במסגרת ערעורה של חברת הוניגמן ובניו בע"מ (להלן – "המערערת") על החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה, נדונה בביהמ"ש המחוזי (מרכז), בפני כב' השופט פרופ' עופר גרוסקופף, סוגיית תחולתה של "הלכת קנית"- לפיה חובת היטל השבחה מכוח הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן- "התוספת השלישית"), אינה חלה באופן גורף על "בר רשות".

בפסק הדין, שניתן ביום 17.12.2013, יוצא ביהמ"ש כנגד ההלכה הישנה וקובע כי זו "עושה עוול עם רשויות התכנון, וגורמת לסיכול התכלית המרכזית של היטל ההשבחה – שיתוף הקהילה ברווחים שקמו לבעלי הזכויות במקרקעין מפעולותיהן של רשויות התכנון." (עמ"נ 44727-08-13 הוניגמן ובניו בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון).

רקע

המקרקעין נשוא הערעור הינם כ-8 דונם באזור התעשייה החדש בראשל"צ, אשר בבעלותה של עירית ראשל"צ. בשנת 2008 פרסמה העירייה מכרז פומבי לרכישה ולפיתוח של המקרקעין, כאשר זוכה המכרז נדרש לחתום על הסכם פיתוח וחוזה רכישה בנוסח אחיד שנקבע על ידי העירייה (להלן: "הסכם הפיתוח" ו"חוזה הרכישה", בהתאמה, וביחד: "ההסכמים").

על פי הסכם הפיתוח נדרש היזם להקים על המקרקעין מבנה, בהתאם לתוכניות, תוך שנתיים ממעוד חתימת ההסכם. בהסכם הפיתוח נקבע, בין היתר, כי העירייה תעמיד את המגרש לרשותו של היזם למשך תקופה זו, "וזאת כבר רשות בלבד".

עוד נקבע בהסכם, כי "היטל ההשבחה בגין השבחת המגרש או האזור בו מצוי המגרש ישולם על ידי הזוכה אך ורק אם יוטל החל מיום חתימת ההסכם".

המערערת, אשר הציעה סכום של 19,620,000 ש"ח, זכתה במכרז וחתמה על ההסכמים מול העירייה. לאחר שנחתמו ההסכמים, התקבלה תכנית על המקרקעין, אשר הביאה להשבחה נשוא הערעור.

בשנת 2011 החליטה מערערת למכור את זכויותיה במקרקעין, והתקשרה עם חברת דירות יוקרה בע"מ בהסכם מכירה תמורת 31,310,000 ש"ח (כלומר, 11.7 מיליון ש"ח יותר מהסכום ששילמה לעירייה). בהסכם, נקבע, בין היתר, כי "היטל השבחה בגין כל תוכנית אשר אושרה למתן תוקף קודם לחתימת הצדדים על הסכם זה יחול וישולם על ידי המוכרת".

ביום 23.10.2011, בעקבות הסכם המכירה לדירות יוקרה, שלחה הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשל"צ (להלן – "המשיבה"), שומת היטל השבחה למערערת בגין התכנית המשביחה (כמילון וחצי ש"ח).

המערערת הגישה ערר לוועדת הערר, בה כפרה בעצם חיובה בתשלום היטל השבחה, וזאת מהטעם שלטעמה הייתה בר רשות במקרקעין במועד אישור התכנית המשביחה, ולפיכך אין היא חייבת בהיטל השבחה לפי" הלכת קנית".

עמדתה של המשיבה (שיוצגה ע"י עו"ד רועי בר ועו"ד הלל גלקופ), שהתקבלה על ידי ועדת הערר, הייתה כי מעמדה של המערערת ביחס למקרקעין היה כשל חוכר לדורות, ולפיכך סירבה להחיל עליה את "הלכת קנית", וחייבה אותה בתשלום היטל השבחה.

החלטת ביהמ"ש

בנוגע להליך דנן קובע ביהמ"ש כי ועדת הערר בחנה את נסיבותיו הייחודיות של המקרה והגיעה למסקנה כי מעמדה של המערערת בעת אישור התוכנית המשביחה היה כשל חוכרת לדורות ונקבע כי "בנסיבות לא הוצגו טעמים המצדיקים מסקנה כי בקביעתה זו חרגה מתחום שיקול הדעת המקצועי הלגיטימי בו אין זו דרכו של בית משפט לעניינים מנהליים להתערב במסגרת הליכי ערעור מנהלי."

ביהמ"ש בוחן את ההסכמים שנחתמו בין המערערת לעירייה וקובע כי, במקרה זה, יהיה זה סביר לקבוע כי המערערת קיבלה זכויות טובות יותר ביחס למקרקעין מאשר מעמד "בר רשות" שניתן לה במסגרת הסכם הפיתוח.

