בפסק דין שניתן לאחרונה בביהמ"ש העליון, במסגרת שני ערעורים אשר אוחדו (בפני כב' השופטים: רובינשטיין, חיות וזילברטל), נדונו עקרונות לחישוב שעור עליית ערכה של הנחלה לעניין חישוב דמי הסכמה בעת מכירתה, בהתאם להחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל. (ע"א 229/10 שי שילר וליאורה שילר נגד רשות מקרקעי ישראל).

רקע:

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 (להלן- "ההחלטה") עוסקת בקביעת שיעור חלקה של רשות מקרקעי ישראל (להלן- רמ"י( בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה.

על פי סעיף 3 להחלטה חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע.

פרק ג' להחלטה מבאר את אופן חישוב דמי הסכמה. מחירה היסודי של הנחלה (הקבוע בסעיף 15 א' להחלטה), משתנה אחת לשלושה חודשים, שווים של רכיבי הנחלה, המפורטים בתוספת הראשונה להחלטה, כוללים בין היתר את מבני המגורים, החלק ברכוש המשותף באגודת המושב וכן רכיבים נוספים, ע"פ ערכם הנקוב הקבוע בכל הנחלות בארץ, בלי קשר למיקומם של הנחלות.

בעת בחישוב דמי הסכמה מחשבת רמ"י, תחילה, את הסכום של 2% מהמחיר היסודי המזערי של הנחלה, לסכום זה נוסף סכום השווה לשליש מההפרש שבין המחיר היסודי (המורכב משווי כל השקעות של החוכר בנחלה הכוללים מבנים+ פיתוח החצר) לבין התמורה שהתקבלה עבור מכירת הזכות.

השליש כאמור נגזר מההפרש בין התמורה לבין המחיר היסודי המזערי או המחיר היסודי או התמורה הקודמת- הגבוה מבניהם.

בפסק הדין נדונו מספר סוגיות ובין היתר :

1.כיצד מחשבים את התמורה ששולמה עבור זכות החכירה.

2. כיצד קובעים את המחיר היסודי, והאם התוספת לסעיף 15 להחלטה היא רשימה פתוחה או סגורה.

3.האם רמ"י יכול ליהנות מעליית ערך הקרקע כאשר היא לא תרמה בפועל לעליית הערך.

4. האם ניתן להפריד את "המוניטין" שיצר היישוב בערך הקרקע.

טענות המערערים:

המערערים טענו כי את דמי ההסכמה יש לגזור אך ורק מהתמורה ששולמה עבור זכות החכירה ("הקרקע") ולא ממחיר הנחלה הכולל רכיבים שאינם קשורים לעליית ערך הקרקע.

לטענתם אין רמ"י זכאית ליהנות מרכיבי מחיר הנחלה הנובעים מהשקעות בהן לא היה לה כל חלק ואשר אינן קשורות לקרקע (הון אגודה, מטעים, מוניטין הישוב, פיתוח סביבתי וכו').

בהינתן כי זכות החכירה כוללת אך ורק צבר של ארבע זכויות: זכות לקבל חוזה חכירה בנחלה, זכות לקבל שכירות במקרקעין, זכות לקבל מהרשות זכויות בנייה המותרת ללא תשלום נוסף וזכות לקבל שטח לעיבוד חקלאי בגודל מסוים, טוענים המערערים כי, במקרה זה, את המונח "תמורה" יש לחשב אך ורק ביחס לזכויות דלעיל.

בנוסף, לשיטת המערערים, יש לקבוע כי תחת ערכם הטבלאי של הרכיבים כפי שהם מופיעים בתוספת הראשונה להחלטה, ניתן להציג שומה אשר תישום את ערכם הריאלי, ובהתאם לכך ייקבע המחיר היסודי. בעניין זה מכוונים המערערים בעיקר לרכיב "החלק ברכוש המשותף".

