בישיבת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה (מיום 31.12.2013), התקבלה החלטה מס' 1317 בעניין "איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים". להחלטה החדשה השלכות משמעותיות בין היתר ביחס לשיווק מגרשים ללא מכרז במושבים במרכז הארץ, בהם נחלות לא מאוישות, ההחלטה נחתמה וקיבלה תוקף ע"י שר האוצר ביום 12.2.2014.

ההחלטה מפרידה בין "ישובי נגב גליל" (ישובים אשר נמצאים בתחום הגליל או הנגב כהגדרתם בחוק), בהם יתאפשר הליך של איוש נחלות פנויות בתנאים אשר נקבעו בהחלטה כדלהלן, ובין "ישובי מרכז הארץ", בהם הוחלט כי לא ישווקו נחלות, אך תינתן אפשרות להמיר את תקן הנחלות במגרשי מגורים.

ההחלטה קובעת תמריצים כלכליים נרחבים לשיווק המגרשים בישובי המרכז ואף מקציבה תקופה זמן, קצרה יחסית, לשיווק המגרשים למומלצי האגודה, בפטור ממכרז.

מפאת חשיבות החלטה 1317 היא מובאת להלן כלשונה:

"בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960, החליטה מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום כ"ח בטבת תשע"ד (31 בדצמבר 2013) כלהלן:

"הגליל" – כמשמעותו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, תשנ"ג – 1993.

"הנגב" – כמשמעותו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, תשנ"ב – 1991.

"חלקה א'" – חלק מנחלה שהינו שטח רצוף של קרקע, המיועד בתכנית תקפה
למגורים, למבני משק של החוכר ולעיבוד חקלאי.

"חלקה ב'" – חלק מתוך השטח המוחכר לאגודה כמשבצת היישוב, נוסף לחלקה א'
ומהווה את יתרת שטח הנחלה או חלק ממנה.

"חלקה ג'" – חלק מתוך השטח המוחכר לאגודה כמשבצת היישוב בנוסף לחלקות
א' ו- ב' ומעובד במשותף על ידי האגודה, בלא שניתן לחלקו בין
החברים.

"חלקת המגורים" – כהגדרתה בהחלטת מועצה 1155 או כל החלטה אחרת שתבוא
במקומה.

"ישובי נגב גליל" – ישובים הנמצאים בתחום הגליל או הנגב.

"ישובי מרכז הארץ" – ישובים אשר אינם נמצאים בתחום הגליל או הנגב.

"מחיר תקרה" – מחיר קרקע שאינו כולל מע"מ, לאחר הפחתת עלויות הפיתוח, שמעליו
לא תינתן הנחה בקרקע ותשולם תמורה מלאה.

"נחלה" – קרקע שבעיקרה חקלאית, בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות
בהתייעצות עם רשות התכנון במשרד החקלאות, המיועדים למתיישב
לצורך מגורי ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה.

"תקן נחלות" – מספר הנחלות המתוכננות אשר אישרה הרשות לתכנון במשרד
החקלאות לישוב חקלאי.

"ועדת ערר" – ועדה אשר הרכבה יהיה כלהלן: איש ציבור בעל השכלה בתחומי
המשפט, עבודה סוציאלית או מדעי ההתנהגות, נציג רשם האגודות
השיתופיות ונציג רשות מקרקעי ישראל. איש הציבור ימונה על ידי
יו"ר מועצת מקרקעי ישראל. יו"ר ועדת הערר יהיה איש הציבור.

רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") תשווק נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים בהתאם לפרוט שלהלן:

1. בישובי נגב גליל:

חלופה א'

1.1. נחלות פנויות ישווקו למומלצי אגודה, אשר אושרו על ידי האסיפה הכללית של האגודה לקבל נחלה, לתקופת מעבר של חמש שנים. ערר על ההחלטה ידון בפני ועדת הערר. האגודה לא תגבה כל תשלום כתנאי להמלצתה.

