הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמה ביום 24.2.14, הודעה באתר האינטרנט, שכותרתה: "טיוטת חוזה לחלקת מגורים באגודה חקלאית לתגובות".

להלן ההודעה כלשונה:

"כחלק מהערכות רשות מקרקעי ישראל ליישום החלטת מועצה 1155, בדבר קביעת זכויות למגורים בחלקת המגורים בקיבוצים ובמושבים השיתופיים, מבקשת הרשות לפרסם בזה טיוטת חוזה לחלקת המגורים (להלן: החוזה), אשר ייחתם עם אגודת הקיבוץ או המושב השיתופי, שיבקש להצטרף להסדר בהתאם לכללים הקבועים בהחלטה.

הרשות מזמינה את ציבור המעוניינים בכך, להעביר הערותיהם בהתייחס לחוזה, החל מיום פרסום הודעה זו ועד ליום 25.3.14, באמצעות כתובת דוא"ל:

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it..

לא יתקבלו הערות לאחר המועד הנזכר. לאחר קבלת הערות הציבור, תקבע הרשות את נוסח החוזה הסופי וזאת בהתאם לשקול דעתה הבלעדי. יובהר כי הרשות לא תשיב לציבור הפונים. כמו כן, על אף לשון החוזה המתייחסת לקיבוץ, הנוסח הסופי יותאם לקיבוץ או מושב שיתופי."

נוסח החוזה מוצג באתר רמ"י, בכתובת:

http://www.mmi.gov.il/HodaotmmiInt/show_h.asp?key=1550&CodeMaarecet=1

להלן מס' דוגמאות לפגמים מהותיים שנמצאו בטיוטת החוזה:

1. ס' 2(ה) – הגבלת מספר החברים "בעצמאות כלכלית" באגודה ל- 20%

בהגדרת משפחת חברים באגודה, נקבע, בין השאר, כי "כמות החברים בעצמאות הכלכלית תוגבל ל- 20% ממספר חברי האגודה." הוראה זו אינה מתיישבת עם סמכותו הבלעדית של רשם האגודות השיתופיות לקבוע מיהו חבר קיבוץ.

2. ס' 15(ב) - הטלת חלף היטל השבחה על הקיבוץ

על פי הקבוע בחוזה, "האגודה תישא בעלות חלף היטל השבחה ככל שיוטל על הרשות בגין דמי החכירה שבחוזה זה." (הדגשה שלי – ב.מ).

חלף היטל השבחה הינו תשלום המהווה 12% מתקבולי רמ"י, אותם רמ"י מחויבת להעביר, באופן שוטף, לרשות המקומית, מכוח ס' 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

הוראה זו, המטילה את אותה חבות על הקיבוץ, עומדת גם בניגוד להסכם פשרה מיום 21.10.13, עליו חתומה רמ"י, לפיו, חבות רמ"י בתשלום חלף היטל השבחה תקבע בהתאם להוראת סעיף 14(ב) להסכם.

3. ס' 8(ד)(3) – הצמדה ריבית ומע"מ

ברישא לס' 8 (ד) נקבע כי "לפני ביצוע עסקת שיוך המגרש וכתנאי לאישור עסקה כזו יהא על משפחת חברים באגודה לבחור באחת מבין 3 אפשרויות..". בהמשך הסעיף מפורטות אותן שלוש אפשרויות, הקובעות מועדים שונים לתשלום דמי ההיוון.

לגבי שתי האפשרויות הראשונות, אין צורך להרחיב. אפשרויות אלו קובעות תשלום מיידי של 29.25% (השלמה ל-33%) משווי המגרש למגורים לזכויות בניה של 160 מ"ר ושני מועדים לתשלום 33% משווי יתרת הזכויות במגרש (הקיימות והעתידיות).

מדובר בסכומים גבוהים ביותר, אשר רובם המכריע של הקיבוצניקים רחוק שנות דור מגיוסם.

האפשרות השלישית (ס' 8(ד)(3)), מגלמת את ההטבה העיקרית לפי החלטה 1155, שהינה תשלום מקדמה מידי של 3.75% ודחיית התשלום העיקרי (33%) למועד העברת הזכויות.