מעבר לסוגיה הספציפית הנוגעת להליך, מתייחס ביהמ"ש ל"הלכת קנית" ובוחן את תוקפה כיום:

"הלכת קנית מבוססת על שני אדנים: האחד גלוי על פני הפסק, והוא דוקטרינרי במהותו; השני, סמוי מהעין בפסק דין קנית, והוא מהותי באופיו. ואולם, עם כל הכבוד, שני הנימוקים אינם משכנעים עוד בעיני..."

הנימוק הדוקטוריני- הוראת התוספת השלישית המטילה את החיוב בהיטל השבחה על בעל המקרקעין או החוכר לדורות, ולא על "בר רשות".

לדידו של ביהמ"ש, אין לפרש את המונחים הקבועים בתוספת השלישית במשמעות שיש לאותם מונחים על-פי דיני הקניין "וזאת בשל הרצון והמטרה ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מן ההשבחה בעת התרחשותה מנקודת מבט כלכלית ולאו דווקא קניינית צרופה".

"כיום אין חפיפה בין המונח "חוכר לדורות" בחוק המקרקעין לפרשנות שניתנת למונח זה לצורך הטלת היטל השבחה. מעמד "בר רשות" במשפט הישראלי איננו מוסדר בחוק, והגדרתו מעוררת קשיים לא מבוטלים."

בנוסף, מתייחס ביהמ"ש לעצם רישום זכויות החוכר במרשם המקרקעין וקובע:

"לעובדה שהיזם טרם נרשם במרשם המקרקעין אין משמעות של ממש לעניין דיני המס בכלל, והטלת חיוב בהיטל השבחה בפרט. אם מתעלמים מעניין זה, הרי שמיד לאחר חתימת הסכם הפיתוח היזם הוא בעל זכות (מותנית) להירשם כחוכר במרשם המקרקעין. אם זכות אובליגטורית להירשם כחוכר די בה על מנת להפוך ל"חוכר לדורות" לעניין התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קשה לראות מדוע זכות אובליגטורית (מותנית) להירשם כחוכר אינה יכולה להספיק."

הנימוק המהותי- ביהמ"ש בוחן האם התוצאה החלוקתית שיוצרת "הלכת קנית" רצויה. ביהמ"ש עונה באופן שלילי על שאלה זו ואף מפרט מספר טעמים לכך:

א. ההצדקה שהשבחה במקרקעין שאינם מוחכרים (השייכים לכלל הציבור) תחולק לכלל הציבור, שייהנה מפירות ההשבחה, בכפוף לתשלום חלף היטל השבחה, אינה מתקיימת בתקופת הסכם הפיתוח כשהקרקע כבר מיועדת ליזם מסוים, לכן יש להעניק קדימות לכך שפירות ההשבחה יועברו לרשויות התכנון.

ב. "הלכת קנית פוגעת בקופת רשויות התכנון, וגורעת מהם כספים, גם במקרים שבהם הנהנה איננו אוצר המדינה (דרך רשות מקרקעי ישראל) אלא היזם הפרטי. כך הוא המצב כאשר רשות מקרקעי ישראל איננה רשאית לגבות תשלום נוסף בגין ההשבחה..."

ג. "הלכת קנית יצרה מצב בו לרשות מקרקעי ישראל וליזם יש אינטרס משותף להביא לכך שההשבחה תיוחס לתקופת הסכם הפיתוח (וזאת על חשבון רשויות התכנון). אינטרס משותף זה עלול להביא להתנהלות בלתי רצויה – והדברים אינם בגדר חשש בעלמא."

לסיכום, קובע ביהמ"ש: "ראוי, לעניות דעתי, לשקול כיום מחדש את הלכת קנית, ולקבוע כי גם יזם בתקופת הסכם פיתוח הוא בגדר "חוכר לדורות" לעניין התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה..." (ההדגשה שלי – ב.מ)

למרות זאת ולמען הסר ספק, מסייג ביהמ"ש את דבריו ומזכיר כי הלכת קנית היא הלכה מחייבת של ביהמ"ש העליון, "ובהתאם לעקרון התקדים המחייב כל עוד לא ראה בית המשפט העליון לשנותה מצוות כל ערכאות השיפוט לפעול על פיה."

על תוצאות פס"ד דלעיל הוגש ערעור לבית המשפט העליון. כמו כן, ישנו ערעור תלוי ועומד, אשר הוגש לביהמ"ש העליון בעניין פרשת בלוך (רע"א 725/05 בלוך נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון), אשר דן בחבות היטל השבחה של בר רשות במשבצת של נחלה חקלאית, אשר זכאי להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל בחוזה חכירה לדורות.

לפירוט והרחבה בנושא זה ראו חוזרינו מס':

96/2006 "בעל הסכם פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה";

74/2011 "אין תוקף להסכם לתשלום היטל השבחה הנוגד הוראות חוק";

23/2013 "חלף היטל השבחה במקום היטל השבחה בשל סעיף ההשבה בחוזה";

39/2013 "היטל השבחה "בתקופת הביניים"";

92/2013 "חבות בהיטל השבחה עפ"י מהות הזכויות".

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.