1.2. הנחלות ישווקו בתשלום דמי חכירה מהוונים אשר ישולמו בנוסף לדמי החכירה השנתיים לנחלה. על שיעור התשלום יחולו הנחות אזור בהתאם להחלטת מועצה 1273 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. ההפחתה בדמי החכירה המהוונים תוגבל למחיר תקרה אשר יעמוד על 350,000 ₪, ערך קרקע לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע"מ ליחידת דיור, כאשר נחלה תחושב כשתי יחידות דיור (נכון להיום, החישוב הכספי המקסימאלי נטו להנחה: באזור עדיפות לאומית א' – 420,000 ₪ לא כולל מע"מ, באזור עדיפות לאומית ב' – 280,000 ₪ לא כולל מע"מ). כאשר ערכי הקרקע עולים מעל לסכום זה, על החלק שמעל 350,000 ₪ ליחידת דיור, ישולמו לרשות דמי חכירה מלאים.
באזור קו עימות לא יגבה תשלום בגין הנחלות.

1.3. על אף האמור בסעיף 1 לעיל, באזורי קו עימות ויישובים סמוכי גבול, שיווק הנחלות הפנויות והנחות האזור לא יוגבלו לתקופת המעבר.

1.4. עם מומלצי האגודה יחתם חוזה חכירה מהוון אשר יכלול היקף זכויות בניה של 160 מ"ר + 160 מ"ר + 55 מ"ר, אשר יוגבלו לחלקת המגורים בלבד.

1.5. הכספים אשר ישולמו לרשות תמורת הנחלה, בהתאם לאמור בסעיף 2, יובאו בחשבון בעת העברת זכויות ו/או בעת הצטרפות להחלטה 1155.

1.6. חלופה זו תבחן על ידי מועצת מקרקעי ישראל לאחר חמש שנים מיום אישור החלטה זו.

חלופה ב'

1.

1.1.

1.2.

1.3.

1.4.

1.5.

1.6.

1.7. הנחלות אשר אינן מאוישות תבוטלנה ותקן הנחלות של המושב יופחת בהתאמה ובכפוף לאישור שר החקלאות ופיתוח הכפר (להלן: "התקן המעודכן של המשבצת").

1.8. חלקת המגורים בנחלות הלא מאוישות ו/או הקרקע המיועדת לתכנון למגורים בישובים בהם לא קיים תכנון ליתרת הנחלות הלא מאוישות, תיועד למגרשי מגורים (להלן: "המגרשים"), לבניית יחידת מגורים אחת בכל מגרש, בהתאם להחלטת האגודה ובכפוף למגבלות התכנון.

1.9. המגרשים ישווקו בתשלום למומלצי אגודה, אשר אושרו על ידי האסיפה הכללית של האגודה לקבלת מגרש. ערר על ההחלטה ידון בפני ועדת הערר. על שיעור התשלום יחולו הנחות אזור בהתאם להחלטת מועצה 1273 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. האגודה לא תגבה כל תשלום כתנאי להמלצתה.

1.10. יתרת הקרקע בחלקה א' שלא יועדה למגרשי מגורים וכן חלקות ב' ו- ג' המיוחסות לנחלות שהופחתו מתקן הנחלות, יועברו כתוספת למשבצת האגודה.

התקן המעודכן של משבצת האגודה לא יעלה על מכפלת תקן הנחלות המעודכן של המשבצת, בתקן גודל הנחלה שנקבע בעבר, בתוספת 15%.

יתרת השטח מעבר לשטח המעודכן של המשבצת, יוקצה למושב בהסכם עונתי בהתאם לשיקול דעת הרשות.

1.11. מתוך כספי תמורת המגרשים תקבל האגודה 25% מתקבולי הרשות בגין שיווק המגרשים.

ככל שבשטח נחלה יתוכננו שני מגרשים, התמורה בגין שיווק מגרשים אלו (2 המגרשים) לא תעלה על 300,000 ₪.