פסיקת ביהמ"ש

לעניין טענת המערערים לחישוב "שווי זכות החכירה" - בית המשפט דוחה את הטענה וקובע כי סכום התמורה הקבוע בהחלטה הינו הסכום שנחתם בחוזה לצורך העברת הזכויות בנחלה והתמורה אינה בעבור שווי חלק מהזכויות המרכיבות את זכות החכירה, אלא עבור העברת מלוא הזכויות בנחלה המגולמות בזכות החכירה, היינו, מחיר המכירה.

באשר לטענת המערערים כי רמ"י לא יכולה ליהנות מתרומת שווי זכויות המוכר בהון האגודה, משווי המחוברים ומערך המטעים קובע ביהמ"ש כי גם אם הרשות לא תרמה לעליית ערך הקרקע באופן ישיר כבעלים של הקרקע היא יכול ליהנות ממנה.

"ניתן להניח שהמינהל באופן ישיר לא תרם לאותה עליית הערך, ועדיין נתונה לו הזכות, כבעלים של הקרקע, ליהנות ממנה. לצד זאת, ניתן להניח כי שינוי בערך הקרקע כאמור יביא אף לשינוי בערך הזכויות המצויות בידי החוכר, אשר יגולם בתמורה החוזית שתתקבל בהעברת אותן הזכויות לאחר. ברי, כי אין הדבר מבטל את חלקו של המינהל כבבעלים באותה עליית הערך."

לעניין טענת המערערים כי רשימת הרכיבים אינה רשימה סגורה, קובע ביהמ"ש כי טענה זו אינה מתיישבת עם לשונה הברורה של ההחלטה בעניין זה וגם לא עם תכליתה ומתייחס בעיקר לרכיב המוניטין.

"לשון ההחלטה מובילה למסקנה ברורה כי רשימת הרכיבים היא רשימה סגורה. שנית, ביהמ"ש אינו סבור כי שמו הטוב של הישוב, כשלעצמו, יוצר רכיב נפרד ומובחן מתוך התמורה החוזית המבטא "מוניטין" במובנו הקנייני. מבין המאפיינים המובהקים של זכות קניינית היא עבירותה של הזכות. בעניינו, אין קיום עצמאי לשמו הטוב של המקום בנפרד מהקרקע עצמה."

ייודגש, כי ע"פ החלטה 979 (1155), שנכנסה לתוקף ביום 26.6.07, בעת מכירת נחלה ישלם המוכר דמי היוון ("דמי רכישה") עבור זכויות הבניה בחלקת המגורים ויהיה פטור מתשלום דמי ההסכמה בגין חלקת המגורים. כמו כן, החלטת הנהלה מס' 3139 מיום 17.1.2012 קבעה מפורשות כי ניתן יהיה ליישם את הוראות ההחלטה 1155 החל מיום 9.6.2011, תוך שישה חודשים מהמועד כי ניתן יהיה להחיל את החלטה 1155 באופן מלא ובדיעבד.

לכן במועד שבו יתחיל רמ"י לפעול בהתאם לקבוע בהחלטה 1155 ייהפך הדיון ברובו המכריע לתיאורטי בלבד.

לסיכום

לאור תוצאת פסק הדין אשר נצמד באופן דווקני לנוסח הכתוב בהחלטה ולא מתייחס למהותה, קרי "עליית ערך הקרקע", נראה שאין מנוס אלא לתקוף ישירות את חוקיות ומידתיות ההחלטה, באופן שיראה את העיוותים הרבים שהיא יוצרת במכירת נחלה, קרי, תשלומי דמי הסכמה גבוהים שלא על רכיב עלית ערך הקרקע.

לעניין זה ראו חוזר מס' 111/2010 "עיוותים בחישוב דמי הסכמה כמכירת נחלה במשק חקלאי".

לדעת מומחים רבים עמדת ופרשנות רמ"י, בכל הקשור לגביית דמי הסכמה במכירת נחלה, הינה שגויה ואינה נכונה וכתוצאה מכך מובילה לעיוותים רבים ולתוצאות בלתי סבירות.

הפרשנות השגויה, מובילה לכך שמקרים רבים נדרש החוכר לשלם דמי הסכמה בשיעורים הגבוהים משליש מעליית ערך הקרקע.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.