בהלכה חדשה שניתנה לאחרונה בבג"ץ (מפי הנשיא גרוניס ובהסכמת השופטים ארבל, רובינשטיין, דנציגר ופוגלמן ובניגוד לדעתה החולקת של השופטת חיות ודעתו החולקת של השופט מלצר), נקבע כי לא קמה חובת תשלום היטל השבחה בעת רישום משכנתה על נכס מקרקעין, אולם, נקבע כי תנאי לרישום משכנתה כאמור, הינו סילוק חובות ארנונה ביחס לאותו נכס. (בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועמ"ש לממשלה).

רקע

העתירה (וליתר דיוק מספר עתירות שאוחדו) נסבה סביב שאלת תחולתם של הוראות סעיף 324(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "הפקודה") והוראות סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית") במועד רישום משכנתה על נכס.

קרי, האם עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה נחשבת ל"העברת זכויות במקרקעין" או "מימוש זכויות במקרקעין", באופן אשר מאפשר לרשויות להתנות את רישום המשכנתה על הנכס, עד לסילוק חובות ארנונה וחובות היטל השבחה, באם קיימים, בנוגע לנכס.

כמו כן, נדונה שאלת מעמדן של הרשויות לעניין חובות ארנונה והיטל השבחה בהליכי חדלות פירעון וכינוס נכסים למימוש משכנתה (האם קיים לחובות אלו מעמד עדיף לעומת שעבודים לטובת נושים מובטחים).

פסיקת ביהמ"ש

לעניין חוב היטל השבחה - קובע ביהמ"ש כי עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה אינה מהווה מימוש זכויות במשמעות הוראות התוספת השלישית. לפיכך, לא קמה חובה לשלם היטל השבחה, במועד רישום המשכנתה. כלומר, לא נדרשת תעודה מטעם הועדה המקומית המעידה על תשלום היטל השבחה בשלב רישום המשכנתה.

לצורך קביעה זו בחן ביהמ"ש, בין היתר, את תכלית החוק – ביהמ"ש פונה לבחון את תכלית החיוב בהיטל השבחה ובפרט את "עקרון הנזילות"- האם במקרים מסוג זה יעמדו לרשות רושם המשכנתה כספים נזילים.

"שיקול הנזילות, שהוא עקרון היסוד העומד בבסיס ההסדר של דחיית מועד תשלום היטל השבחה למועד מימוש הנכס, תומך בגישה שאינה מסווגת את האירוע של רישום המשכנתה כ"מימוש זכות" במקרקעין, במשמעות התוספת השלישית."

בנוסף, בוחן ביהמ"ש את ההשפעה הכלכלית של גביית היטל השבחה בעת רישום משכנתה:

"חיובו של הלווה לשאת בתשלום היטל ההשבחה במועד רישום המשכנתה, עשוי ליצור תמריץ שלילי לשימוש בנכסי מקרקעין כבטוחה להלוואות ולפגוע במידת הגמישות בשימוש בנכסי נדל"ן."

לעניין חוב הארנונה, נקבע כי עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה מהווה העברת זכויות במשמעות סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות. לפיכך, על רשם המקרקעין לדרוש, כתנאי לרישום משכנתה, תעודה המעידה על סילוק חובות הארנונה, ביחס לאותו נכס.

ביהמ"ש מאבחן את חוב הארנונה מחוב של היטל השבחה , מתוקף היותו חוב אשר צומח ומתגבש לפני העברת הנכס, ואי היותו כרוך במועד יצירת העסקה.

"ודוקו, ההבחנה האמורה בין היטל ההשבחה לארנונה נובעת מהבדל יסודי בין שני החיובים הנזכרים. שוני זה נוגע למועד בו צומח החיוב לתשלום הארנונה והיטל ההשבחה. בעוד שהחובה לתשלום הארנונה צומחת ככלל באופן שוטף, ובלא תלות בשאלה האם יש בידי הנישום כספים נזילים, הרי החובה לתשלום היטל ההשבחה, אמורה לצמוח רק כאשר נעשתה פעולה למימוש הזכויות במקרקעין.."

בנוסף, לאור העובדה כי תשלום חוב הארנונה מוטל על ה"מחזיק" בנכס ולאו-דווקא על בעליו, יכולה ליצור בעיה בגביית החוב ע"י הרשויות. לכן, לדידו של ביהמ"ש, יהיה זה נכון לדרוש את הסדרת תשלום הארנונה בעת רישום משכנתה על נכס, גם משיקולי יעילות במנגנון הגבייה וגם כדי למנוע עימותים בשלב מימוש המשכנתה.

לעניין מעמדן של חובות הארנונה והיטל ההשבחה מבחינת סדר נשייה - נפסק כי סעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת השלישית אינם מקנים מעמד של נושה מובטח לרשויות הנוגעות בדבר.

"מדובר בהוראות הנסוגות מפני סדרי הנשייה הרגילים. זאת, הן בהליכי חדלות פירעון קולקטיביים (פירוק ופשיטת רגל), הן בהליכי כינוס נכסים הנערכים מחוץ להליכי חדלות פירעון."

לפרטים נוספים ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.