ככל שבשטח נחלה יתוכננו שלשה מגרשים, התמורה בגין שיווק מגרשים אלו (3 המגרשים) לא תעלה על 500,000 ₪.

1.12. כספי התמורה, בהתאם לאמור בסעיף 5 לעיל, יועברו לאגודה לטובת השקעות של פיתוח ותשתיות במושב בהתאם לתוכנית שתאושר ע"י הרשות.

2. בישובי מרכז הארץ:

2.

2.1. לא ישווקו נחלות אשר אינן מאוישות.

2.2. נחלות אשר אינן מאוישות תבוטלנה ותקן הנחלות של המושב יופחת בהתאמה ובכפוף לאישור שר החקלאות ופיתוח הכפר.

2.3. חלקת המגורים בנחלות הלא מאוישות ו/או הקרקע המיועדת לתכנון למגורים בישובים בהם לא קיים תכנון ליתרת הנחלות הלא מאוישות, תיועד למגרשי מגורים (להלן: "המגרשים"). היקף המגרשים אשר יתוכננו יהיה שנים או שלשה מגרשים בגודל של לא יותר מ- 500 מ"ר לכל מגרש, כפול מספר הנחלות הלא מאוישות, בהתאם להחלטת האגודה ובכפוף למגבלות התכנון. תכנון המגרשים יהיה באחריות האגודה.

2.4. בחמש השנים הראשונות מיום אישור החלטה זו, ככל שתאושר תוכנית מפורטת למגרשים, ישווקו המגרשים בתשלום מלא (91%) למומלצי האגודה, אשר אושרו על ידי האסיפה הכללית של האגודה לקבלת מגרש. ערר על המלצות האגודה ידונו בפני ועדת הערר. האגודה לא תגבה כל תשלום כתנאי להמלצתה.

2.5. לאחר חמש שנים מיום אישור החלטה זו, וככל שלא ישווקו המגרשים למומלצי האגודה, ישווקו המגרשים במכרז פומבי.

2.6. יתרת הקרקע בחלקה א' שלא יועדה למגרשי מגורים וכן חלקות ב' ו- ג' המיוחסות לנחלות שהופחתו מתקן הנחלות, יועברו כתוספת למשבצת האגודה.

התקן המעודכן של משבצת האגודה לא יעלה על מכפלת תקן הנחלות המעודכן של המשבצת, בתקן גודל הנחלה שנקבע בעבר, בתוספת 15%.

יתרת השטח מעבר לשטח המעודכן של המשבצת, תוקצה למושב בהסכם עונתי בהתאם לשיקול דעת הרשות.

2.7. מתוך כספי תמורת המגרשים תקבל האגודה 25% מתקבולי הרשות בגין שיווק המגרשים.

ככל שבשטח נחלה יתוכננו שני מגרשים, התמורה בגין שיווק מגרשים אלו (2 המגרשים) לא תעלה על 300,000 ₪.

ככל שבשטח נחלה יתוכננו שלשה מגרשים, התמורה בגין שיווק מגרשים אלו (3 המגרשים) לא תעלה על 500,000 ₪ לנחלה.

2.8. כספי התמורה, בהתאם לאמור בסעיף 7 לעיל, יועברו לאגודה לטובת השקעות של פיתוח ותשתיות במושב בהתאם לתוכנית שתאושר ע"י הרשות.

2.9. בכפוף לאמור בסעיף 2.4 לעיל, ישווקו המגרשים במכרז פומבי.

2.10. מושב אשר יתנגד לתכנון ו/או שיווק המגרשים, יוקטן תקן הנחלות שלו, כך שגודל המשבצת החדש יהיה בהתאמה למספר הנחלות המאוישות.

3. ועדת הערר תנהל את הליכי הערעור על המלצות האגודה בהתאם לנוהל שיקבע על ידי הנהלת רשות מקרקעי ישראל."

