם המליצה, ועל כן, מימוש ההמלצה בידי האגודה ביחס לבני הזוג אינו מהווה "מכירה" כהגדרתה בס' 1 לחוק.

לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש מקבל את ערעור האגודה ומבטל את השומה (לא נפסקו הוצאות).

לפרטים ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.