אולם, אליה וקוץ בה (ר"ל 3 קוצים):

א. "המע"מ בגין העסקה ישולם כדין" – המע"מ בגין העסקה כולה (כולל המע"מ בגין ההשלמה ל- 33%), ישולם באופן מידי, כבר במועד תשלום המקדמה.

ודוק, כל חברי הקיבוץ יחויבו בתשלום מע"מ, שכן, כפי שנקבע טיוטת החוזה, כל חברי הקיבוץ מחויבים לחתום על חוזי חכירה אישיים מול רמ"י (תנאי סף).

לעניין זה נעיר, החוזה קובע תשלום בשיעור של 3.75% משומה לחלקת המגורים בקיבוץ, כולל מע"מ. (ראו הגדרת "דמי חכירה"- ס' 2(יד)). יש לשים לב כי, מדובר בתשלום בגין כל חלקת המגורים בקיבוץ.

המונח "דחיית תשלום" מרמז על חובת תשלום. מונח (מוטעה) זה עלול אף ליצור חבות במע"מ רעיוני בשיעור 5.265%, כך שגם השיוך הבסיסי עלול להגיע ל- 9.7% (במקום 3.75%) .

ב. "בהתאם לשומה חדשה" – הזכויות בקרקע אינן נקבעות לפי "המועד הקובע" (27.3.07), אלא לפי שומה חדשה.

ויודגש, מחירי הקרקע עלו בעשרות ואף מאות אחוזים מיום המועד הקובע ועד היום.

ג. "על התשלום הנדחה הנ"ל יתווספו הפרשי הצמדה וריבית.." – מדובר ב"גולת הכותרת" של הסעיף – יתרת החוב (ההשלמה ל- 33%) צוברת הפרשי הצמדה וריבית. חוב זה עלול לתפוח לסכומי עתק ומאיין לגמרי את המעט שנשאר מאותה "הטבה".

4. ס' 4(ד) מגורים מחוץ ל"חלקת המגורים"

בהתאם לס' 4(ד) "החל מיום חתימת חוזה זה תאפשר הרשות מגורי חברים מחוץ לחלקת המגורים אך ורק בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1155 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה."

לפי החלטה 1155, בגין מבני מגורים שהוקמו כדין, אשר נמצאים מחוץ לחלקת המגורים תגבה רמ"י, בכל שנה, 5% מערך הקרקע (מבוסס על 91% מערך הקרקע).

זאת בניגוד להחלטת הנהלת רמ"י מס' 2891, לפיה רשאי הקיבוץ להשכיר דירות תמורת 5% מדמי השכירות השנתיים.

יוצא בזאת, כי הקיבוץ יחויב בתשלום עבור יח' דיור רבות, שאינן מיועדות לשיוך (כגון: מגורי חיילים, בית ילדים וכו'), תשלומים שנתיים גבוהים (המהווים 91% מערך הקרקע).

בנוסף, חל איסור על השכרת דירות בחלקת המגורים (מהווה הפרה של ההסכם ועלול לגרום להפקעת המגרש).

5. סעיף חסר – הבהרה לפיה "העברת זכויות" אינה חלה בהעברה ל"קרוב"

בהחלטה 1155 נקבע לעניין הגדרת "העברת זכויות":

"העברתה של זכות החכירה או הסבתה בדרך כלשהי לאחר, בתמורה או ללא תמורה, למעט העברה לקרוב, כהגדרתו להלן, או לגרוש/גרושה על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין." (הדגשה שלי - ב.מ).

למען הסר ספק, יש להוסיף הבהרה זו, החסרה בנוסח החוזה.

6. ס' 22(א) הנחות אזורי עדיפות והנחות חיילי מילואים

בס' 22(א) מובהר "כי מלבד הנחות אזורי עדיפות לאומית..., לא יחולו הנחות נוספות על התשלומים הנדרשים..".

סעיף זה מבטל את ההנחות שנקבעו לחיילי מילואים מכוח החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1261. יש לקבוע, במפורש, כי הנחות אלו חלות אף על חברי קיבוצים, משרתי מילואים, המצטרפים להסדר לפי החלטה 1155.

כמו כן, החוזה לא קובע, במפורש, את שעורי דמי הרכישה המופחתים באזורי עדיפות לאומית (18.67% באזורי עדיפות ב', 12.82% באזורי עדיפות א' ו- 3.75% באזורי קו עימות).

לפרטים נוספים והבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.