מסלול שיווק מגרשים ללא מכרז בישובי המרכז

תכנון המגרשים

כאמור, בישובי המרכז, חלקת המגורים בנחלות הלא מאוישות ו/או הקרקע המיועדת לתכנון למגורים בישובים בהם לא קיים תכנון ליתרת הנחלות הלא מאוישות, תיועד למגרשי מגורים.

בכל נחלה ניתן יהיה לתכנן שניים או שלושה מגרשים, בהתאם להחלטת האגודה ובכפוף למגבלת התכנון (גודל המגרשים יוגבל ל-500 מ"ר). כלומר, מספר המגרשים יהיה פי שניים או שלושה מתקן הנחלות הלא מאוישות בישוב.

ההטבה העיקרית היא אפשרות האגודה לשווק את המגרשים שתוכננו, ללא מכרז, למומלצי האגודה, (בתשלום מלא).

אולם, אליה וקוץ בה, הטבה זה קצובה לתקופה של 5 שנים מיום כניסת ההחלטה לתוקף, וככל שבתקופה זו תאושר תכנית מפורטת למגרשים. בתום התקופה, ככל שלא ישווקו המגרשים למומלצי האגודה, ישווקו המגרשים במכרז פומבי.

זה המקום לציין, כי תכנון מפורט של המגרשים (עם כל הכרוך בדבר) עלול לארוך זמן רב ולכן פרק הזמן שנקבע עלול להיות גבולי.

גריעת הקרקע

נחלות אשר אינן מאוישות תבוטלנה ותקן הנחלות של המושב יופחת בהתאמה.

במושבים אשר ישווקו מגרשים, תועבר יתרת קרקע חלקות א' של הנחלות הלא מאוישות, שלא יועדה למגורים, וכן חלקות ב' ו-ג' המיוחסת לאותן נחלות, כתוספת למשבצת האגודה.

נקבע כי שטח משבצת האגודה המעודכן לא יעלה על מכפלת תקן הנחלות המעודכן של משבצת (לאחר גריעת הנחלות הפנויות), בתקן גודל הנחלה שנקבע בעבר, בתוספת 15%.

יתרת השטח מעבר לשטח המעודכן של המשבצת, תוקצה למושב בהסכם עונתי בהתאם לשיקול דעת רמ"י.

יוער כי, במושב אשר יתנגד לשיווק מגרשים, יוקטן תקן הנחלות, וגודל המשבצת החדש יהיה בהתאמה למספר הנחלות המאוישות.

הטבות כלכליות

אגודת המושב תקבל 25% מהתקבולים שישולמו לרמ"י בגין שיווק המגרשים– בסכום מירבי של כ-500,000 ש"ח לנחלה (כתלות במספר המגרשים שיתוכננו ככל נחלה), אשר יועברו ישירות לאגודת המושב ויהיו מיועדים לפיתוח ולתשתיות המושב.

דוגמא: במושב שבו 20 נחלות שטרם אוישו יועברו כ- 10 מילון ש"ח לפיתוח ולתשתיות.

בנוסף, בגין כל נחלה יועבר חלף היטל השבחה ( 12% מתקבולי רמ"י) למועצה האזורית של אותו ישוב בסכום מוערך של כ- 300,000 ש"ח לנחלה (לפי הערכת שווי מגרש בכמיליון ש"ח).

סיכום

ההחלטה 1317 יוצרת אפשרויות חדשות לאיוש הנחלות , לאחר כעשור שנים של הקפאה, ואף טומנת בחובה הטבות כלכליות נרחבות.

למרות זאת, לדעתנו, ההחלטה נוגדת את הזכויות החוזיות שיש לאגודת המושב אשר חוכרת מרמ"י את כל הנחלות, מאז ומתמיד, עשרות רבות של שנים.

אגודות המושבים צריכות לקבל החלטה, בתוך זמן קצר, האם להיאבק בגזרות ההחלטה הקשה (בדרך משפטית) לרבות דרישת פיצויים עבור הפקעת (גריעת) שטחי משבצת הנחלות, או לפעול במתווה ההחלטה החדשה.

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.